ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, Ростов-на-Дону, 344002, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону дело № А32-50731/2023

21 мая 2025 года 15АП-4794/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Емельянова Д.В., Крахмальной М.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Алимардановой А.Г.,

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 31.05.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 04.03.2025 по делу №А32-50731/2023

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3

к Администрации муниципального образования города Новороссийск,

при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании односторонний отказ от договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец, индивидуальный предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации муниципального образования города Новороссийск (далее – ответчик, администрация) со следующими требованиями:

- признать недействительной сделки по одностороннему расторжению договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 25.05.2016 №4700006603 и договора переуступки прав требования (аренды) от 25.01.2022, применить последствия недействительности ничтожной сделки;

- признать договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 25.05.2016 №4700006603 и договор переуступки прав требования (аренды) от 25.01.2022 действующими;

- аннулировать запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) о прекращении права аренды и восстановить запись в ЕГРН об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:47:0309017:49.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2025в удовлетворении исковых требований отказано.

Разрешая спор, суд исходил из того, что ФИО3 в нарушение требований действующего законодательства осуществлялось накопление отходов грунта насыпного, загрязненного строительными материалами на поверхности почвы, в результате чего причинен вред почве как объекту охраны окружающей среды вследствие перекрытия её поверхности, что явилось существенным нарушением договора аренды и основанием для его расторжения в одностороннем порядке.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на следующие обстоятельства:

- досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при условии, что он заключен на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором;

- факт существенного нарушения договора арендатором сам по себе не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок;

- администрация в суд с иском о расторжении договора не обращалась;

- суд не привлек к участию в деле Черноморо-Азовское морское управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования;

- специалистами управления контроля городского хозяйства администрации муниципального образования город Новороссийск с выездом на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309017:49 установлено, что на земельном участке производились работы по планированию грунта;

- на момент обращения администрации в регистрирующий орган с заявлением о расторжении договора, отсутствовало решение суда, которым были бы установлены обстоятельства, свидетельствующие о значительном нарушении условий договора.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя истца, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования города Новороссийск от 13.05.2016 №3729 ФИО4 и ФИО5 предоставлен в аренду земельный участок кадастровым номером 23:47:0309017:49 в <...> взамен изъятого для муниципальных нужд земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, сроком действия до 13.05.2026.

25.05.2016 администрацией муниципального образования города Новороссийск (арендодатель) и ФИО4, ФИО5 (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка №4700006603 с кадастровым номером 23:47:0309017:49, общей площадью 1516 кв.м, расположенный в <...>.

Постановлением администраций муниципального образования города Новороссийск от 14.03.2017 №2387 измерен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номеров 23:47:0309017:49 с "для размещения футбольного манежа со встроенными бытовыми помещениями" на "научно-исследовательские комплексы".

23.03.2020 между ФИО4, ФИО5 IO.A. и ФИО3 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды от 25.05.2016 №4700006603. Права и обязанности арендатора в отношении земельного участка перешли ФИО3

21.09.2020 между ФИО3 и ФИО6 заключен договор уступки прав обязанностей по договору аренды от 25.05.2016 №4700006603. Права и обязанности арендатора в отношении земельного участка перешли ФИО6

25.01.2022 между ФИО6 и ФИО3 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды от 25.05.2016 №4700006603. ФИО6 Права и обязанности арендатора в отношении земельного участка перешли ФИО3

Уведомлением от 30.01.2023 №08.021-15-866/23 администрация сообщила ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка от 25.05.2016 №4700006603.

Истец указывает на отсутствие уведомления о нарушении договорных условий со стороны арендатора и отсутствие сведений об основаниях одностороннего прекращения прав аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:47:0309017:49.

Изложенное послужило основанием предъявления настоящего иска.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В порядке статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 данного кодекса). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных этим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно лишь на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 данного кодекса).

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам по себе факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» также указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

При разрешении подобных споров сформировалась судебная практика, согласно которой право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, подтверждающих существенность допущенных арендатором нарушений. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора, если допущенные нарушения (их последствия) устранены арендатором в разумный срок.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом первой инстанции, что в пункте 3.2.4 договора аренды указано, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при следующих существенных нарушениях его условий:

- использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 настоящего договора;

- нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пунктах 4.2 и 4.3 договора;

- невнесение арендной платы в течение одного квартала;

- использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

На основании пункта 4.1 договора аренды арендатор обязан, в том числе:

- использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;

- содержать в должном санитарном порядке и чистоте земельный участок и прилегающую к нему территорию;

- не наносить ущерба окружающей среде;

- не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки и устранить за свой счет изменения, произведенные на земельном участке без согласия арендодателя;

- возместить арендодателю убытки, причинённые в результате своей хозяйственной или иной деятельности.

