Решение по делу № А53-1412/2025 от 21.03.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Ростов-на-Дону

21 марта 2025 годаДело № А53-1412/2025

Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 21 марта 2025 года.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Демченко О.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Васильевой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению акционерного общества «Учхоз Зерновое» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным бездействие, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию,

при участии:

от заявителя – ФИО1 (доверенность от 17.01.2025);

от заинтересованного лица – ФИО2 (доверенность от 02.11.2024);

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Учхоз Зерновое» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области(далее – управление), содержащим следующие требования:

– признать незаконным бездействие управления, выразившееся в невнесениив Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении земельного участка площадью 31 280 782 +/ – 1597 кв. м с кадастровым номером 61:12:0600801:1412, расположенного по адресу: Ростовская обл., Зерноградский р-н, в 2,642 км на юго-восток от п. Комсомольский, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее – земельный участок с кадастровым номером 61:12:0600801:1412) договором аренды от 04.09.2023

– возложить на управление обязанность по осуществлению государственной регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером договором аренды от 04.09.2023 на срок до 09.09.2028.

В ходе рассмотрения дела общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее (далее – Кодекс) уточнил заявленные требования и просил суд:

– признать незаконным бездействие управления, выразившееся в невнесениив Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении земельного участка площадью 31 280 782 +/ – 1597 кв. м с кадастровым номером 61:12:0600801:1412, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ростовская обл., Зерноградский р-н,в 2,642 км на юго-восток от п. Комсомольский, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее – земельный участок с кадастровым номером 61:12:0600801:1412) договором аренды от 04.09.2023

Судом данное ходатайство рассмотрено и удовлетворено.

Заинтересованное лицо представило отзыв, в котором настаивало на законностии обоснованности произведенных действий по отказу в государственной регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером договором аренды от 04.09.2023.

В судебном заседании представитель общества доложил основаниеи предмет заявленных требований, требования поддержал в полном объеме.

Представитель управления возражал против удовлетворения заявленных требований.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, изучив все представленные доказательства и оценив их в совокупности и взаимосвязи, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании решения общего собрания участников общей долевой собственности, оформленного протоколом от 23.06.2023, общество (арендатор) и собственники (арендодатели) заключили договор от 04.09.2023 аренды земельного участка площадью 64 873 031 кв. м с кадастровым номером 61:12:0600801:715, расположенного по адресу: Ростовская обл., Зерноградский р-н, на землях и в границах АООТ «Учхоз Зерновое», относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее – земельный участок с кадастровым номером 61:12:0600801:715) с множественностью лиц на стороне арендодателей. Государственная регистрация договора аренды осуществлена в установленном порядке (запись от 08.09.2023 с номером государственной регистрации 61:12:0600801:715-61/197/2023-1589).

Согласно пункту 1.3 договор заключен на 5 лет, срок исчисляется с моментаего государственной регистрации до 09.09.2028.

29 сентября 2023 года на основании решения общего собрания участников долевой земельного участка с кадастровым номером 61:12:0600801:715, оформленного соответствующим протоколом, из участка выделен земельный участок в общую долевую собственность 279 участников долевой собственности, ранее выразивших свое согласиена заключение указанного выше договора аренды.

22 апреля 2024 года осуществлены государственный кадастровый учети государственная регистрация права общей долевой собственности на образуемыйиз земельного участка с кадастровым номером 61:12:0600801:715 земельный участокс кадастровым номером 61:12:0600801:1412.

При этом, как указывает общество, при государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:12:0600801:1412 управление не зарегистрировало обременение этого участка договором аренды в пользу общества.

20 декабря 2024 года общество обратилось в управление с заявлением о внесениив Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 61:12:0600801:1412 договором аренды от 04.09.2023.

Письмом от 10.01.2025 № 03-000494/25 управление уведомило обществоо принятом решении об отказе в государственной регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером 61:12:0600801:1412 договором аренды от 04.09.2023. Отказ мотивирован тем, что действующее законодательство не предусматривает возможность переноса записи о государственной регистрации договора аренды исходного земельного участка на вновь образованные участки. Управление также сослалосьна правовую позицию департамента недвижимости Минэкономразвития России, изложенную в письме от 20.11.2018 № ОГД23-11218.

