Решение по делу № А03-12407/2023 от 25.12.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Барнаул Дело № А03-12407/2023 25 декабря 2023 года 07 ста

Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2023 года. Решение суда изготовлено в полном объеме 25 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Энтус О.В., при ведении протокола секретарем Щербаковой Ю.С., с использованием средств аудиозаписи рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, г. Барнаул (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Барнаул (ОГНИП320222500022199, ИНН <***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Барнаул

(ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о признании сделок недействительными,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю,

при участии в судебном заседании:

от ответчика ФИО1 – ФИО3 по доверенности от 03.04.2023, паспорт, диплом

от истца – ФИО4, по доверенности от 03.11.2023, паспорт, диплом (после перерыва).

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентство по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (далее –

истец, МТУ Росимущество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Переверзеву Антону Игоревичу (далее – ИП Переверзев А.И.), к индивидуальному предпринимателю Кутулуцкому Андрею Степановичу (далее – ИП Кутулуцкий А.С.), которым просит:

признать договор от 22.05.2023 переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 24.05.2021 № 22, заключенный между ИП ФИО1 и ИП ФИО2, недействительной сделкой,

применить последствия недействительности сделки - исключить запись из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) сведения о договоре от 22.05.2023 переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 24.05.2021 № 22, заключенном между ИП ФИО1 и ИП ФИО2 (номер государственной регистрации 22:63:030327:11- 22/111/2023-5);

признать договор от 22.05.2023 переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 24.05.2021 № 23, заключенный между ИП ФИО1 и ИП ФИО2, недействительной сделкой;

применить последствия недействительности сделки - исключить запись из Единого государственного реестра прав не недвижимое имущество и сделок с ним сведения о договоре от 22.05.2023 переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 24.05.2021 № 23, заключенном между ИП ФИО1 и ИП ФИО2 (номер государственной регистрации 22:63:030327:725- 22/111/2023-6);

применить последствия недействительности сделки - обязать ИП ФИО2 возвратить ИП ФИО1 земельный участок, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером: 22:63:030327:725, находящийся по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, земельный участок расположен у восточной границы земельного участка с кадастровым номером: 22:63:030327:11.

Требования со ссылками на статью 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы заключением договора уступки права при

наличии прямого запрета на заключение такого договора по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

ИП ФИО1 в отзыве просил отказать в удовлетворении требований искового заявления, указав, что передача прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по соответствующему договору, в том числе заключенному по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, третьему лицу возможно при аренде такого земельного участка на срок более чем пять лет.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю удовлетворение требование оставило на усмотрение суда, возражало против исключения записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указав, что данные требования подлежат рассмотрению в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание ответчик ИП ФИО2 явку своего представителя не обеспечил, извещен о времени и месте судебного разбирательства.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей ИП ФИО2, в порядке, предусмотренном статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Отзыв с указанием возражений относительно исковых требований в нарушении требований части 1 статьи 131 АПК РФ ИП ФИО2 не представлен, учитывая положения статьи 70 АПК РФ, суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам без каких-либо возражений ИП ФИО2

В судебном заседании объявлялся перырыв.

В судебном заседании представитель истца поддерживал требования искового заявления.

Представитель ответчика ИП ФИО1 возражал против удовлетворения требований искового заявления.

Выслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы по делу, оценив доказательства, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

На основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 19.05.2021 между МТУ Росимущество (арендодатель) и

ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 22 от 24.05.2021, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок в целях строительства объектов производственной деятельности, складов со следующими характеристиками: адрес (описание местоположения): <...>, кадастровый номер: 22:63:030327:11, площадь 21916 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная деятельность (код 6.0), склады (код 9.9), сроком на три года с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 23 от 24.05.2021, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок в целях строительства объектов, предназначенных для хранения автотранспорта со следующими характеристиками: адрес (описание местоположения): Российская Федерация, Алтайский край, г. Барнаул, земельный участок расположен у восточной границы земельного участка с кадастровым номером: 22:63:030327:11, кадастровый номер: 22:63:030327:725, площадь 23094 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: хранение автотранспорта (код 2.7.1), сроком на 5 лет с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Между ИП ФИО1 (арендатор) и ИП ФИО2 (новый арендатор) заключен договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 22.05.2023, по условиям которого арендатор обязуется передать новому арендатору все права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка № 22 от 24.05.2021.

