ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
06 июня 2025 года Дело № А56-21215/2024 Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе: председательствующего Бугорской Н.А., судей Полубехиной Н.С., Целищевой Н.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А.,
при участии согласно протоколу судебного заседания от 22.05.2025,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2024 по делу № А56-21215/2024, принятое по иску
общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания «Новый канал – Санкт-Петербург»
к 1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, 2) Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга»
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу,
о признании,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Телекомпания «Новый
канал - Санкт-Петербург» (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга»
(далее – Учреждение) с иском с учетом уточнения, в котором просит:
– признать право общедолевой собственности Общества на нежилое помещение с кадастровым номером 78:07:0003032:3910, расположенное в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 11, лит. А, пом. 6-Н, 7-Н, как общее имущество собственников помещений в нежилом здании;
– обязать Учреждение направить в Комитет комплект документов для подготовки распоряжения о прекращении права собственности Санкт-Петербурга на указанное нежилое помещение;
– обязать Комитет прекратить право собственности Санкт-Петербурга на данное нежилое помещение.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН <***>, ИНН <***>.
Решением от 06.06.2024 исковые требования удовлетворены. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2024 данное решение отменено; в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.02.2025 постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2024 по делу № А56-21215/2024 отменено. Дело передано на новое рассмотрение в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
Распоряжением заместителя председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда г. Санкт-Петербург 03.03.2025 в связи с назначением судьи Нестерова С.А. на должность судьи Арбитражного суда Северо-Западного округа, руководствуясь статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело № А56-21215/2024 передано в производство судьи Бугорской Н.А.
Определением от 04.03.2025 дело принято к производству судьей Бугорской Н.А.
В судебном заседании произведена замена состава суда. В порядке части 3 статьи 18 АПК РФ судья Сухаревская Т.С. заменена на судью Полубехину Н.С.
Представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал. Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции в решении и подтверждается материалами дела, Общество с 31.12.2004 является собственником помещения 5-Н площадью 164,5 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003032:3909, расположенного на четвертом этаже нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, Каменностровский пр., д. 11, лит. А. В составе указанного здания имеется помещение 6-Н, 7-Н площадью 200,6 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003032:3910, расположенное на техническом этаже здания (в подвале).
Помещение 6-Н, 7-Н внесено в Реестр собственности Санкт-Петербурга, и в отношении данного помещения зарегистрировано 18.04.2002 право собственности Санкт-Петербурга.
По заказу Общества проводилось обследование помещения 6-Н, 7-Н, в ходе которого выявлено, что в помещении, фактически расположенном в подвале, имеются инженерные сети, оборудование в виде приборов учета энергоресурсов и запорной арматуры, а состояние и характеристики помещения (высота менее 2,10 м, параметры естественного освещения) не позволяют использовать помещение в коммерческих целях.
Общество, начиная с 2022 года, неоднократно обращалось к Учреждению и в Комитет по вопросу отнесения помещения 6-Н, 7-Н к общему имуществу нежилого здания, однако вопрос не был решен положительно.
Общество, считая, что спорное помещение по своим характеристикам относится к общему имуществу здания и должно находиться в общей долевой
собственности собственников помещений в здании, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции, проанализировав представленные в дело документы, пришел к выводу, что спорное помещение обладает признаками общего имущества и удовлетворил заявленные требования.
Апелляционный суд, отменяя решение суда и отказывая Обществу в иске, посчитал, что Общество является ненадлежащим истцом, поскольку не представило доказательства наделения его собственниками полномочиями осуществлять защиту права общей долевой собственности на общее имущество, а также применил по заявлению Комитета исковую давность, ввиду непредставления Обществом доказательств нахождения помещения в его владении или владении собственников других помещений, наличия у собственников доступа к спорному помещению.
Отменяя постановление апелляционного суда, суд кассационной инстанции указал на неправильное применение апелляционным судом норм материального права.
Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Факт того, что спорное помещение 6-Н, 7-Н с кадастровым номером 78:07:0003032:3910, расположенное в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский проспект, дом 11, литера А, принадлежит на праве собственности городу Санкт-Петербургу с 18.04.2002, подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.
