АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-6735/2023

г. Краснодар «23» декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 октября 2023 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 23 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-6735/2023

по иску межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

к обществу с ограниченной ответственностью «Русская Метелица» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), федеральному государственному бюджетному учреждению «Сочинский национальный парк» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об обязании возвратить земельный участок,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

при участии в судебном заседании представителя МТУ Росимущества в КК и РА – ФИО1 (по доверенности от 25.09.2023), представителя ответчика – ФИО2 (по доверенности от 24.10.2022),

УСТАНОВИЛ:

межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – теруправление) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Русская Метелица» (далее – общество) со следующими требованиями:

- обязать возвратить в первоначальном состоянии земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302036:1016 в фактическое владение Межрегионального территориального управления;

- в резолютивной части решения суда указать, что решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи № 23-01/19-6/2004-779 от 08.07.2004 об обременении договором аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302036:1016 заключённым между обществом и ФГБУ «Сочинский национальный парк».

Определением от 29.05.2023 федеральное государственное бюджетное учреждение "Сочинский национальный парк" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) привлечено к участию в деле в качестве ответчика.

Тем же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Обществом представлено в настоящее дело заявление от 04.07.2023 о применении исковой давности.

В судебном заседании, состоявшемся 25 октября 2023 года, представитель теруправления исковые требования поддержал в полном объёме. Представитель ответчика просил в иске отказать.

Кроме того, представителями сторон было заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Рассмотрев приведённое сторонами обоснование данного ходатайства, суд не установил оснований для его удовлетворения, поскольку представленных сторонами материалов и пояснений достаточно для рассмотрения спора по существу. Ранее судебное разбирательство неоднократно откладывалось, и у сторон имелось достаточно времени для предоставления исчерпывающих пояснений и доказательств.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон в судебных заседаниях, арбитражный суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО «Русская метелица» и ГУ «Сочинский национальный парк» заключен договор аренды № 9/2 от 03.09.2003 земельного участка площадью 10000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, г. Сочи, р-н Хостинский, Мацестинское лесничество, квартал 72, выдел 14 (далее — Договор аренды) с кадастровым номером 23:49:0302036:1016 сроком на 49 лет.

Земельный участок предоставлен с видом разрешенного использования для обустройства и обслуживания пансионата (пункт 2.3 договора).

Соответствующая запись о государственной регистрации аренды земельного участка внесена в сведения Единого государственного реестра недвижимости за номером 23-01/19-6/2004-779 от 08.07.2004.

Теруправление в исковом заявлении ссылается в обоснование своих требований на недействительность (ничтожность) данного договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Федерального закона от 14.03.1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» земля, водные объекты, недра, растительный и животный мир, находящиеся на территории национальных парков, предоставляются в пользование (владение) национальным паркам на правах, предусмотренных федеральными законами. Пункт 6 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что земли и земельные участки национальных парков находятся в федеральной собственности и предоставляются им в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Согласно пункту 1 статьи 20 Земельного кодекса в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям. Сочинский Национальный парк является федеральным государственным учреждением. Следовательно, Сочинский национальный парк является владельцем предоставленного ему земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Специальным законом, регулирующим использование земельных участков, предоставленных национальным паркам, является Федеральный закон от 14.03.1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях». Статьи 264, 269 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) устанавливали правила, в силу которых владелец земельного участка, не являющегося его собственником, не был вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 17 Федерального закона от 14.03.1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», определяя возможность предоставления земельных участков в пределах соответствующих территорий в аренду, не называет владельцев земельных участков (национальные парки) в качестве уполномоченных лиц, наделенных правом по осуществлению такого рода действий.

Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 27 Земельного кодекса из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 Кодекса).

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 11 статьи 22 Кодекса).

В статье 17 Федерального закона №33-ФЗ закреплялось право на передачу в аренду земельных участков национальным паркам. После введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации 25.10.2001 г. национальные парки такое право утратили в силу пункта 4 статьи 20 Кодекса.

В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. После введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 03.09.2003 № 9/2 заключен ГУ «Сочинский национальный парк» в отсутствие соответствующих полномочий и является недействительной (ничтожной) сделкой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предметом настоящего иска является требование теруправления об обязании общества возвратить земельный участок в фактическое владение МТУ Росимущества, с указанием в резолютивной части решения суда на погашение в ЕГРН записи об обременении договором аренды спорного земельного участка.

Согласно разъяснению п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй пункта 2 статьи 200 ГК РФ).

Из положений статьи 167 Гражданского кодекса следует, что требование о возврате полученного по недействительной сделке имущества имеет право заявить только сторона сделки, которой МТУ Росимущества не является.

Ответчиком представлено письменное заявление от 04.07.2023 о пропуске срока исковой давности.

В материалы дела представлен акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302036:1016 от 28.04.2023, подготовленный во исполнение определения арбитражного суда от 27.03.2023 о проведении сторонами совместного обследования спорного земельного участка (том 3, л.д. 106 – 131).