Согласно письму Черноморо-Азовского морского управления Росприроднадзора от 12.12.2022 в ходе выездного обследования водоохранной зоны Черного моря в границах муниципального образования город Новороссийск установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0309017:49 размещены отходы производства и потребления. Площадь участка, на котором обнаружена порча почв в результате перекрытия ее поверхности отходами производства и потребления, составила 1130 кв.м.

Администрацией в адрес арендатора направлено уведомление от 20.01.2023 №08.02.1-15-587/23 об устранении выявленных нарушений.

30.01.2023 №08.021-15-866/23 администрация уведомила ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка от 25.05.2016 №4700006603.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, в том числе обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным видом использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В силу части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным частью 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, который среди прочих предусматривает в качестве основания прекращения права – при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

19.12.2022 специалистами управления контроля городского хозяйства администрации муниципального образования город Новороссийск с выездом на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309017:49 установлено, что на земельном участке производились работы по планированию грунта.

22.12.2022 индивидуальным предпринимателем направлено уведомление об устранении нарушений (т.2 л.д.110).

Таким образом, индивидуальный предприниматель предпринял действия, которые направлены на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования и договором аренды.

Допущенные индивидуальным предпринимателем нарушения не носили неустранимый характер и не лишают арендодателя того, на что он рассчитывал при заключении договора аренды.

Поскольку индивидуальным предпринимателем устранены выявленные нарушения, постольку он сохраняет интерес в использовании земельного участка, учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд апелляционной инстанции признает избранную администрацией меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

Более того, в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Поскольку договор аренды заключен на 10 лет, в рассматриваемом случае у арендодателя отсутствует право в одностороннем порядке отказаться от договора в случае нарушения арендатором условий договора. Положения п. 3.2.4. договора не подлежат применению как противоречащие закону (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Поскольку односторонний отказ от исполнения долгосрочного договора аренды, выраженный в уведомлении от 30.01.2023, совершен администрацией в отсутствие предусмотренных законом оснований, он является недействительным на основании ст. 168 ГК РФ.

Приведенный вывод апелляционного суда согласуется с позицией окружного суда, выраженной в Постановлении от 09.10.2023 по делу №А32-36266/2022.

Поскольку односторонний отказ от исполнения договора, выраженный в уведомлении от 30.01.2023 №08.021-15-866/23, совершен администрацией в отсутствие предусмотренных законом оснований, он подлежит признанию недействительным в порядке статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка от 25.05.2016 №4700006603 и договор переуступки прав требования (аренды) от 25.01.2022, соответственно, подлежат признанию действующими.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В порядке применения последствий недействительности сделки подлежит аннулированию запись в ЕГРН о прекращении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309017:49 с восстановлением записи о праве аренды истца.

Согласно статье 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Черноморо-Азовское морское управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования применительно к заявленным индивидуальным предпринимателем требованиям не имеет материально-правового интереса к предмету спора и не может иметь требований или обязательств по отношению к сторонам по поводу спорного имущества, его права не затрагиваются рассмотрением спора.

Принимая во внимание установленные при рассмотрении настоящего спора обстоятельства, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм материального права с вынесением нового решения об удовлетворении иска.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску (18000 руб.) и апелляционной жалобе (10000 руб.) подлежит отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2025 по делу №А32-50731/2023 отменить.

Признать недействительным уведомление Администрации муниципального образования города Новороссийск от 30.01.2023 №08.021-15-866/23 о расторжении договора аренды земельного участка от 25.05.2016 №4700006603 и договора переуступки прав требования (аренды) от 25.01.2022 в одностороннем порядке.

Признать договор аренды земельного участка от 25.05.2016 №4700006603 договор переуступки прав требования (аренды) от 25.01.2022 действующими.

Применить последствия недействительности сделки.

Аннулировать запись №23:47:0309017:49-23/261/2023-9 от 13.02.2023 из Единого государственного реестра недвижимости о прекращении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309017:49, восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись №23:47:0309017:49-23/261/2022-8 от 08.02.2022 о государственной регистрации права аренды на указанный земельный участок за ФИО3.

Взыскать с Администрации муниципального образования города Новороссийск (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 16000 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по иску в размере 12000 руб. (платежное поручение №151 от 19.09.2023).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий Р.Р. Илюшин

Судьи Д.В. Емельянов

М.П. Крахмальная