В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015
N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Из материалов дела также следует, что Общество является собственником помещения 5-Н с кадастровым номером 78:07:0003032:3909, расположенного в здании, начиная с 31.12.2004.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
До вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации понятие общего имущества содержалось в Федеральном законе от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", согласно статьям 1, 7 которого общим имуществом являются части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные
участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и пункте 1 статьи 36 ЖК РФ.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", жилой дом в котором приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим помещений, как относящихся, так и не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в жилом доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Таким образом, для определения того, относится ли помещение к общему имуществу дома, ключевое значение имеет обстоятельство, было ли спорное подвальное помещение предназначено для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме.
Удовлетворяя исковые требования, суд сослался на представленные в материалы дела документы, в том числе заключение о фактическом состоянии нежилого помещения 6-Н, 7-Н, шифр: 14/08-23-ТЗ, подготовленное ООО «ЧАРКК»; заключение о помещении 6-Н, 7-Н, № С-470000037, подготовленное СПб ГБУ «ГУИОН», письмо Администрации Петроградского района Санкт-Петербурга от 15.05.2023 № 01-37-6828/23-0-1.
Так суд указал, что в спорном помещении находятся общедомовые узлы учета системы отопления, холодного водоснабжения, запорная арматура, по всем помещениям проходят трубопроводы общедомовых инженерных коммуникаций, высота помещений варьируется от 1,56-1,82 м. Помещение без чистовой отделки.
В помещении выявлено недостаточное естественное освещение, что в купе с высотностью позволяет сделать вывод о невозможности использования данного
помещения под коммерческую и иную деятельность, в соответствии со СП 118.13330.2022. «Свод правил. Общественные здания и сооружения», при этом использование помещения в качестве складского носит угрозу целостности и беспрепятственному доступу к общедомовым транзитным сетям отопления, водоснабжения, к кабельным линиям.
Между тем суд не учел, что вопрос отнесения имущества к общедомовому является правовым, в связи с чем вопрос, поставленный истцом перед СПб ГБУ «ГУИОН», сам по себе не корректен. Соответственно вывод, изложенный СПб ГБУ «ГУИОН» в заключение о помещении 6-Н, 7-Н, № С-470000037, не может быть принят во внимание судом.
Как следует из заключения о фактическом состоянии нежилого помещения 6-Н, 7-Н, шифр: 14/08-23-ТЗ, оно подготовлено на основании выводов, указанных в заключение о помещении 6-Н, 7-Н, № С-470000037. При этом техническое состояние помещения в данном случае правового значения не имеет.
Вместе с тем сведения об учете помещений подвала, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский проспект, дом 11, литера А, изложенные в разделе «Исследование» заключения СПб ГБУ «ГУИОН», указывают на назначение спорного помещения и возможность его использования как самостоятельного.
Как следует из заключения о помещении 6-Н, 7-Н, № С-470000037, подготовленного СПб ГБУ «ГУИОН», согласно архивным данным первичная инвентаризация здания проведена в 1930 году. Здание учтено в качестве жилого дома с подвалом. Техническая инвентаризация подвала не проводилась.
Техническая инвентаризация подвала проведена в 1941 году, по результатам которой учтены:
помещение б/н1 общей площадью 23,45 кв.м, использование - складочное магазина;
помещение б/н2 общей площадью 20,12 кв.м, использование -дров. подв. с бетон.полом;
помещение 6/н3 общей площадью 86,05 кв.м, использование - дровяной необорудованный подвал;
помещение б/н4 общей площадью 61,09 кв.м, использование - «жилое и мастерские»;
помещение б/н5 общей площадью 2,67 кв.м, использование «дровяной необорудованный подвал».
В 1950 году в подвале зафиксированы изменения (монтаж/демонтаж перегородок, заделка оконных проемов). По результатам выполненных работ помещение б/н1 и б/н2 объединены в единое помещение б/н1 общей площадью 44,70 кв.м, помещение б/н 4 и б/н 5 - помещение 6/нЗ общей площадью 67,79 кв.м. Ранее учтенному помещению б/н 3 присвоен номер б/н 2.
