ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

20 декабря 2023 года Дело № А55-11328/2023

г. Самара11АП-19194/2023

Резолютивная часть постановления оглашена 19 декабря 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 декабря 2023 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Дегтярева Д.А., Митиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кистановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 12 октября 2023 года по делу № А55-11328/2023 (судья Григорьева М.Д.)

по иску индивидуального предпринимателя Суворовой Натальи Ивановны

к Администрации городского округа Тольятти

об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии представителей:

от истца – не явились, извещены надлежащим образом,

от ответчика – представитель ФИО2 по доверенности от 19.12.2022.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Тольятти, в котором просит (с учетом поступивших в ходе рассмотрения дела уточнений, принятых судом):

«Урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи № 487 от 03.03.2023, изложив п. 2.1, 2.2.1, наименование приложения № 1 к договору в следующей редакции:

«п. 2.1. Цена продаваемого имущества в размере 2 050 000 рублей, без учета НДС»,

«п. 2.2.1. На сумму денежных средств в размере 2 050 000 рублей, без учета НДС, производить начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования постановления по продаже арендуемого имущества».

«Приложение № 1 к договору: График платежей на сумму 2 050 000 руб.».

Арбитражный суд Самарской области решением от 12 октября 2023 года урегулировал возникшие между сторонами разногласия, изложив спорные условия договора в редакции, предложенной истцом.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация городского округа Тольятти обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocила отменить обжалуемое решение, изложить спорные условия договора в редакции, предложенной Администрацией.

В обоснование своей жалобы заявитель указал, что истцом выбран неправильный способ защиты своих прав, ему следовало обратиться с отдельным иском к независимому оценщику об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика. Поскольку истцом не оспорены результаты оценки, он не вправе обращаться с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец в судебное заседание явку представителя не обеспечил, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу <...> д.З, кадастровый номер 63:09:0101162:10559, площадью 86,4 кв.м (1 этаж, комнаты № 8,8а, 9-19,19 а), по договору аренды № 9409/а от 18.11.2020, сроком действия с 31.10.2020 по 15.07.2023, заключенному с Администрацией городского округа Тольятти.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона РФ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественньм правом на приобретение указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В порядке, предусмотренном положениями ст. 3 Закон № 159-ФЗ истец обратился в адрес Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Тольятти с заявлением о реализации права на приобретение указанного арендуемого имущества, что подтверждается письмом от 13.12.2022 (Вх № С-830/5 2 от 14.12.2022).

В письме № Гр -5027/5 2 от 20.12.2022 Администрация предоставила ответ, что истец относится к субъектам малого предпринимательства и пользуется преимущественным правом на приобретение имущества, так как:

- нежилое здание на день подачи заявления находится в аренде два года на основании договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений от 18.11.2020 г№ 9409/а (заключен на основании распоряжения заместителя главы городского округа Тольятти от 23 10 2020№ 8263-р/5);

- отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам и пеням) на дату подачи заявления, что подтверждается расчетом задолженности по арендной плате;

- в Перечне муниципального имущества городского округа Тольятти, предназначенного для предоставления во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, арендуемое нежилое помещение не значится.

Как указывалось в ответе на обращение, Администрация проведет мероприятия по определению рыночной стоимости и подготовке проекта постановления об условиях приватизации арендуемого имущества.

06.03.2023 истец получил постановление администрации г.о. Тольятти № 731-П/1 от 02.03.2023 об условиях приватизации по преимущественному праву приобретения, письмо № Гр-725/5 2 от 03.03.2023 о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи по следующей цене 2 469 228 руб. без учета НДС.

Согласно ст. 4 Федерального закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Обосновывая заявленные требования, истец заявил, что цена, установленная в договоре в редакции ответчика значительно завышена относительно реальной рыночной стоимости по городу. Для уточнения реальной цены истец заказал оценку рыночной стоимости в ООО «Звента», в соответствии со ст. 4 Федерального закона №159-ФЗ. Согласно предоставленного ООО «Звента» Отчета № 23/052 цена недвижимого имущества составила 1 721 000 руб. без НДС.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Из материалов дела следует, что 14.03.2023 истец подписал проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого имущества 1 721 000 руб. и направил в адрес администрации вместе с отчетом № 23/052 ООО «Звента», при этом запросив у администрации копию отчета об оценке № 2023 02-01/6 от 30.01.2023 ООО «Глобус», на который ссылается администрация (Вх. С-172/5 2 от 14.03.2023).

Письмом от 16.03.2023 № Гр-868/5 2 Администрация отклонила протокол разногласий, при этом отчет об оценке № 2023 02-01/6 от 30.01.2023 ООО «Глобус» предоставлен истцу не был.

Законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 05 2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи так и не был подписан, в связи с чем данный вопрос подлежит разрешению в суде. стати 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями

В соответствии с ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее — Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в пункте 1 информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», пришел к выводу о том, что все разногласия сторон сводятся исключительно к цене договора, а редакция спорных пунктов истца соответствует оценке, Проведенной судебным экспертом.

