ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

28.11.2023 Дело № А40-269710/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 23.11.2023

Постановление в полном объеме изготовлено 28.11.2023

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Красновой С.В.

судей Беловой А.Р., Федуловой Л.В.,

при участии в заседании:

от ООО "Гамма-111": не явился, извещен,

от Департамента городского имущества города Москвы: ФИО1 по дов. от 10.11.2022,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2023 по делу № А40-269710/2022

по иску ООО "Гамма-111"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Гамма-111" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 214,9 кв. м, в том числе: нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001053:3262, площадью 207,5 кв. м, нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001053:3257, площадью 3,6 кв. м, нежилого помещения с кадастровым номером: 77:01:0001053:3255, площадью 3,8 кв. м.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2023, суд урегулировал разногласия между сторонами, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 214,9 кв. м, в том числе: нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001053:3262, площадью 207,5 кв. м, нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001053:3257, площадью 3,6 кв. м, нежилого помещения с кадастровым номером: 77:01:0001053:3255, площадью 3,8 кв. м, изложив пункты 3.1, 3.4 договора в следующей редакции: пункт 3.1. абз. 1 договора: "Цена объекта составляет 94 890 000 (девяносто четыре миллиона восемьсот девяносто тысяч) рублей, является окончательной, согласованной сторонами и изменению не подлежит"; пункт 3.4. абз. 3 договора: "Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 129 642 (один миллион сто двадцать девять тысяч шестьсот сорок два) руб. 86 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга"; пункт 5.5 договора: "Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек"; пункт 5.10 договора: "В случае уклонения Покупателя от заключения договора страхования на объекты и (или) непредставления Продавцу копии страхового полиса объектов Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1% от цены объектов". пункт 7.4. "Стороны договорились о том, что выявление указанных в п. 7.3 Договора обстоятельств влечет за собой расторжение Договора во внесудебном порядке. При этом заключение соглашения о расторжении Договора является для Покупателя обязательным".

Суд взыскал с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. расходы на проведение судебной экспертиза в размере 25 000 руб.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи по цене и на условиях, установленных ответчиком.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Истец своих представителей в суд кассационной инстанции не направил, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Отводов составу суда и отзыва на кассационную жалобу не поступило.

В судебном заседании представитель ответчика доводы и требования кассационной жалобы поддержал.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, исковые требования мотивированы тем, что истец на основании договора аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности Москвы от 14.06.2017 № 00-00247/17 является арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу <...>, с кадастровым номером 77:01:0001053:3262, площадью 207,5 кв. м (далее - объект 1), с кадастровым номером 77:01:0001053:3257, площадью 3,6 кв. м (далее - объект 2), с кадастровым номером 77:01:0001053:3255, площадью 3,8 кв. м (далее - объект 3).

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон № 159-ФЗ) определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 9 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Судом установлено, что истец отвечает требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

01.08.2022 истец обратился к ответчику (номер обращения 0001-9000120-042601-00005838/22) с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" (реализации права на приобретение арендуемого имущества).

В "личном кабинете" на Портале истцом получен проект договора купли-продажи недвижимости № 59-7986, расположенной по адресу: <...>, общей площадью 214,9 кв. м (далее - проект договора), для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.

Согласно пункту 3.1 проекта договора цена объектов составила 151 263 000 руб. без НДС, в том числе: цена объекта 1 - 146 054 000 руб., цена объекта 2 - 2 534 000 руб., цена объекта 3 - 2 675 000 руб.

Цена установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости 28.09.2022 № М277-2293-П/2022 (далее - отчет), выполненным ООО "Центр оценки "Аверс", и экспертным заключением от 30.09.2022 № 485/894-22, подготовленным Ассоциацией Саморегулируемой организацией оценщиков "Свободный Оценочный Департамент".

Не согласившись с предложенной ценой, посчитав, что цена объекта завышена, истец обратился в специализированную экспертную организацию ООО "АМР Консалтинг" для независимой оценки рыночной стоимости объекта.

Согласно отчету от 21.10.2022 № 181022-01 "Определение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ЦАО, пер. Хилков, д. 5, общей площадью 214,9 кв. м", выполненным ООО "АМР Консалтинг", рыночная стоимость объектов оценки составляет 36 937 500 руб. без НДС, в том числе: цена объекта 1 - 35 665 571 руб., цена объекта 2 - 618 776 руб., цена объекта 3 - 653 153 руб.

27.10.2022 в "личном кабинете" на Портале истец выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий.

В протоколе разногласий предлагалось внести изменения в пункты 1.7, 3.1, 3.3, абзац 3 пунктом 3.4, 3.7, 5.5, 5.10, 7.11, 7.12, исключить пункты 3.8, 5.9, 5.11, 7.4 проекта договора, и дополнить проект договора пункт 8.8.

В протоколе разногласий к проекту договора предлагалось определить цену выкупаемой недвижимости в размере 36 937 500 руб.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 22.03.2023 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, согласно которой рыночная стоимость нежилого помещения составила 94 890 000 руб., без учета НДС.

С учетом результатов судебной экспертизы суд первой инстанции удовлетворил требование истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения с учетом выводов эксперта.

Также истцом предъявлено требование об изложении следующих пунктов в редакции покупателя, а именно: - пункт 5.5 договора: "Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в части, не покрытой неустойкой"; - пункт 5.10 договора: "В случае уклонения Покупателя от заключения договора страхования на объекты и (или) непредставления Продавцу копии страхового полиса объектов Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 200 000 рублей"; - Пункт 7.4 из условий договора исключить.

Из условий пункта 7.4 проекта договора в редакции ответчика следует, что выявление указанных в пункте 7.3 Договора обстоятельств влечет за собой расторжение договора во внесудебном порядке. При этом заключение соглашения о расторжении договора является для Покупателя обязательным.

Согласно пункту 7.3 проекта договора, продавцу не известно о каких-либо обстоятельствах, предусмотренных пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ и (или) статей 27 Земельного кодекса Российской Федерации, иными нормами законодательства Российской Федерации и (или) города Москвы, а равно о правах третьих лиц, препятствующих приватизации объектов.

Случаи, когда объекты не могли быть отчуждены из государственной или муниципальной собственности, влекут последствия, предусмотренные пунктом 1 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).

Сделка, нарушающая права третьих лиц (например, если объекты относятся к федеральной собственности), является ничтожной в соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Такая сделка не может быть расторгнута в силу своей ничтожности, и влечет последствия иные, чем при расторжении договора, а именно при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Таким образом, пункт 7.4 договора в редакции ответчика противоречит положениям пункта 1 статьи 174.1, пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежит исключению.

Суд первой инстанции счел необходимым пункты 5.5., 5.10, 7.4. урегулировать в редакции продавца, поскольку в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал, что поименованные условия договора противоречат законодательству или являются кабальными для истца.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств.

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2023 по делу № А40-269710/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий – судья С.В. Краснова

Судьи: А.Р. Белова

Л.В. Федулова