По состоянию на 1950 год в подвале рассматриваемого здания учтены:
помещение б/н1 общей площадью 44,70 кв.м, использование - служебное; помещение б/н2 общей площадью 85,98 кв.м, использование - служебное;
помещение 6/н3 общейя площадью 67,79 кв.м, использование - мастерская д/хоз., вспом.служебн.
В 1955 году помещениям б/н 3 присвоен номер б/н, б/н 1 - б/н. Изменений технических характеристик не зафиксировано. Таким образом, по состоянию на 1955 год в подвале учтены два помещения с номером б/н:
общей площадью 67,79 кв.м, использование - мастер.домоупр., вспом.служебн.;
общей площадью 44,70 кв.м, использование - служебное.
По состоянию на 1962 год в помещении б/н общей площадью 67,79 кв.м зафиксировано раскрытие оконных проемов.
В 1964 году по результатам технической инвентаризации в помещении б/н (общей площадью 67,79 кв.м) зафиксирован демонтаж перегородок. Помещению б/н (общей площадью 44,70 кв м) присвоен номер б/н 1, б/н (общей площадью 67,79 кв.м) присвоен номер б/н 3.
В подвале здания учтены: помещение б/н1 общей площадю 44,70 кв.м, использование -необорудованный подвал; помещение б/н2 общей площадью 85,98 кв.м, использование-необорудованный подвал.
помещение 6/н3 общей площадью 65,96 кв.м, использование - мастерская домоуправ.
В 1965 году в помещении б/н 3 зафиксирована перепланировка (монтаж перегородок, заделка оконного проема), а также оборудование дверного проема между б/н 2 и лестничной клеткой 1 ЛК. В результате выполненных работ в подвале здания учтены:
помещение б/н1 общей площадью 44,70 кв.м, использование - пункт приема посуды;
помещение б/н2 общей площадью 85,98 кв.м, использование - пункт приема посуды;
помещение 6/н3 общей площадью 65,05 кв.м, использование - пункт приема посуды.
По состоянию на 1976 год ранее учтенные помещения учтены:
б/н 1 с номером 1-Н общей площадью 44,70 кв.м, использование - склад маг. № 52,
б/н2 с номером 2-Н общей площадью 85,98 кв.м, использование - пункт приема посуды,
б/н 3 с номером 3-Н общей площадью 68,99 кв.м, использование - пункт приема посуды.
В 1989 году рассматривание здание учтено в качестве нежилого здания «Трест столовых». По состоянию на 1989 год с учетом округления площадей ч.п. до десятичного знака в подвале здания литера А учтены:
помещение Б № 1 общей площадью 44,7 кв.м, использование - подвал (неиспольз) управл. треста столовых;
помещение Б № 2 общей площадью 86,0 кв.м, использование - подвал (неиспольз) управл. треста столовых;
помещение Б № 3 общей площадью 74,1 кв.м, использование - подвал (неиспольз) управл. треста столовых.
В 2000 году в ранее учтенном помещении Б № 3 зафиксированы изменения (демонтаж перегородок и части стены между Б № 3 и Б № 2, монтаж колонны).
В результате выполненных работ ранее учтенные помещения Б № 3 и Б № 2 объединены в единое помещение. Вновь образованному помещению присвоен номер 7-Н. Ранее учтенному помещению Б № 1 присвоен номер 6-Н.
По результатам технической инвентаризации с учетом выполненных строительно-монтажных работ учтены:
помещение 6-Н общей площадю 44,7 кв.м, использование: необоруд. подвал;
помещение 7-Н общей площадью 155,9 кв.м, использование - необоруд.подвал.
Изменено наименование этажа расположения помещений подвал учтен как подполье.
Акт приемки в эксплуатацию выполненных работ в ГБУ «ГУИОН» не представлен.
