ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Москва

01 ноября 2025 года Дело № А40-140021/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 01 ноября 2025 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Беловой А.Р.,

судей Красновой С.В., Немтиновой Е.В.,

при участии в заседании:

от Департамента городского имущества города Москвы (в режиме веб-конференции): ФИО1, по доверенности от 06.12.2024 № ДГИ-Д-698/24

от ЗАО «Спецтранс»: не явилось, извещено

от третьего лица: Правительства Москвы: не явилось, извещено

при рассмотрении 29 октября 2025 года в судебном заседании кассационной жалобы Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 15 апреля 2025 года

Арбитражного суда города Москвы

на постановление от 30 июля 2025 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску закрытого акционерного общества «Спецтранс» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

третье лицо: Правительство Москвы

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «СпецТранс» (далее – общество, истец, ЗАО «СпецТранс») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости от 06.05.2024 № 59-9484 - нежилого помещения общей площадью 64 кв. м, с кадастровым номером 77:07:0013003:26396, расположенного по адресу: <...>, пом. 30Ц.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 апреля 2025 года урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости от 06.05.2024 № 59-9484 по пунктам 2.1.4, 2.1.6, 2.2, 2.5, 2.7, 3.1, 3.4, 4.3, 5.10 в редакции истца; исключены из договора следующие пункты: 2.1.2, 2.1.3, 2.1.6.4, 5.3, 5.4, 5.7, 5.8, 5.9, 7.4, 7.5, 7.9; определена выкупная цена объекта недвижимости в размере 7 207 083 руб.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2025 года решение Арбитражного суда города Москвы от 15 апреля 2025 года оставлено без изменения.

Законность принятых по делу судебных актов проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента, который просит вышеуказанные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене и на условиях, установленных Департаментом.

В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель указывает, что Департамент осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы, из чего следует вывод, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности; отмечает, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, представленный Департаментом, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; обращает внимание суда на то, что Законом не предусмотрено, что в заключаемый сторонами договор могут быть внесены только те условия, которые обязательны в силу закона; считает необоснованным исключение из договора указанных истцом пунктов, поскольку их условия не противоречат нормам законодательства, не создают неприемлемых для истца обязанностей, не нарушают его прав, его возражения являются немотивированными и необоснованными; отмечает, что нормативным актом утверждена типовая форма договора купли-продажи, заключаемого с рассрочкой платежа, в связи с чем, изменение редакции остальных пунктов, их дополнение и исключение нарушают права Департамента и подлежат отклонению.

До судебного заседания от истца поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен судебной коллегией к материалам дела.

От Департамента в Арбитражный суд Московского округа в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции). К ходатайству приложены электронные образцы документов, удостоверяющие личность представителя ответчика и доверенность на представление его интересов.

В соответствии с положениями статья 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 30.12.2021 № 440-ФЗ и исходя из необходимости соблюдения интересов участников процесса на судебную защиту, принимая во внимание наличие технической возможности для проведения судебного заседания с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания), Арбитражным судом Московского округа удовлетворено заявленное ходатайство ответчика.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента (принимавший участие в судебном заседании посредством веб-конференции) поддержал приведенные доводы и требования своей кассационной жалобы.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

Надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства истец явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечил, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие указанного лица.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя Департамента, изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что закрытое акционерное общество «СпецТранс» является арендатором нежилого помещения, общей площадью 64 кв. м, с кадастровым номером 77:07:0013003:26396, расположенного по адресу: <...>, пом. 30Ц на основании договора аренды от 24.08.2020 № 00-00665/20, заключенного с Департаментом имущества города Москвы.

Ответчик является правопреемником Департамента имущества города Москвы (Департамент городского имущества города Москвы) на основании Постановления Правительства Москвы от 08.02.2013 года № 99-ПП.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, истец 09.04.2024 обращался к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого объекта недвижимости с рассрочкой по оплате на 7 лет.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и письмом от 07.05.2024 № 33-5-37173/24-(0)-4, истец получил проект договора купли-продажи недвижимости от 06.05.2024 № 59-9484 с рассрочкой по оплате на семь лет.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 17.04.2024 № М212-942-П/2024, выполненному ООО «Центр оценки «Аверс», цена спорного объекта недвижимости составляет 19 409 000 руб.

