АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А32-47707/2022

11 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Артамкиной Е.В. и Зотовой И.И., при участии в судебном заседании от третьего лица – Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 05.06.2024), ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) и ее представителя ФИО3 (доверенность от 20.08.2024), в отсутствие истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьих лиц: Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО4, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2025 по делу № А32-47707/2022, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) о возложении обязанности снести одноэтажное нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0130024:119 по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. ФИО5, 2/1, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу; внести запись в ЕГРН о прекращении права собственности ФИО2 на одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0130024:687 и аннулировать запись регистрации от 23.11.2021 № 23:43:0130024:687-23/226/2021-1; в случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет с взысканием с ответчика необходимых расходов; в случае удовлетворения требований указать, что решение является основанием для снятия с государственного кадастрового учета одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером 23:43:0130024:687; взыскать с ИП ФИО2 в соответствии со статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) 20 тыс. рублей неустойки в случае неисполнения судебного акта за каждый день неисполнения решения суда, начиная после истечения месячного срока со дня вступления решения в законную силу.

Предприниматель обратился в арбитражный суд со встречным иском о признании права собственности на одноэтажное нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0130024:119; указать, что решение суда является основанием для изготовления технического плана, регистрации права собственности Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю на спорное одноэтажное нежилое здание.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края (далее – департамент по надзору), Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент архитектуры) и ФИО4

Решением суда от 26.07.2024 на предпринимателя возложена обязанность в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда привести спорный объект в соответствие с проектной документацией «Парикмахерская по ул. ФИО5 2 в Краснодаре», разработанной ООО «Зодчий-К» в 2014 году и выданным на ее основании разрешением от 27.07.2015 № RU 23306000-4169-р-2015, путем осуществления строительных работ по приведению объемно-планировочного решения здания в соответствие с ними, а в случае невозможности приведения в соответствие, снести полностью указанный объект. В случае неисполнения предпринимателем решения суда в установленные сроки, администрации предоставлено право совершить указанные действия за свой счет с отнесением на ответчика данных расходов. В случае сноса спорного объекта с кадастровым номером 23:43:0130024:687 вступившее в законную силу решение суда будет являться основанием для внесения записей в ЕГРН о прекращении прав в отношении данного объекта, а также для снятия его с государственного кадастрового учета. В случае неисполнения предпринимателем решения суда в течение установленного срока, с ИП ФИО2 в пользу администрации подлежит взысканию 20 тыс. рублей неустойки за неисполнение судебного акта за каждый день просрочки до дня фактического исполнения решения. Во встречном иске предпринимателя отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 18.01.2025 решение суда от 26.07.2024 отменено. В удовлетворении первоначального иска администрации отказано, встречное исковое заявление предпринимателя удовлетворено. Указано, что постановление суда является основанием для государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества.

В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя, обращение ответчика в орган местного самоуправления по вопросу выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует о добросовестности его поведения и не является основанием для легализации правонарушения, которым является самовольное строительство. В материалах дела отсутствуют доказательства обращения ответчика за разрешением на отклонение от выданного разрешения на строительство. Спорное строение возведено с отклонением от выданной разрешительной документации, не соответствует техническим параметрам и архитектурно-планировочным решениям, указанным в проектной документации, разработанной ООО «Зодчий-К» в 2014 году и послужившей оснований для выдачи разрешения на строительство, в связи с чем является объектом самовольного строительства. В отзыве на жалобу предприниматель просит оставить без изменения судебный акт, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представители высказали свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыв, выслушав представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 23.08.2022 департамент по надзору в ходе контрольного (надзорного) мероприятия установил, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0130024:119 по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ФИО5, 2/1, возводится одноэтажное нежилое здание без разрешения на строительство, о чем составлен акт наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности) от 23.08.2022 № 09-Ф-МБ-79-ОИ.

В связи с выявленными нарушениями действующего законодательства администрация в порядке статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) получила уведомление о выявлении самовольной постройки от 23.08.2022 № 65.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.07.2022 № КУВИ-001/2022-120794455 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0130024:119 площадью 869 кв. м (вид разрешенного использования – для размещения парикмахерской) данные о правообладателе отсутствуют.