Истец, не согласившись с условиями договора, подготовил и направил ответчику протокол разногласий, который в последующем не был принят последним.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 1 информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ не установлена обязательность определенной оценщиком величины стоимости объекта оценки, и поскольку она носит не обязательный, а рекомендательный характер, то вопрос о ее достоверности может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

При этом арбитражный суд отметил, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу №А57-9149/2010, от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011, Определении ВС РФ от 23 июля 2021 г. N 307-ЭС21-11140, Постановлении АС ПО от 19.07.2019 по делу А65-34781/2018, АС ВВО от 06.09.2022 по делу А79-3336/2021.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.07.2023 по делу назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено ФИО3 члену СРО НП «Деловой Союз Оценщиков», эксперту общества с ограниченной ответственностью «РусОценка».

От эксперта общества с ограниченной ответственностью "РусОценка" ФИО3 06.09.2023 в материалы дела поступило экспертно заключение.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 06.09.2023 возобновил производство по делу №А55-11328/2023.

Согласно представленному в дело заключению рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 63:09:0101162:10559, площадью 86,4 кв.м, расположенного по адресу: <...> (1 этаж, комнаты 8, 8а, 9-19, 19 а), по состоянию на 14.12.2022 составляет: 2 050 000 руб.

Представленное в дело Заключение эксперта, соответствует требованиям, предъявляемым законом, в заключении даны ответы на поставленные вопросы, выводы эксперта последовательны, противоречий не содержат.

Доказательств, свидетельствующих о некомпетентности экспертов не имеется, отсутствуют основания для отвода экспертов по основаниям, указанным в АПК РФ, заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым законом, также не имеется оснований для непринятия экспертного заключения в качестве надлежащего доказательства, наряду с иными доказательствами, имеющимися в деле.

Довод заявителя о ненадлежащем способе защиты истцом своих прав суд апелляционной инстанции находит несостоятельным.

Согласно абзацам первому, четвертому пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Из указанных разъяснений не следует, что спор об урегулировании разногласий по договору купли-продажи арендуемого имущества, в случае несогласия арендатора с предложенной собственником ценой, не подлежит разрешению в арбитражном суде.

Администрация г.о. Тольятти ссылается на то, что заявляла ходатайство о проведении судебной экспертизы в ООО «Правовая платформа». В случае назначения экспертизы в ООО «РусОценка» дополнить круг вопросов. Так же, не смотря на меньшую стоимость экспертизы и сроков проведения в ООО «Правовая платформа» судом немотивированно ходатайство Администрации г.о. Тольятти отклонено.

Между тем, из представленных в дело документов следует, что ООО «Правовая платформа» хоть и заявила стоимость немного меньше, но при этом оставила за собой право увеличить эту стоимость, в плоть до того, что она будет известна только при предъявлении экспертизы. Сроки выполнения экспертизы в ООО «Правовая платформа» в два раза больше, при этом оставила за собой право увеличить их, при необходимости дополнительных сведений. Со стороны ответчика не предоставлено подтверждение, что какая-либо организация готова провести экспертизу с учетом дополнительного вопроса, сколько это займет времени и сколько это будет стоить, денег на депозит суда за данный вопрос не внесено. Так же не понятно, какое имеет отношение этот вопрос к делу и на что он влияет.

В определении Арбитражного суда Самарской области от 31.07.2023 суд указал, что изучив вопросы, поставленные на разрешение эксперта истцом и ответчиком, арбитражный суд полагает необходимым поставить на разрешение эксперта вопрос в редакции истца, а именно: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 63:09:0101162:10559, площадью 86,4 кв.м, расположенного по адресу: <...> (1 этаж, комнаты 8, 8а, 9-19, 19 а), по состоянию на 14.12.2022?», отмечая при этом, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу №А57-9149/2010, от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011, Определении ВС РФ от 23 июля 2021 г. N 307-ЭС21-11140, Постановлении АС ПО от 19.07.2019 по делу А65-34781/2018, АС ВВО от 06.09.2022 по делу А79-3336/2021.

В этой связи суд признал нецелесообразным ставить на разрешение эксперта вопрос о соответствии ранее представленного в материалы дела Администрацией заключения эксперта ООО «Глобус» о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 30.01.2023.

Администрация г.о. Тольятти ссылается на то, что относительно урегулирования судом разногласий по п. 2.2.1. договора купли-продажи № 487 от 03.03.2023 и начислении процентов исходя из ставки равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования постановления по продаже арендуемого имущества необходимо учесть, что по иным судебным делам ставка ЦБ РФ применена на дату предполагаемого исполнения обязательства администрацией г.о. Тольятти, что не способствует единообразию применения судебной практики по преддоговорным спорам, поскольку в других делах ставка была определена в размере одной тритии ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату предполагаемого исполнения обязательств.

Между тем, суд в настоящем деле рассматривал спор относительно цены договора купли-продажи. О наличии разногласий, связанных с датой фиксации банковской ставки, стороны не заявляли и суд это требование не рассматривал.

Пункт 2.2.1 договора в редакции, предложенной Администрацией, содержал условие о начислении процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования постановления по продаже арендуемого имущества.

С учетом изложенного указанный довод Администрации не может служить основанием для отмены обжалуемого решения.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 12 октября 2023 года по делу № А55-11328/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л.Л. Ястремский

Судьи Д.А. Дегтярев

Е.А. Митина