Истец, посчитав стоимость завышенной, обратился за оценкой к АНО «Коллегия Независимых Экспертов».

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненному АНО «Коллегия Независимых Экспертов», цена объекта недвижимости составляет 8 224 000 руб.

Истец письмом от 21.05.2024 выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий, указав в редакции покупателя цену 8 224 000 руб., в том числе, ежеквартальные платежи, составляющие не менее 293 714 руб. 29 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Также истцом в протоколе разногласий к договору купли-продажи предложено изменить следующие пункты договора купли-продажи недвижимости: 2.1.4, 2.1.6, 2.2, 2.5, 2.7, 4.3, 5.10, а также исключить из договора купли-продажи следующие пункты: 2.1.2, 2.1.3, 2.1.6.4, 5.3, 5.4, 5.7, 5.8, 5.9, 7.4, 7.5, 7.9.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого объекта недвижимости, а также по иным пунктам, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в суд.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 64 кв. м, с кадастровым номером 77:07:0013003:26396, расположенного по адресу: <...>, пом. 30Ц, по состоянию на 09.04.2024 составляет 7 207 083 руб. без учета НДС.

Суды, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение, установили, что оценка, проведенная экспертом, соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 №№ 254, 255, 256 и от 25.09.2014 № 611, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у судов не имеется. Экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суды считают достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела.

Суды первой и апелляционной инстанций, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, проанализировав условия заключенного договора с позиции статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3-5, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь положениями статей 217, 309, 310, 445, 446, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 10, статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; исходя из того, что истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком и подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства; учитывая, что сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют, площадь нежилого помещения не превышает суммарной площади, установленной положениями части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы»; указав, что рыночная стоимость выкупаемого имущества определена в результате проведения судебной экспертизы, экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки; принимая во внимание, что Департаментом не представлено доказательств необъективности выводов, содержащихся в заключении по результатам оценочной экспертизы, а также доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения; в связи с чем, пришли к выводу об урегулировании разногласий, касающихся стоимости объекта, установленной в пунктах 3.1 и 3.4 договора, в редакции истца, определив цену выкупаемого объекта недвижимости в размере 7 207 083 руб. без учета НДС.

В отношении урегулирования иных пунктов договора суды пришли к следующим выводам.

Согласно пункту 2.1.2. договора купли-продажи недвижимости Департаментом установлено обязательное оформление электронной закладной.

Суды, проанализировав положения пунктов 1, 7 статьи 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьи 421 ГК РФ, пришли к выводу, что исходя из смысла указанных норм, продавец не может требовать выдачи закладной, поскольку право на выдачу закладной представлено залогодателю (покупателю), кроме того, представленные ответчиком сроки в один день по заключение электронной закладной приведут к систематическому нарушению договора купли-продажи, что затрагивает права и интересы истца, как покупателя; поскольку при подписании настоящего договора купли-продажи обязательства по нему и так обеспечены ипотекой в силу закона, то права ответчика защищены в полной мере, поэтому пункт 2.1.2. подлежит исключению.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Относительно урегулирования условий пунктов 5.3 и 5.4. договора, суды пришли к выводу о необходимости исключения данных пунктов, поскольку равенство сторон является одним из основных начал гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК РФ), которое в полной мере реализуется в сфере договорных отношений; поскольку стороны не достигли соглашения об установлении ответственности покупателя в виде неустойки, то такая ответственность не может быть установлена в принудительном порядке.

Суды также пришли к выводу о необходимости исключить пункт 5.9. договора, поскольку данное положение противоречит Закону 159-ФЗ о предоставлении рассрочки по оплате арендуемого помещения по льготной кредитной ставке. Без согласия должника кредитор может принять исполнение, предложенное третьим лицом, только по просроченным платежам (п.п. 1 и 2 статьи 313 ГК РФ).

Пунктом 2.1.3. ответчик обязывает истца оборудовать продаваемый объект средствами пожарной безопасности.

Вместе с тем, согласно пункту 4.1. статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности. Продаваемый объект, который находится в собственности города Москвы, уже должен обладать системой обеспечения пожарной безопасности, что вытекает из законодательства Российской Федерации.