В отношении указанного земельного участка имеются ограничения в виде договора аренды земельного участка № 4300024513 сроком действия с 05.04.2022 по 05.04.2025 (запись в ЕГРН от 29.04.2022 № 23:43:0130024:119-23/226/2022-8) в пользу ФИО2

На основании заявления ФИО4 и документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса, департамент архитектуры выдал разрешение на строительство от 27.07.2015 № ВЦ 23306000-4169-р-2015 по проекту: «Парикмахерская по ул. ФИО5, 2/1 в г. Краснодаре». Срок действия разрешения истек 27.07.2019.

Согласно Правилам землепользования и застройки на территории МО г. Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 (в редакции от 22.07.2021 № 17), указанный земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1).

Администрация в иске указывает, что согласно уведомлению о выявлении самовольной постройки от 23.08.2022 № 65 в отношении одноэтажного нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0130024:119, присутствует квалифицирующий признак самовольной постройки – возведение объекта без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, в связи с чем данный объект подлежит сносу.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском.

Предприниматель с требованиями администрации не согласился, во встречном иске указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:43:0130024:119 на основании договора уступки прав и обязанностей от 02.11.2017, , заключенного ФИО2 и ФИО4, по договору аренды земельного участка от 28.02.2012 № 4300018251 (л/с <***>). Согласно пункту 1 договора срок аренды установлен до 16.02.2022.

27 июля 2015 года предыдущим арендатором земельного участка (ФИО4) получено разрешение на строительство № RU-23306000-4169-р-2015, выданное департаментом архитектуры, на одноэтажное нежилое здание парикмахерской общей площадью здания 128,2 кв. м в соответствии с проектом, разработанным ООО «Зодчий-К» в 2014 году.

С 2018 по 2021 года предприниматель начал строительство нежилого здания в соответствии с разрешением от 27.07.2015 № RU-23306000-4169-р-2015.

Согласно выписке из ЕГРН от 24.11.2021 предприниматель зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства – нежилое здание площадью 128,2 кв. м, степень готовности объекта 10%, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. ФИО5, 2/1.

05 апреля 2022 года администрация и предприниматель заключили договор аренды земельного участка № 4300024513 (л/с <***>), по которому с 05.04.2022 по 05.04.2025 (пункт 6.1) ФИО2 предоставляется во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. ФИО5, 2/1. Пунктом 1.3 договора установлено, что участок передается с видом разрешенного использования – для размещения парикмахерской.

Исходя из выписки из ЕГРН от 16.10.2017 № 23/235/004/2017-8853 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0130024:119 имеет вид разрешенного использования – для размещения парикмахерской (на день подачи встречного иска строительство нежилого одноэтажного здания завершено).

В соответствии с техническим паспортом здания (парикмахерской) от 24.10.2022, изготовленным отделением по Республике Адыгея южного филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», площадь возведенного здания составляет 129 кв. м, в том числе нежилых помещений № 1 общей площадью 27,9 кв. м, № 2 – 56,3 кв. м, № 3 – 7,5 кв. м, № 4 – 5,0 кв. м, № 5 – 10,3 кв. м и № 6 – 22,0 кв. м.

Предприниматель во встречном иске указывает, что заключил договоры на подключение коммуникаций: водоснабжение, энергоснабжение, вывоз хозяйственно-бытовых сточных вод, что подтверждается представленными договорами. С целью получения разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания 08.11.2022 ответчик обратился в департамент архитектуры.

10 ноября 2022 предприниматель получил отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 29/16848-1, в котором указано, что срок разрешения на строительство истек, объект капитального строительства не соответствует разрешенному использованию земельного участка, поскольку согласно ситуационному плану экспликации технического плана здания от 13.09.2022, подготовленного кадастровым инженером ФИО6, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0130024:119 возведен жилой дом площадью 129 кв. м.

По мнению предпринимателя, данные обстоятельства не соответствуют действительности, так как земельный участок с кадастровым номером 23:43:0130024:119 имеет вид разрешенного использования – для парикмахерской (выписка из ЕГРН на земельный участок от 16.10.2017 № 23/235/004/2017-8853). Согласно разделу «У» технического паспорта от 24.10.2022, изготовленного отделением по Республике Адыгея южного филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», наименование здания – «парикмахерская». Целевое назначение спорного объекта соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Срок действия разрешения на строительство департамента архитектуры от 27.07.2015 № RU-23306000-4169-р-2015 был установлен до 27.07.2019. Предприниматель начал строительство в 2018 году, сразу после приобретения прав на земельный участок. Фактически строительство объекта было завершено в 2022 году, что подтверждается техническим паспортом, изготовленным по состоянию на 24.10.2022. Разрешение на строительство выдавалось департаментом архитектуры именно на строительство одноэтажного нежилого здания парикмахерской в соответствии с проектом, разработанным ООО «Зодчий-К» в 2014 году.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд со встречным иском.