Согласно данному акту обследования от 28.04.2023 и представленных с актом фотоматериалов, в границах участка расположен двухэтажный объект капитального строительства – здание пансионата, возведенный согласно разрешению на строительство от 07.09.2015, площадь застройки земельного участка объектом капитального строительства составляет 150 кв.м, материал наружных стен – железобетонный каркас, территория земельного участка благоустроена, имеется мощение, бассейн.

Из фотоматериалов акта обследования следует, что объект капитального строительства представляет собой завершённое строительством двухэтажное капитальное здание, предназначенное для временного проживания и отдыха.

Ответчиком в материалы дела представлено не вступившее в законную силу по состоянию на дату настоящего судебного заседания решение Хостинского районного суда г. Сочи от 23.08.2023 к делу № 2-2353/2023, которым признано за обществом право собственности на ½ доли в здании пансионата, площадью 217,9 кв. м, количество этажей: 2, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302036:1016, и на сооружение вспомогательного назначения – бассейн, площадью 149,5 кв. м, расположенное на том же земельном участке.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2021 по делу № А53-15243/20, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2021, принятым по иску межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея к обществу с ограниченной ответственностью «Русская метелица» о взыскании неосновательного обогащения за период с 19.06.2017 по 01.09.2019 за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302036:1016, установлена принадлежность обществу здания пансионата на данном земельном участке, в связи с чем, судом в расчете платы за пользование земельным участком применена ставка исходя из использования земельного участка, занятым объектом недвижимости. Судом установлено, что постановлением Правительства Российской Федерации от 25.06.2013 № 534 «О расширении территории Сочинского национального парка» (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 19.06.2017 № 729) спорный земельный участок исключен из границ особо охраняемой природной территории федерального значения «Сочинский национальный парк». Тот факт, что спорный земельный участок был исключен из границ особо охраняемой природной территории федерального значения «Сочинский национальный парк» также подтверждается Приказом Минприроды России от 27.09.2013 N 411 "Об утверждении Положения о Сочинском национальном парке". Так, Приложением 1 к Положению о Сочинском национальном парке является описание состава и описание границ функциональных зон Сочинского национального парка. Согласно указанному Положению рассматриваемый в настоящем деле земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302036:1016, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский, Мацестинское лесничество, квартал 72, выдел 14 в состав Сочинского национального парка не входит. Таким образом, в заявленный истцом период земельный участок не относился к категории особо охраняемых территорий. Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302036:1016 относится к категории "Земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "Обустройство и обслуживание пансионата". По договору аренды, заключенному между ФГБУ «Сочинский национальный парк» и ООО «Русская метелица», в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302036:1016 для обустройства и обслуживания пансионата. Согласно данным ЕГРН вид разрешенного использования участка - "Обустройство и обслуживание пансионата", категория - "Земли населенных пунктов". Согласно данным публичной кадастровой карты на участке расположены объекты недвижимости. Ответчиком суду представлены материалы и пояснения, из которых следует, что на участке расположены объекты недвижимости, возведенные и используемые ответчиком. Так, согласно акту обследования с приложением фотоматериалов на участке с кадастровым номером 23:49:0302036:1016 расположено двухэтажное строение площадью 432 кв.м., несколько строений хоз. назначения. В связи с подтвержденным фактом нахождения на участке объектов недвижимости при расчете платы за земельный участок необходимо руководствоваться п.6 Правил определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. Согласно п. 6 Правил ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка. Таким образом, сумма платы за заявленный истцом период должна быть рассчитана исходя из его рыночной стоимости. Ответчик представил заключение ООО "Независимый оценщик", из которого следует, что величина арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302036:1016 за период с 19.06.2017 по 01.09.2019 составляет 655 607 руб.

Таким образом, при определении платы за пользование земельным участком и установлении подлежащей применению нормативно установленной ставки арендной платы суд в решении по делу № А53-15243/20 исходил из того, что земельный участок является застроенным.

Нахождение на спорном земельном участке объекта недвижимости – двухэтажного здания пансионата свидетельствует о том, что теруправление спорным земельным участком в застроенной его части фактически не владеет, вопрос о возврате земельного участка федеральному собственнику в первоначальном состоянии может быть разрешён только по результатам рассмотрения вопроса о дальнейшей судьбе данного объекта капитального строительства.

В силу положений статей 12, 301 Гражданского кодекса, разъяснений, содержащихся в пунктах 32, 36, 58, 59 постановления Пленумов N 10/22, в пунктах 1, 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/2011 правовой позиции, выбор способа защиты права, квалификация спорного отношения и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество; в отсутствие фактического владения надлежащим способом защиты нарушенного права является виндикационный иск.

Рассмотрением виндикационного иска обеспечивается возможность соединения права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота.

Истребование земельного участка без решения судьбы расположенной на нем недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения может быть предъявлен собственником участка одновременно с иском о сносе самовольной постройки либо с иском о признании права собственности на нее по правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса.

Согласно статьям 195 и 196 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено; общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса).

В пункте 15 постановления Пленума N 43 применительно к норме пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса разъяснено, что, установив пропуск стороной по делу срока исковой давности, при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В то же время, исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 Гражданского кодекса; к их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим (пункт 7 постановления Пленума N 43).

В случаях, когда истец, считающий себя собственником спорного земельного участка, фактически им не владеет, требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса).

