АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-68872/2023
03 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2025 года
Постановление в полном объеме изготовлено 03 октября 2025 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Детский оздоровительный лагерь «Дом отдыха Колос» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 23.09.2025), в отсутствие истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2025 по делу № А32-68872/2023, установил следующее.
Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Детский оздоровительный лагерь «Дом отдыха Колос» (далее – общество) о взыскании долга по договору аренды от 12.12.1998 № 4900001092 с 01.01.2023 по 30.09.2023 в размере 1 329 584 рублей 65 копеек, а также 679 754 рублей 95 копеек неустойки.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.03.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2025, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Факт внесения арендной платы ответчиком за спорный период в соответствии с условиями договора подтвержден материалами дела. Договор не содержит условия о наличии у арендодателя права изменять размер арендной платы в одностороннем порядке (за исключением случаев изменения исходных базовых ставок). В данном случае изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения сторонами соответствующего соглашения. Одностороннее изменение администрацией методики исчисления арендной платы, при отсутствии подписанного ответчиком нового дополнительного соглашения к договору аренды, меняющего формулу расчета арендной платы, является неправомерным. Судебные инстанции учитывали толкование спорного условия договора аренды, приведенное во вступивших в законную силу судебных актах по делам № А32-2133/2017 и А32-54957/2019.
В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении искового заявления. Податель жалобы указывает, что стороны при заключении договора аренды согласовали возможность изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке при изменении нормативных правовых актов (пункт 2.4). Арендная плата за использование спорного участка носит регулируемый характер и должна определяться с учетом действующего в заявленный период нормативного регулирования. Администрация правомерно произвела расчет арендной платы исходя из ставки 1,5% от рыночной стоимости земельных участков.
В судебном заседании представитель общества указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
Администрация представителя в суд округа не направила, поэтому кассационная жалоба рассмотрена в ее отсутствие в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 12.10.1998 № 4900001092 аренды земельного участка площадью 30 339 кв. м, часть которого (площадью 14 600 кв. м) является территорией лесопарковых насаждений (далее – договор). Земельный участок предоставлен для санаторно-курортной деятельности (пункт 1.3).
Дополнительным соглашением от 06.03.2013 в договор № 4900001092 внесены изменения в части площади объекта аренды (31 542 кв. м). Также указано, что объектом аренды являются участки с кадастровыми номерами 23:49:0110004:18 (площадью 29 171 кв. м), 23:49:0110004:20 (площадью 1168 кв. м) и 23:49:0110004:30 (площадью 1203 кв. м).
Срок действия договора установлен с 01.09.1998 по 01.09.2047 (пункт 2.1). Согласно пункту 2.2 договора арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне Л-1-а х 15 700 х 0,3; для территории, занятой лесопарковыми насаждениями – базовая ставка арендной платы в зоне Л-1-а х 14 600 х 0,06.
В пункте 2.4 договора указано, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее указанных базовых (исходных) ставок.
В случае нарушения сроков внесения арендной платы, установленных пунктом 2.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от суммы арендной платы за истекший расчетный период (пункт 5.3).
Дополнительным соглашением от 22.12.2010 стороны установили, что арендатору предоставлен земельный участок площадью 31 542 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по ул. Сочинское шоссе, 6-а, в Лазаревском районе г. Сочи, для эксплуатации зданий и сооружений базы отдыха. Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне Л-1-а. В пункте 2 стороны определили размер годовой платы за участок (788 439 рублей 52 копейки; т. 1, л. д. 39 – 41).
Дополнительным соглашением от 06.03.2013 стороны указали, что арендатору предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0110004:18, 23:49:0110004:20, 23:49:0110005:30 (т. 1, л. <...>).
На основании соглашения от 04.04.2022 права и обязанности арендатора по договору от 12.10.1998 № 4900001092 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110004:20 переданы ФИО2 (т. 1, л. д. 47 – 49). Как указывает истец, с 12.05.2022 в пользовании общества остались земельные участки кадастровыми номерами 23:49:0110004:18, 23:49:0110005:30 (т. 1, л. д. 18).
Администрация подготовила расчет арендной платы за земельный участок по договору на основании отчетов об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.03.2017 № 17/03-55, № 17/03-56, № 17/03-57. Дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды, предусматривающие изменение размера арендной платы (с применением рыночной стоимости годовой арендной платы), стороны не подписали (т. 1, л. д. 44 – 46).