Разрешая спор, суды первой инстанции руководствовался статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статьями 10, 125, 218 и 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьями 2 и 51 Градостроительного кодекса, пунктами 26 и 28 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), пунктами 8 и 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, пунктами 31 и 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44) и пунктом 9 информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» и исходил из следующего.

В целях выяснения обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, определением суда первой инстанции от 26.12.2022 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам НПП ООО «Юринстрой» ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 и ФИО11

Согласно заключению экспертов от 10.04.2023 № 4/16.1 объект с кадастровым номером 23:43:0130024:687 площадью 154 кв. м (пятно застройки) полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0130024:119, что составляет 17,7% от площади земельного участка; по уровню ответственности относится к нормальному уровню, так как не является объектом временного (сезонного) назначения и не входит в установленный статьей 48.1 Градостроительного кодекса перечень опасных и технически сложных объектов; по классу сооружений относится к КС-2 согласно приложению «А» ГОСТа 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения» от 01.07.2015, так как не входит в перечень зданий и сооружений особо опасных и технически сложных объектов, а также не входит в перечень сооружений относящихся к классу КС-1; по своему функциональному назначению (определенному на основании проектной документации, разрешения на строительство, технического паспорта) объект запроектирован как «Парикмахерская на ул. ФИО5 2/1, Прикубанского внутригородского округа в г. Краснодаре» и, следовательно, является нежилым зданием коммерческого назначения.

По архитектурно-планировочным решениям спорный объект имеет следующие признаки объекта индивидуального жилищного строительства (пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса; СП 52.13330 «Дома жилые одноквартирные»): является отдельно стоящим зданием; является одноэтажным (количество этажей не превышает трех); высота не превышает двадцати метров; состоит из шести помещений. При завершении строительства и подключения инженерных сетей имеется техническая возможность создания жилых комнат и помещений вспомогательного использования для удовлетворения бытовых нужд, так как фактические площади помещений соответствуют требованиям пункта 6.1 СП 55.13330.2016 по минимально допустимым площадям помещений для размещения гостиной, спальни, кухни, санузла; высота помещений составляет 3,2 м, что выше минимально допустимой высоты помещений для жилых комнат и кухни в 2,5 м, установленной пунктом 6.2 СП 55.13330.2016 для III климатического района; инсоляция и естественное освещение помещений спорного объекта обеспечивается в соответствии с пунктом 9.18 СП 55.13330.2016, отношение площади световых проемов к площади помещений спорного объекта составляет более 1:8.

Строительство спорного объекта не завершено (отсутствуют подключение и внутренние разводки инженерных систем; отсутствует внутренняя отделка), на момент экспертного осмотра объект технически не эксплуатируется, в связи с чем определить его функциональное назначение и фактическое использование (эксплуатация) технически не представляется возможным.

Объект по своему расположению и технико-экономическим показателям соответствует разрешению на строительство от 27.07.2015 № RU 23306000-41679-р-2015. Исследуемый объект в части принятых объемно-планировочного и архитектурного решения соответствует нормативным требованиям Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», пунктам 2.1.1, 2.1.7, 2.1.23, 2.1.22, 2.1.27, 2.1.49, 2.1.50, 2.1.65 СНКК 22-301-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края»; в части принятых конструктивных решений соответствует нормативным требованиям Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», пунктам 5.18.16, 9.2.4, 9.2.5, 9.11.2 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87», пунктам 4.1 и 4.6 СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции», пунктам 4.11 СП 29.13330.2011 «Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88»; в части соблюдения санитарных норм соответствует требованиям пунктов 2.4 и 2.5 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий»; в части соблюдения противопожарных требований и расположения относительно соседних объектов недвижимости соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», пункту 4.3 СП 4.13130.2013 «Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»; в части градостроительных требований и соблюдения Правил землепользования и застройки соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, установленным в пункте 1.1 части 1 статьи 25 «Правил землепользования и застройки на территории МО г. Краснодар» (в редакции решения г. Думы Краснодара от 22.07.2021 № 17 п. 19); соответствует пунктам 4.1, 4.5, 4.27 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009»; в части соответствия проектной документации (по результатам сравнительного анализа с результатами визуального и инструментального обследования) спорный объект по своим размерам, расположению, виду и материалам конструкций, объемно-планировочным решениям на данном этапе строительства соответствует проектной документации, представленной в материалах дела, выполненной ООО «Зодчий-К» в 2014 году (т. 5, 506-14-АР «Архитектурные решения. Чертежи марки АР»; т. 2, 506-14-ЭФ «Энергоэффективность».