Применительно к иску о виндикации срок давности начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и его право на названное имущество нарушено. Пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» содержит следующее разъяснение. Срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Суд приходит к выводу о пропуске теруправлением срока исковой давности, что является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении всех без исключения заявленных теруправлением в настоящем деле требований, поскольку владение спорным земельным участком и расположенным на участке объектом теруправление не осуществляет, в отсутствие владения земельным участком и расположенным на участке объектом недвижимости, требования теруправления носят исключительно виндикационный характер, к которым применяется трехлетний срок исковой давности.

Право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302036:1016 зарегистрировано 05.02.2019.

При регистрации права собственности на земельный участок Российской Федерации в 2019 году теруправлению не могло остаться неизвестным, что на земельный участок зарегистрирована аренда с 2004 года в пользу общества по договору аренды, заключенному национальным парком в нарушение запрета предоставления в аренду земель национального парка.

С настоящим иском теруправление обратилось в суд 03.02.2023 (согласно дате отправки почтового конверта с исковым заявлением, поступившего в арбитражный суд).

Вопрос о сроке исковой давности применительно к искам лиц, не владеющих землей, о виндикации земельного участка, занятого чужими объектами недвижимости, разрешен в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской 8 Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Согласно названному разъяснению, если истец, считающий себя собственником спорного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорных объектов недвижимости может быть разрешен, в том числе, при рассмотрении виндикационного иска либо после удовлетворения такого иска.

Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса).

Исковые требования теруправления носят виндикационный характер, поскольку теруправление утратило владение земельным участком ввиду его застройки объектом капитального строительства, а потому к требованиям теруправления, виндикационным по своему характеру, подлежит применению общий трехлетний срок исковой давности.

Договор аренды спорного земельного участка был зарегистрирован 08.07.2004.

Здание на спорном земельном участке было построено в 2016 - 2017 году (технический план здания – том 2, л.д. 51; том 3, л.д. 133 – 135).

Суд приходит к выводу о том, что теруправлению задолго до обращения с настоящим иском должно было быть достоверно известно о наличии оспариваемой сделки аренды и о факте строительства на участке, а также о том, кто является надлежащим ответчиком, однако с настоящим иском теруправление обратилось лишь в феврале 2023 года.

Иск о признании права (собственности либо аренды) отсутствующим не может быть удовлетворён в том случае, если земельный участок обременён объектом недвижимого имущества ответчика, легальность существования которого не оспорена (аналогичная позиция высказана в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.04.2016 по делу № А32-41697/2014, от 27.03.2018 по делу №А32-22003/2017).

Оспаривание зарегистрированного права (обременения) путем признания его отсутствующим не может быть использовано для обхода норм закона об исковой давности, о применении которой может быть заявлено при рассмотрении иска о сносе объекта самовольного строительства.

При изложенных обстоятельствах удовлетворение требования о применении последствий недействительности договора аренды посредством аннулирования регистрационной записи об аренде не способно восстановить полноту прав публичного собственника на земельный участок.

Суд приходит к выводу о пропуске теруправлением срока исковой давности, что является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных теруправлением в настоящем деле требований, поскольку владение спорным земельным участком и расположенным на участке зданием теруправление не осуществляет, в отсутствие владения земельным участком и расположенным на участке объектом недвижимости требования теруправления носят исключительно виндикационный характер, к которым применяется трехлетний срок исковой давности.

Аналогичная правовая позиция о применении исковой давности к подобным требованиям теруправления выражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.10.2019 по делу №А32-29064/2017, решении Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2021 по делу №А32-29053/2017, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.06.2022, а также в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2022 по делу №А32-21321/2021, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2023.

Суд также отмечает, что в соответствии с выпиской из ЕГРН от 16.11.2022 №КУВИ-001/2022-202560235 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302036:1016 зарегистрировано постоянное (бессрочное) пользование ФГБУ «Сочинский национальный парк», дата регистрации: 08.07.2004.

При наличии реестровой записи о праве постоянного (бессрочного) пользования ФГБУ «Сочинский национальный парк» на земельный участок, требование теруправления о передаче земельного участка в фактическое владение теруправления не может быть признано правомерным, поскольку участок имеет своего законного владельца.

Поскольку земельный участок не может поступить в фактическое владение теруправления, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Требование о погашении регистрационной записи об аренде носит производный характер от требования о передаче участка в фактическое владение теруправления. В связи с невозможностью таковой передачи оснований для аннулирования записи об аренде не имеется.

Таким образом, в связи с пропуском срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, виндикационной природой исковых требований теруправления, нахождением на части спорного земельного участка объекта капитального строительства (здания), вопрос о сносе которого до настоящего времени не разрешён и теруправлением требование о сносе не заявлено, а также учитывая принадлежность земельного участка ФГБУ «Сочинский национальный парк» на праве постоянного (бессрочного) пользования, регистрационная запись о котором является актуальной, в удовлетворении заявленных в настоящем деле исковых требований надлежит отказать полностью.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

ходатайства сторон об отложении судебного разбирательства – отклонить.

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Обеспечительные меры, принятые определением от 09 февраля 2023 года по настоящему делу, отменить с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков