АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
620000, <...> стр. 1, www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Екатеринбург
14 ноября 2025 года Дело № А60-49788/2025
Резолютивная часть решения объявлена 13 ноября 2025 года Полный текст решения изготовлен 14 ноября 2025 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.С.
Трухина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело
по иску индивидуального предпринимателя ФИО4
Витальевича (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)
к Администрации города Екатеринбурга в лице ДУМИ о признании решения незаконным,
при участии в судебном заседании
от истца: ФИО2 представитель по доверенности от
18.08.2025,
от ответчика: ФИО3 представитель по доверенности от
24.01.2024.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отвода составу суда не заявлено.
Заявитель, с учетом уточнения предмета заявления, просит:
Признать стоимость земельного участка площадью 417 +1-1 кв.м с кадастровым номером 66:41:0204005:56, определенную Департаментом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга в договоре купли-продажи объекта муниципального имущества с условием о ежемесячной рассрочке платежа (здание с земельным участком) от 24.07.2025 № 2779 незаконной;
Определить стоимость земельного участка площадью 417 +/-7 кв.м с кадастровым номером 66:41:0204005:56 в целях исполнения договора купли-продажи объекта муниципального имущества с условием о ежемесячной рассрочке платежа (здание с земельным участком) от 24.07.2025 № 2779 равной его кадастровой стоимости, а именно - 3 152 336
(три миллиона сто пятьдесят две тысячи триста тридцать шесть) рублей 52 копейки;
Обязать Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга внести изменения в пункт 2.1.2. договора купли-продажи объекта муниципального имущества с условием о ежемесячной рассрочке платежа (здание с земельным участком) от 24.07.2025 № 2779, установив стоимость земельного участка площадью 417 +1-1 кв.м с кадастровым номером 66:41:0204005:56 равной его кадастровой стоимости, а именно - 3 152 336 (три миллиона сто пятьдесят две тысячи триста тридцать шесть) рублей 52 копейки.
От Администрации приобщен отзыв, просит отказать, поскольку для применения льготной цены выкупа земельного участка заявитель должен являться собственником объекта недвижимости, которым он не является.
От заявителя приобщены пояснения.
Принимая во внимание основание и предмет заявления, возражения Администрации, учитывая цель обращения и внесение правовой определенности в отношения сторон, а также принцип исполнимости решения, суд рассмотрел данный спор как преддоговорный.
В абзаце третьем пункта 3 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 2665/2012 и от 24.07.2012 N 5761/2012 судам разъяснено, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты, при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению.
Отказ в иске со ссылкой на неправильный выбор способа судебной защиты (при формальном подходе к квалификации заявленного требования) недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.
По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации", арбитражный суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.
Стороны против такой квалификации не возражали.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
УСТАНОВИЛ:
03.03.2025 ИП ФИО4 обратился в Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга (ДУМИ) с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества и заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования - здание, расположенное по адресу <...>.
05.05.2025 от ДУМИ в адрес заявителя поступило письмо № 02.12-12/001/1135 от 29.04.2025 о предоставлении информации, которым заявитель был проинформирован, что приобретение объекта будет осуществлено вместе с земельным участком, на котором он располагается.
09.07.2025 заявителем направлен ответ № 136 о готовности приобретения земельного участка.
28.07.2025 в адрес заявителя поступило письмо ДУМИ № 02.12-12/003/644 от 24.06.2025 о направлении проекта договора купли-продажи № 2779 от 24.07.2025.
Пунктом 2.1.2 договора установлено: рыночная стоимость земельного участка – 4 222 000 рублей, НДС не облагается.
Истец с такой ценой не согласился, обратился в суд с настоящим иском, считает, что стоимость земельного участка должна быть равной его кадастровой стоимости - 3 152 336 руб. 52 коп.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту
договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии с закрепленным в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, исходя из положений статьи 273 ГК РФ, пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.
Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", приватизация здания без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.03.2010 N 14831/09.
Спорный договор купли-продажи предусматривает передачу в собственность истца одновременно нежилого здания и земельного участка, на котором оно расположено.
Указанный договор заключается в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, которым регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного Закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Договор купли-продажи имущества, заключенный по правилам, установленным Законом N 159-ФЗ, должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.
Согласно пункту 7 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса и статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее -
Закон о приватизации) приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.03.2010 N 14831/09.
Статьей 3 названного Закона предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 3 Закона о приватизации данный Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.
При этом статьей 12 названного Закона предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, при условии, что со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на официальном сайте в сети "Интернет" информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества прошло не более чем шесть месяцев.
В силу статьи 11 Закона о приватизации стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания хозяйственного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Статья 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса, устанавливающая льготную цену выкупа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, применяется только к правоотношениям по отчуждению земельных участков лицам, уже являющимся собственниками строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.
Поскольку по договору купли-продажи одновременно приобретается здание и соответствующий земельный участок, то есть на момент заключения договора истец не являлся собственником здания, выкупная цена как здания, так и земельного участка должна быть определена исходя из рыночной стоимости названного имущества (Постановление Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 N 14556/11).
Таким образом, п. 2.1.2 договора подлежит изложению в редакции продавца (ДУМИ).
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи № 2779 от 24.07.2025.
Изложить п. 2.1.2 договора купли-продажи № 2779 от 24.07.2025 в редакции Администрации города Екатеринбурга в лице ДУМИ: «Рыночная стоимость земельного участка – 4 222 000 рублей, НДС не облагается».
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.
Судья В.С. Трухин
Электронная подпись действительна.
Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России
Дата 29.07.2025 11:27:40
Кому выдана Трухин Владимир Сергеевич