Исследуемый объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, так как его строительно-техническое состояние характеризуется как исправное состояние – категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

С целью установления соответствия спорного объекта техническим параметрам и архитектурно-планировочным решениям, указанным в проектной документации «Парикмахерская по ул. ФИО5 2/1 в Краснодаре», разработанной ООО «Зодчий-К» в 2014 году и послужившей основанием для выдачи разрешения на строительство от 27.07.2015 № RU-23306000-41679-р-2015, определением суда от 29.01.2024 по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» отдела по городу Краснодару ФИО12

Согласно дополнительному экспертному заключению от 05.04.2024 габариты и площадь застройки объекта соответствуют проекту; фактическая высота помещений парикмахерской ниже проектной (3,90 м) и составляет 3,20 м, в связи с чем фактический строительный объем здания (523,6 куб. м) меньше проектного (600,80 куб. м); объемно-планировочное решение помещений не соответствует проекту (вместо запроектированных семи помещений образовано шесть, также различаются расположение и размеры проемов); предусмотрено подключение здания парикмахерской к системам электроснабжения, водоснабжения и канализации, что соответствует проекту. Технические параметры и архитектурно-планировочные решения существующего объекта (количество помещений, площадь помещений, их расположение) не соответствуют техническим параметрам и архитектурно-планировочным решениям, указанным в проектной документации «Парикмахерская по ул. ФИО5 2/1 в Краснодаре», разработанной ООО «Зодчий-К» (несоответствие заключается в изменении внутреннего объемно-планировочного решения здания и высоты помещений).

Эксперт указал, что поскольку линейные размеры здания в плане, а также его конструктивные характеристики и площадь соответствуют проектному решению и разрешению на строительство, то приведение спорного объекта в соответствие с указанным разрешением на строительство технически возможно. Для этого необходимо выполнить комплекс строительных работ (восстановить проектное расположение внутренних перегородок и проемов, высоту помещений). Спорный объект может эксплуатироваться в качестве здания парикмахерской с учетом его фактического объемно-планировочного решения, так как выявленные изменения в расположении внутренних перегородок и проемов не снижают его эксплуатационные характеристики, а высота помещений соответствует пункту 4.26 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения».

При сопоставлении фактических характеристик возведенного здания с указанными требованиями, предъявляемыми к субъектам, оказывающим парикмахерские услуги, установлено, что объемно-планировочное решение спорного объекта и наличие инженерных коммуникаций позволяют осуществлять его эксплуатацию в качестве запроектированного объекта – парикмахерской (при условии выполнения отделочных работ и установки соответствующего оборудования парикмахерской). Степень готовности спорного объекта составляет 100%.

Исследовав и оценив экспертное заключение и представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции установил, что спорный объект возведен с отклонениями от разрешительной документации на его возведение, отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и указал, что обращение ответчика в орган местного самоуправления по вопросу выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в период рассмотрения спора не свидетельствует о добросовестности его поведения, не является основанием для легализации правонарушения, которым является самовольное строительство. Ответчик отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию не оспорил, доказательства необоснованности такого отказа не представил.

Учитывая ответ эксперта, приведенный в вопросе № 2 дополнительной судебной экспертизы и пункт 31 постановления № 44, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований администрации путем возложения на ответчика обязанности привести спорный объекта в соответствие с проектной документацией «Парикмахерская по ул. ФИО5 2 в Краснодаре», разработанной ООО «Зодчий-К» в 2014 году, и выданным на ее основании разрешением от 27.07.2015 № RU-23306000-4169-р-2015 путем осуществления строительных работ по приведению объемно-планировочного решения здания в соответствие с ними, а в случае невозможности приведения в соответствие, снести полностью указанный объект.

В удовлетворении встречных требований предпринимателя о признании права собственности на спорный объект судом первой инстанции отказано, поскольку строительство указанного объекта в архитектурно-планировочном решении произведено в отсутствие разрешительной документации, при недобросовестном поведении ответчика, а также поскольку удовлетворены требования администрации о приведении объекта в соответствие с разрешительной документацией.

