Арбитражный суд Московской области
107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва
http://asmo.arbitr.ru/
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Москва
10 ноября 2023 года Дело №А41-61404/23
Резолютивная часть решения объявлена 09 ноября 2023 года
Полный текст решения изготовлен 10 ноября 2023 года
Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Шевканом, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха (143904, Московская область, Балашиха город, Энтузиастов шоссе, дом 7, корпус 1, ОГРН: <***>, дата регистрации: 11.01.2016, ИНН: <***>)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 12.08.2013, юридический адрес: 143985, Московская область, Балашиха город, ФИО1 (Саввино мкр.) ул, дом 8, пом/эт/рм I/1/А)
о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.09.2018 за период с 4 квартала 2022 по 1 квартал 2023 в размере 1 302 004 руб. 20 коп., пени за период с 16.12.2022 по 16.04.2023 в размере 47 539 руб. 53 коп.
при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" (далее – ответчик) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.09.2018 № 6271 за период с 4 квартала 2022 по 1 квартал 2023 в размере 1 302 004 руб. 20 коп., пени за период с 16.12.2022 по 16.04.2023 в размере 47 539 руб. 53 коп.
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, изложил позицию суду. Представитель ответчика по требованиям возражал согласно письменному отзыву.
Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).
Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) с учетом соглашения от 25.04.2019 о передаче прав и обязанностей сроком до 26.04.2050 заключен договор аренды от 03.09.2018 № 6271 земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:4879.
В соответствии с разделом 3 договора ответчик принял на себя обязательства по внесению арендной платы, размер которой определен в приложении № 1 к договору в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Претензией от 24.04.2023 истец уведомил ответчика об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 03.09.2018 № 6271.
Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 03.09.2018 № 6271 не погашена в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Согласно расчету истца задолженность по договору за период с 4 квартала 2022 по 1 квартал 2023 составляет в размере 1 302 004 руб. 20 коп., пени за период с 16.12.2022 по 16.04.2023 в размере 47 539 руб. 53 коп.
Проверив расчет задолженности с учетом доводов ответчика, суд признает данный расчет неверным в связи со следующим.
Как указывается истцом и предусмотрено договором аренды от 03.09.2018 № 6271, арендная плата подлежит расчету на основании пункта 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.
Между тем, в силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.
Согласно пункту 2 части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу.
Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что спорный договор аренды заключен в рамках Инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: <...> микрорайон "Центр-2".
Поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007 инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки, суд приходит к выводу, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории.
Вступившими в законную силу судебными актами по делам № А41-96810/19, А41-95730/19, А41-95727/19 А41-95735/19, А41-95750/10, А41-95764 также установлено, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории, поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007, договоры аренды заключены в рамках инвестиционного контракта.
В рамках дела № А41-95734/19 также установлено, что постановлением Главы городского округа Железнодорожный от 31.12.2008 № 3833 утвержден проект рекультивации загрязненных земель по адресу: <...> согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:4879 подлежит рекультивации за счет ООО «Аврора». Срок рекультивации на основании постановления Администрации городского округа Балашиха от 09.10.2017 № 1014-ПА продлен до 30.09.2022.
В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Доказательств подтверждающих, что срок рекультивации продлен на момент рассмотрения дела, в материалы дела не представлено.
Следовательно, к отношениям по аренде земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:4879 подлежат применению нормы о расчете арендной платы, которая не может быть выше размера земельного налога.
В соответствии с подпунктом 5.1 пункта 5 решения Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 10.06.2015 № 02/03 «Об установлении земельного налога на территории городского округа Балашиха», установлена налоговая ставка 0,3% в отношении земельных участков для жилищного строительства.
Таким образом, поскольку на территории городского округа Балашиха установлена налоговая ставка земельного налога в размере 0,3% , то расчет арендной платы по договору от 03.09.2018 № 6271 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:4879 производится в размере не выше ставки земельного налога, установленного на территории городского округа Балашиха.
Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:4879 в 2022 года составляет 51 304 724,16 рублей, в 2023 году – 40 004 437,68 рублей.
Таким образом, арендная плата в год за земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:4879 должна составлять: 153 914,17 руб. в год, а в квартал 38 478,54 руб. в 2022 году; 120013,31 руб. в год, а в квартал 30 003,33 руб. в 2023 году.
Арендная плата за четвертый квартал 2022 года перечислена платежным поручением №7338 от 05.12.2022 в размере 38478,64 руб., арендная плата за первый квартал 2023 года перечислена платежным поручением № 753 от 09.03.2023 в размере 30 003,33 руб. в установленном законом порядке и в срок, определенный договором.
Таким образом, задолженность по арендной плате за четвертый квартал 2022 года и первый квартал 2023 года отсутствует.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
При указанных обстоятельствах суд, оценив и исследовав имеющиеся в материалах деле доказательства в порядке, установленном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что правовых оснований для их удовлетворения заявленных требований не имеется.
Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации
Судья Е.В. Самороковская