По расчету истца размер арендной платы, подлежащей внесению обществом с 01.01.2023 по 30.09.2023, составил 1 329 584 рублей 65 копеек. Администрация также начислила неустойку в размере 679 754 рубля 95 копеек (т. 1, л. д. 7).
В целях досудебного урегулирования спора в адрес общества направлена претензия от 26.07.2023 № 11271/02.01-44 с требованием об оплате долга и неустойки, которую ответчик оставил без финансового удовлетворения (т. 1, л. д. 29 – 32).
Названные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации с исковым заявлением в арбитражный суд.
Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т. п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 5 пункта 16 постановления № 73, регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего применение регулируемой цены, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований администрации, пришли к выводу о том, что положения земельного законодательства о регулируемой арендной плате к договору от 12.10.1998 № 4900001092 не применимы, поскольку он заключен до введения в действие Земельного кодекса и не содержит условий о праве арендодателя на изменение размера арендной платы (за исключением изменения базовых ставок). Изменение методики расчета арендной платы возможно только посредством заключения дополнительного соглашения к договору аренды в порядке, установленном Гражданским кодексом. В отсутствие подписанного сторонами дополнительного соглашения к договору администрация не вправе применять методику исчисления арендной платы, указанную в постановлении администрации г. Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление № 1699).
В то же время суды не приняли во внимание, что в пункте 2.4 закреплено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы не только в случае изменения базовых ставок, но и в других случаях, предусмотренных законодательными актами. Соответствующая правовая позиция относительно определения содержания подобных договорных условий с учетом цели договора и существа законодательного регулирования данного вида обязательств приведена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.03.2021 по делу № А32-211/2020.
В то же время данный ошибочный вывод не привел к принятию неправильных судебных актов. В данном случае предоставленный арендатору исходный земельный участок находился во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта (т. 1, л. д. 39). Следовательно, оставшиеся в пользовании общества земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0110004:18, 23:49:0110005:30 в период до 04.08.2023 являлись в ограниченными в обороте. С 04.08.2023 вступили в силу положения части 11 статьи 16 Федерального закона от 04.08.2023 № 469 «О внесении изменений в Федеральный закон "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», согласно которой лечебно-оздоровительные местности, курорты, курортные регионы, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 28 декабря 2013 года № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов, установленные до указанной даты, не являются особо охраняемыми природными территориями.
Статья 27 Земельного кодекса называет виды земель, на которые распространяются ограничения оборотоспособности земельных участков. Перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков определен пунктом 5 данной статьи.
В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, применяемым с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582. В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).
Поскольку Основные принципы определения арендной платы, установленные постановлением № 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, сформулирован правовой подход, согласно которому, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, выше указанного в принципе № 7 Основных принципов, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.
Исходя из обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делам № А32-54957/2019 и А32-2133/2017, а также сведений ЕГРН (т. 1, л. д. 59 – 66), в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0110004:18, 23:49:0110005:30 находятся объекты недвижимости арендатора. Изложенное, а также правила абзаца второго статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 2.1 Порядка, утвержденного постановлением № 1699, позволяют признать правомерными выводы судов о том, что основания для применения используемой истцом методики расчета (произведение рыночной стоимости участков, определенной в 2017 году, ставки арендной платы (1,5) и коэффициентов инфляции) в рамках заявленного периода взыскания отсутствовали. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением администрации города Сочи от 04.12.2023 № 3655 подлежит применению только с 07.12.2023 (пункт 5 данного постановления).
Принимая во внимание подлежащее применению ограничение размера арендной платы (принцип № 7), значение ставки земельного налога для соответствующего вида использования участков (решение Городского Собрания Сочи Краснодарского края от 26.11.2020 № 58), а также внесенные обществом платежи, у суда округа отсутствуют основания для признания неверным вывода судов о том, что в заявленный истцом период (в том числе и с учетом периода с 04.08.2023 по 30.09.2023, когда утратило силу положение об ограничении участков в обороте в связи с нахождением в границах курорта) на стороне арендатора имелся требуемый истцом долг по арендной плате, а также возникли условия для начисления неустойки.
Другие доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм материального или процессуального права, обусловлены несогласием с оценкой доказательств и постановленными по результатам их исследования выводами, которое не является достаточным основанием для отмены (изменения) судебных актов. Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Кодекса). Нормы процессуального права суды применили правильно.
При таких обстоятельствах условия для отмены (изменения) решения и постановления по доводам жалобы отсутствуют.
От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе администрация освобождена.
Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2025 по делу № А32-68872/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий А.И. Мещерин
Судьи В.Е. Епифанов
И.В. Сидорова