Полагая, соглашение ничтожным, в силу того, что частью 7 статьи 448 ГК РФ установлен запрет на уступку права по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 № 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Соглашение о перенайме (пункт 2 статьи 615 ГК РФ) предусматривает одновременную передачу бывшим арендатором новому всех прав и обязанностей по договору аренды и потому представляет собой сделку по передаче договора (статья 392.3 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

По правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как предусмотрено пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим Федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Закона № 42-ФЗ, вступившего в силу 01.06.2015) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что положения Гражданского кодекса в измененной Законом N 42-ФЗ редакции, не

применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса).

Из материалов дела усматривается, что договоры аренды и договоры перенайма заключены в 2021 и 2023 годах соответственно.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Частью 2 статьи 615 ГК РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившим в силу 01.06.2015, в статью статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации включен пункт 7, согласно которому победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также

по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, как правомерно отметил суд первой инстанции, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них. Таким запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.

Как следует из материалов дела, земельный участок, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером: 22:63:030327:725, земельный участок, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером: 22:63:030327:11 предоставлены в аренду по результатам торгов и после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Закона № 42-ФЗ).

Таким образом, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой, в связи с чем доводы отзыва ответчика подлежат отклонению.

При этом суд принял во внимание выводы, изложенные в постановлении Верховного суда Российской Федерации от 01.10.2018 № 308-ЭС18-15155.

Таким образом, проанализировав спорные условия договора и соглашения на предмет их соответствия закону, принимая во внимание установленное положениями пункта 7 статьи 448 ГК РФ ограничение на перенайм земельного участка, предоставленного по результатам проведения торгов, учитывая, что такое ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ), суд удовлетворяет требования о признании договора от 22.05.2023 переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № 22 от 24.05.2021; договора от 22.05.2023 переуступки прав и

обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № 23 от 24.05.2021, недействительными.

Истец просит применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде исключения записи о переуступке прав и обязанностей арендатора по договорам.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН.

Согласно статье 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В данном деле цель предъявления исковых требований состоит не только в признании сделки недействительной, но и в исключении из ЕГРН регистрационной записи о переуступки прав арендатора на спорный земельный участок.

Принимая во внимание обстоятельства дела, суд пришел к выводу о необходимости применения последствий недействительности ничтожной сделки, обязав индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 земельные участки, переданные по договорам уступки от 22.05.2023, а также об исключении записей из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о договорах от 22.05.2023 переуступки прав и обязанностей арендатора по договору № 22 от 24.05.2021, по договору № 23 от 24.05.2021.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчиков, поскольку судебный акт принят не в их пользу.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд:

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать договор от 22.05.2023 переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 24.05.2021 № 22, заключенный между индивидуальным предпринимателем

ФИО1, г. Барнаул (ОГНИП320222500022199, ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2, г. Барнаул (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) недействительной сделкой.

Применить последствия недействительности сделки - исключить запись из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о договоре от 22.05.2023 переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 24.05.2021 № 22, заключенном между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (номер государственной регистрации 22:63:030327:11- 22/111/2023-5).

Применить последствия недействительности сделки - обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 земельный участок, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером: 22:63:030327:11, находящийся по адресу: <...>.

Признать договор от 22.05.2023 переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 24.05.2021 № 23, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 недействительной сделкой.

Применить последствия недействительности сделки - исключить запись из Единого государственного реестра прав не недвижимое имущество и сделок с ним сведения о договоре от 22.05.2023 переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 24.05.2021 № 23, заключенном между индивидуальным предпринимателем ФИО1

Игоревичем и индивидуальным предпринимателем Кутулуцким Андреем Степановичем (номер государственной регистрации 22:63:030327:725- 22/111/2023-6).

Применить последствия недействительности сделки - обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 недействительной сделкой. возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 земельный участок, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером: 22:63:030327:725, находящийся по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, земельный участок расположен у восточной границы земельного участка с кадастровым номером: 22:63:030327:11.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Барнаул (ОГИРН 320222500022199, ИНН <***>) Алтайского края в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Барнаул (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения, в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Энтус