Отменяя решение суда первой инстанции, отказывая в удовлетворении первоначального иска администрации и удовлетворяя встречные исковые требования предпринимателя, суд апелляционной инстанции руководствовался статьей 222 Гражданского кодекса, статьей 51 Градостроительного кодекса, разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, определением Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2019 № 306-ЭС19-15447 по делу № А12-8898/2018, а также пунктами 2, 25, 29, 39 – 41, 43 и 45 постановления Пленума № 44 и исходил из следующего.

Суд установил, что постановлением администрации от 19.05.2011 № 3439 «Об утверждении гражданке ФИО13 материалов предварительного согласования места размещения парикмахерской в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара» ФИО13 утверждены материалы предварительного согласования места размещения парикмахерской (площадью не более 350 кв. м) на земельном участке площадью 869 кв. м для строительства парикмахерской по ул. ФИО5, 2/1 в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара.

Постановлением администрации от 16.02.2012 № 1368 ФИО13 в аренду сроком на десять лет из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок с кадастровым номером 24:43:0130024:119 площадью 869 кв. м, в том числе земельный участок площадью 108 кв. м, расположенный в охранной зоне инженерных коммуникаций, для строительства парикмахерской (площадью не более 350 кв. м) по ул. ФИО5, 2/1 в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара согласно кадастровому паспорту земельного участка.

28 февраля 2012 года ФИО13 (арендатор) и администрация (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка № 4300018251 (л/с № <***>), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 869 кв. м с кадастровым номером 23:43:0130024:119. Срок действия договора с 16.02.2012 по 16.02.2022.

10 декабря 2014 года ФИО13 заказала проект на нежилое здание – парикмахерскую в ООО «Зодчий-К».

27 июля 2015 года ФИО4 в лице ФИО13 получила разрешение на строительство № RU-23306000-4169-р-2015, выданное департаментом архитектуры, на одноэтажное нежилое здание парикмахерской площадью застройки 159 кв. м, этажностью 1, общей площадью здания 128,2 кв. м в соответствии с проектом, разработанным ООО «Зодчий-К» в 2014 году.

Согласно выписке из ЕГРН от 16.10.2017 № 23/235/004/2017-8853 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0130024:119 имеет вид разрешенного использования – для размещения парикмахерской.

02 ноября 2017 года ФИО4 в лице ФИО13 (цедент) и ФИО2 (цессионарий) заключили договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.02.2012 № 4300018251, согласно которому цедент уступил цессионарию права и обязанности в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0130024:119 (пункты 1 и 2 договора).

С 2018 по 2021 годы предприниматель осуществлял строительство нежилого здания на основании разрешения на строительство от 27.07.2015 № RU-23306000-4169-р-2015.

Согласно выписке из ЕГРН от 24.11.2021 ФИО2 зарегистрировала право собственности на объект незавершенного строительства – нежилое здание площадью 128,2 кв. м, степень готовности объекта – 10%, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. ФИО5, 2/1.

05 апреля 2022 года администрация (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 4300024513, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 869 кв. м с кадастровым номером 23:43:0130024:119. Участок предоставляется с видом разрешенного использования – для размещения парикмахерской. Срок аренды установлен с 05.04.2022 по 05.04.2025 (пункты 1.1, 1.3 и 6.1 договора).

Строительство нежилого одноэтажного здания завершено, что подтверждается техническим паспортом здания (парикмахерской) от 24.10.2022, изготовленным отделением по Республике Адыгея Южного филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», согласно которому площадь возведенного здания составляет 129 кв. м. ФИО2 в отношении спорного объекта заключила договоры от 12.10.2022 № 12/10/22, от 14.10.2022 № 14/10/22 и от 06.10.2022 № 66459 на подключение коммуникаций (водоснабжение, энергоснабжение и вывоз хозяйственно-бытовых сточных вод).

Предприниматель с целью получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 08.11.2022 обратился в департамент архитектуры с соответствующим заявлением. Письмом от 10.11.2022 N 29/16848-1 в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отказано по причине того, что срок разрешения на строительство истек; уведомление о переходе прав на земельный участок в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления направлено не было; объект капитального строительства не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, параметры построенного объекта не соответствуют проектной документации; фактически на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0130024:119 возведен жилой дом.