В марте 2000 года объект недвижимости - группа помещений 6-Н 7-Н общей площадью 200,6 кв.м, этаж: подполье, наименование: «техническое подполье» прошло процедуру кадастрового учета в качестве вторичного объекта недвижимости с присвоением Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - КЗРиЗ СПб) кадастрового номера 78:3032:0:1:8.
По данным обследования 2006 года установлено наличие инженерных сетей в помещениях 6-Н и 7-Н. При этом в обмерном плане в помещении 7-Н стоит отметка о наличии инженерных сетей с вентилями.
В мае 2007 года объект недвижимости - группа помещений 6-Н, 7-Н общей площадью 200,6 кв.м, занимаемый этаж: подполье, наименование: «техническое подполье» прошло процедуру кадастрового учета в качестве вторичного объекта недвижимости с присвоением КЗРиЗ СПб кадастрового номера 78:7:3032:9:1:8.
Сведения о здании, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский проспект, дом 11, литера А и о помещениях, учтенных в составе здания, переданы ГБУ «ГУИОН» в 2012 году в орган кадастрового учета для включения в государственный кадастр недвижимости (с 01.01.2017 - Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)). При этом семантические сведения о нумерации помещений, этаже расположения, а также графические сведения в части указания номера помещений переданы неверно.
В 2013 году по результатам технических инвентаризаций изменений в характеристиках рассматриваемых помещений не выявлено.
По данным портала Росреестра по состоянию на август 2022 года в ЕГРН содержатся сведения о помещении 6-Н, 7-Н площадью 200,6 кв.м, назначение: «нежилое», этаж: технический этаж, кадастровый номер 78:07:0003032:3910, в отношении объекта имеются сведения о зарегистрированном праве собственности (запись регистрации от 18.04.2002 № 78-01-85/2002-694.1), аренде от 18.04.2002
№ 78-01-85/2002-694.2.
Согласно данным портала «Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства» в реестре объектов жилищного фонда здание по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский проспект, дом 11, литера А, отсутствует.
Оценив представленные документы, апелляционный суд пришел к выводу, что на даты текущих инвентаризаций дома, наиболее приближенных к дате приватизации первой квартиры (помещения) в доме, помещение было сформировано и учтено в качестве самостоятельного объекта - нежилых помещений и фактически использовалось как склад, пункт приема посуды, подвал, то есть не в целях обслуживания дома. При этом наличие инженерных сетей в помещениях 6-Н и 7-Н зафиксировано только в 2006 году.
При таких обстоятельствах вопреки выводам суда Общество не доказало, что до 2006 года помещение использовалось для обслуживания дома.
Вместе с тем из материалов дела следует, что Комитетом осуществлялись распорядительные и контрольные действия в отношении помещения; был заключен договор аренды от 26.11.2007 № 15-А005312 с ЗАО «Агротехмаш» для использования под нежилые цели. Объектом аренды согласно договору является помещение 6-Н, 7-Н по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский проспект, дом 11, литера А, площадью 200,6 кв.м (пункт 1.1 договора). Срок действия договора был установлен по 18.11.2008 (пункт 1.3 договора). По истечении срока действия договор действовал как заключенный на неопределенный срок в соответствии со статьями 610, 621 ГК РФ. Договор расторгнут по инициативе арендодателя
уведомлением СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» от 05.11.2019
№ 79267-25/19. Таким образом, в период с 2007 по 2019 год спорное помещение находилось во владении и пользовании арендатора на законных основаниях.
Впоследствии, согласно акту Комитета по контролю за имуществом от 25.05.2021 помещение фактически использовалось без правовых оснований прежним арендатором ЗАО «Агротехмаш»; актом СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» от 06.10.2022 было установлено, что помещение освобождено.
Из указанного следует, что спорное помещение находится во владении Санкт-Петербурга.
Документально данные обстоятельства истец не опроверг.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу об обоснованности апелляционной жалобы ответчика, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской
области от 06.06.2024 по делу № А56-21215/2024 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд
Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его
принятия.
Председательствующий Н.А. Бугорская Судьи Н.С. Полубехина
Н.Е. Целищева