АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
город Москва 07 октября 2025 года Дело № А40-262148/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2025 года
Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2025 года
Арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Беловой А.Р., судей Аталиковой З.А., Немтиновой Е.В., при участии в заседании:
от Департамента городского имущества города Москвы: ФИО1, по доверенности от 16.12.2024
от общества с ограниченной ответственностью «Винтор-элеком»: ФИО2, по доверенности от 18.10.2024
при рассмотрении 06 октября 2025 года в судебном заседании кассационной жалобы Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 21 марта 2025 года Арбитражного суда города Москвы на постановление от 04 июля 2025 года Девятого арбитражного апелляционного суда
по иску общества с ограниченной ответственностью «Винтор-элеком» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Винтор-элеком» (далее – ООО «Винтор-элеком», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятого судом заявления об уточнении требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н/3, общей площадью 252,30 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0003007:3554, изложив пункты 3.1 и 3.4 договора в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 марта 2025 года исковые требования удовлетворены, урегулированы разногласия, возникшие между сторонами договора, определена цена объекта недвижимости в размере 26 470 000 руб.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 июля 2025 года решение Арбитражного суда города Москвы от 21 марта 2025 года оставлено без изменения.
Законность принятых по делу судебных актов проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента, который просит вышеуказанные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене и на условиях, установленных Департаментом.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Заявитель указывает, что Департамент осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы, из чего следует вывод, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности; отмечает, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, представленный Департаментом, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
До судебного заседания от истца поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен судебной коллегией к материалам дела.
В судебном заседании представитель Департамента поддержал приведенные доводы и требования своей кассационной жалобы. Представитель ООО «Винтор- элеком» по доводам кассационной жалобы возражал, просил оставить судебные акты без изменения.
Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей Департамента и ООО «Винтор-элеком», изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 27.09.2005 между ООО «Винтор-элеком» и Департаментом городского имущества города Москвы заключен договор аренды нежилого фонда от 27.09.2005 № 1-815/05 (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, в редакции дополнительного соглашения от 08.07.2025 к договору аренды от 27.09.2005 № 01-00815/05 на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, согласно которому истец является арендатором нежилого помещения, общей площадью 252,30 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0003007:3554, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н/3.
25.07.2024 в целях реализации права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного статьей 3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, истец обратился в Департамент за предоставлением государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.
23.09.2024 в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи от 19.09.2024 № 59-9956 указанного выше объекта недвижимости.
Исходя из условий, предложенных ответчиком и урегулированных пунктом 3.1. договора цена объекта составляет 41 421 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 27.08.2024 № М629-2445-П/2024 (далее – отчет), выполненным ООО «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 29.08.2024 № 750/346-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит.
Истец полагает, что указанная цена в договоре купли-продажи от 19.09.2024 № 59-9956 является чрезмерно завышенной.
В целях определения стоимости выкупаемых объектов, истец заключил договор с ООО «Фэлкон» на проведение оценки рыночной стоимости объекта.
В соответствии с заключением, выполненным ООО «Фэлкон», цена объекта составляет 14 037 478 руб.
21.10.2024 истец подписал проекты договора купли-продажи с протоколом разногласий.
Департамент отказался от заключения договора купли продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий.
ООО «Винтор-элеком», ссылаясь на возникновение между сторонами разногласий относительно условий договора купли-продажи объекта при реализации арендатором преимущественного права его приобретения в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу.
Согласно экспертному заключению АНО «Центр проведения независимых судебных экспертиз» рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения общей площадью 252,30 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0003007:3554, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н/3, по состоянию на 25.07.2024 составляет 26 470 000 руб.
Суды, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение, установили, что оценка, проведенная экспертом, соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 №№ 254, 255, 256 и от 25.09.2014 № 611, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у судов не имеется. Экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суды считают достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела.
Суды первой и апелляционной инстанций, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, проанализировав условия заключенного договора с позиции статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3-5, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь положениями статей 217, 309, 310, 445, 446, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации,
части 5 статьи 10, статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; учитывая позицию, изложенную в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»; исходя из того, что истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком и подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства; учитывая, что сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют, площадь нежилого помещения не превышает суммарной площади, установленной положениями части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы»; установив, что истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой; рыночная стоимость выкупаемого имущества определена в результате проведения судебной экспертизы; учитывая, что экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки; принимая во внимание, что Департаментом не представлено доказательств необъективности выводов, содержащихся в заключении по результатам оценочной экспертизы, а также доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения; в связи с чем, пришли к выводу об удовлетворении исковых требований по урегулированию разногласий в редакции истца, определив цену выкупного объекта недвижимости в размере 26 470 000 руб.
Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными
обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.
Объективность и законность заключения, представленного по результатам проведения судебной экспертизы, получило полную оценку судами.
Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.
Судебная коллегия отмечает, что изложенные Департаментом в кассационной жалобе доводы проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, а фактически повторяют доводы, изложенные им при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанции, получившие соответствующую правовую оценку судов двух инстанций и направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, имеющихся в деле доказательств и основанных на них выводов судов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу.
Несогласие Департамента с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.
Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Москвы от 21 марта 2025 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 июля 2025 года по делу № А40-262148/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.
Председательствующий-судья А.Р. Белова
Судьи: З.А. Аталикова
Е.В. Немтинова