Суд апелляционной инстанции также установил, что с 2017 по 2022 года предприниматель (при наличии разрешения на строительство от 27.07.2015, выданного ее правопредшественнику ФИО4) предпринимал меры по легализации спорного объекта недвижимости, что подтверждается следующими документами: заявлением ФИО4 от 02.11.2017 (№ 27004 копия) о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 28.02.2012 № 4300018251 в Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации; заявлением ФИО2 от 06.12.2017 «О разъяснении порядка продления разрешения на строительства и необходимости его переоформления», адресованного главе МО г. Краснодара; заявлением ФИО2 от 29.09.2020 «О разъяснении порядка оформления продления разрешения на строительство», адресованного директору департамента архитектуры; заявление ФИО14 (представитель ФИО2) от 19.01.2021 о выдаче градостроительного плана земельного участка вместе с приложением выписки из ЕГРИП на ФИО2; выдержкой из ответа на заявление о предоставлении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 23:43:0130024:119 от 10.02.2021 № РФ-23-2-06-0-00-2021-0216; заявление ФИО2 от 15.02.2021 «О выдаче разрешения на строительство», адресованного директору департамента архитектуры; заявление ФИО15 (представитель ФИО2) о заключении администрацией с ФИО2 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0130024:119 ввиду истечения срока действия договора аренды от 16.02.2012 и заключение ФИО2 договора уступки прав и обязанностей от 02.11.2017 по договору аренды земельного участка от 28.02.2012 № 4300018251; заявление ФИО2 о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (от 09.11.2022 № 29/29571-1); письмо департамента архитектуры от 10.11.2022 № 29/16848-1 об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

На момент обращения предпринимателя в администрацию с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство часть 21.15 статьи 51 Градостроительного кодекса не предусматривала в качестве основания отказа во внесении изменений в разрешение на строительство, выданного до 01.01.2023, и по которому не выдано разрешение на ввод в эксплуатацию, истечение срока действия данного разрешения на строительство.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции посчитал, что данные обстоятельства опровергают выводы суда первой инстанции о недобросовестности ИП ФИО2

Как следует из экспертных заключений, объект имеет технические и конструктивные характеристики, которые соответствуют его функциональному назначению и требованиям градостроительного законодательства, по своему функциональному назначению запроектирован и возведен как «Парикмахерская на ул. ФИО5, 2/1, Прикубанского внутригородского округа в г. Краснодаре», является нежилым зданием, объектом коммерческого назначения. Исследуемый объект по своему расположению и технико-экономическим показателям соответствует разрешению на строительство от 27.07.2015 № RU-23306000-4169-р-2015, следовательно, соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым 23:43:0130024:119 (для размещения парикмахерской). Объект возведен в соответствии с нормативными требованиями градостроительных норм, строительных правил, санитарных норм, противопожарных требований, предъявляемых к строительству аналогичных объектов, не создает угрозу жизни и здоровью граждан (строительно-техническое состояние характеризуется как исправное состояние), его сохранение не нарушает градостроительные и строительные нормы и правила.

Учитывая заключения судебных экспертиз, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что сами по себе отклонения от разрешительной документации в части уменьшения высоты потолков и количества внутренних помещений в здании парикмахерской (без уменьшения общей площади объекта) являются незначительными, не снижают его эксплуатационные характеристики и соответствуют СП 118.13330.2020 «Общественные здания и сооружения».

Исследовав и оценив фактические обстоятельства и представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводы и возражения сторон, установив, что спорный объект возведен на земельном участке, предоставленном в установленном законом порядке на основании договора аренды, строительство осуществлялось на основании выданного в установленном порядке разрешения на строительство от 27.07.2015 № RU-23306000-4169-р-2015, проектной документации, учитывая, что ФИО2 неоднократно предпринимала меры по легализации спорного имущества, в том числе для получения разрешения на строительство на свое имя, а также для продления действия срока разрешения, принимая во внимание результаты судебных экспертиз, которыми установлено, что объект возведен в соответствии с нормативными требованиями градостроительных норм, строительных правил, санитарных норм, противопожарных требований, предъявляемых к строительству аналогичных объектов, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также признав, что отклонения от разрешения на строительство являются минимальными и несущественными, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя о признании права собственности на спорный объект и отказа в удовлетворении требований администрации о сносе самовольной постройки ввиду взаимоисключающего характера требований.

Доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств. Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования доказательств, нормы материального и процессуального права применены правильно.

Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2025 по делу № А32-47707/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Е.И. Афонина

Судьи Е.В. Артамкина

И.И. Зотова