Наличие данного пункта в договоре купли-продажи недвижимости свидетельствует о том, что ответчик перекладывает ответственность за не оборудование средствами пожарной безопасности на истца, как на будущего собственника, между тем, положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность обеспечения соответствия выкупаемого помещения требованиям пожарной безопасности, в связи с чем, данный пункт в договоре купли-продажи недвижимости также подлежит исключению.

Это же в полной мере относится и к пункту 5.7 договора купли-продажи, в соответствии с которым истец несет ответственность за необорудование объекта недвижимости средствами пожарной безопасности с даты заключения договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1.6 договора купли-продажи право собственности на объект недвижимости у истца возникнет с момента государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем, истец не может нести ответственность за не оборудование объекта недвижимости системами противопожарной безопасности с момента подписания договора купли-продажи недвижимости, не являясь собственником объекта недвижимости.

Таким образом, пункты 2.1.3, 5.7 подлежат исключению.

Пункты договора купли-продажи 2.1.6 и 5.10 судами приняты в редакции истца, поскольку в соответствии с законодательством Российской Федерации страхование объектов недвижимости является добровольным, при этом, ответчик не является органом, наделенным полномочиями по принуждению к добровольному страхованию.

Суды согласились с доводом истца о том, что сроки установленные пунктом 2.1.6 договора должны быть разумными и составлять 30 дней с даты заключения договора, а также с тем, что ответственность согласно пункту 5.10 договора должна носить мотивационный характер исполнения обязательства и не являться средством обогащения, в связи чем, размер штрафа подлежит установлению в размере 0,1 % от цены объекта.

Учитывая, что в редакции истца пункты договора купли-продажи по заключению электронной закладной исключены, то и иные пункты, содержащие ее наличие, также должны быть изменены соответствующе (пункты 2.2, 2.5, 2.7).

В связи с исключением пунктов, отсылающих к электронной закладной и установления коротких сроков для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости и возражений истца по пунктам 5.3 и 5.4 указанные пункты подлежат исключению, а также исключению подлежит пункт 2.1.6.4. договора.

В соответствии с пунктом 5.8 договора, ответчик устанавливает, что наличие задолженности по настоящему договору купли-продажи не может являться коммерческой тайной и может быть опубликована в сети «Интернет», между тем, разглашение информации о наличии задолженности по текущему договору, которая может быть опубликована в сети «Интернет», как указывает истец, может затронуть репутацию общества, как контрагента, что может привести к уменьшению его дохода; учитывая данное обстоятельство, суды признали довод истца обоснованным, а спорный пункт 5.8. договора подлежащим исключению.

В отношении пункта 7.4 договора суды пришли к выводу, что наличие данного пункта ущемляет право истца на обращение за защитой своих интересов, которые закреплены Конституцией РФ, поэтому он должен быть исключен.

В связи с ограниченными сроками на осуществление государственной регистрации перехода права собственности, установленными в пункте 7.5 договора купли-продажи, при том, что осуществление государственных услуг может осуществляться в течение длительного времени, следовательно, данный пункт будет нарушать права покупателя, в связи с чем должен быть исключен из договора купли-продажи.

Относительно пункта 7.9 договора купли-продажи, суды пришли к выводу, что данный пункт также нарушает права истца, так как досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства повлечет за собой значительный ущерб для покупателя и экономически не обосновано, поэтому, наряду с указанными пунктами, подлежит исключению из договора.

В отношении пунктов 2.1.4, 4.3 договора купли-продажи недвижимости суды пришли к выводу, что они подлежат принятию в редакции истца.

Суды пришли к выводу, что исключение из договора пунктов перечисленных выше не противоречит действующему законодательству, и не нарушает права и законные интересы Департамента города Москвы.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Объективность и законность заключения, представленного по результатам проведения судебной экспертизы, получило полную оценку судами.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Судебная коллегия отмечает, что изложенные Департаментом в кассационной жалобе доводы проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, а фактически повторяют доводы, изложенные им при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанции, получившие соответствующую правовую оценку судов двух инстанций и направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, имеющихся в деле доказательств и основанных на них выводов судов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу.

Несогласие Департамента с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 15 апреля 2025 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2025 года по делу № А40-140021/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Председательствующий-судья А.Р. Белова

Судьи: С.В. Краснова

Е.В. Немтинова