Полагая, что бездействие управления нарушает права и законные интересы общества, заявитель обратился в арбитражный суд.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд исходитиз следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают,что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие)не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их праваи законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствиядля осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Кодекса арбитражный суд, установив,что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решенийи действий (бездействия) незаконными.

В силу части 4 статьи 200 Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличияу органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решениеили совершили действия (бездействие) (статья 65, часть 5 статья 200 Кодекса).

Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 Кодекса следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прави законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основаниемдля отказа в удовлетворении заявленного требования.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого праваи обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Федерального законаот 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;далее – Закон № 218-ФЗ).

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределенииили выделе образуются земельные участки (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется в соответствии с гражданским законодательством,а согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Из части 12 статьи 41 Закона № 218-ФЗ следует, что в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости записи зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются: 1) государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов; 2) государственная регистрация прекращения ограничений прав и обременений исходных объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не переходят (не сохраняются) в отношении образованных объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства(пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

При этом ни положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, ни нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате раздела.

Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации в определенииот 20.04.2017 № 889-О, норма пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса обеспечивает преемственность арендных отношений и защиту интересов арендатора земельного участка в случае образования из этого участка других земельных участков, в том числе в случае выдела земельных участков.

Соответственно, суд приходит к выводу, что государственная регистрация обременения в виде договора аренды от 04.09.2023 в отношении образованного земельного участка с кадастровым номером 61:12:0600801:1412 должна была осуществляться одновременно с постановкой этого земельного участка на кадастровый учет в порядке преемственности арендных отношений, возникших в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером 61:12:0600801:715.

Из представленных в дело доказательств не следует, что договор от 04.09.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:12:0600801:715со множественностью лиц на стороне арендодателя, заключенный с обществом, прекращен, а спорный земельный участок выбыл (истребован) из владения арендатора, напротив, из материалов дела (в том числе сведений ЕГРН) видно, что в настоящее время договор является действующим.

По утверждениям общества, бездействие управления нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, а также может причинить существенный ущерб участникам общей долевой собственности.Отсутствие обременения затрудняет осуществление расчетов с дольщикамипо спорному договору аренды, а также фактически лишает общество возможности осуществлять корректный налоговый учет произведенных по этому договору оплатв соответствии с требованиями действующего законодательства.

Ссылки управления на позицию департамента недвижимости Минэкономразвития России указанную в письме от 20.11.2018 № ОГ-Д23-11218 не состоятельны,так как сам текст письма содержит следующие разъяснения.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 437 (далее – Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенныхк его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития Россиине наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, в связи с чем Департамент недвижимости вправе высказать только мнение по поставленному вопросу.

Кроме того, приведенная позиция сформирована без учета специфики земель сельскохозяйственного назначения, определенной нормами Федерального законаот 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»,а потому неприменима к спорным правоотношениям. В отношении земель сельскохозяйственного назначения эта позиция входит в прямое противоречиекак с нормами названного закона, так и с толкованием их высшей судебной инстанцией. При этом в силу универсального конституционного принципа разделения властей право толкования закона дано исключительно судебной власти.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае управлением допущено незаконное бездействие, выразившееся в невнесении сведений об обременении вновь образованного земельного участка на основании действующего договора аренды.

Учитывая положения части 12 статьи 41 Закона № 218-ФЗ у регистрирующего органа не имелось препятствий для внесения регистрационной записи об обременении спорного земельного участка правом аренды, иного из материалов дела не следует.

Согласно части 2 статьи 201 Кодекса суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителяв сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решениео признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах требование заявителя подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктами 3 частей 4 и 5 указанной выше нормы права, решение арбитражного суда должно содержать указание на обязанность заинтересованного лица совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения.

Из смысла части 1 статьи 4 Кодекса следует, что предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Следовательно, указание на способ защиты права в случае признания ненормативного акта недействительным, решения, действия (бездействия) соответствующего органа – незаконным является обязательным требованиемк резолютивной части решения, без чего оно не может считаться полным.

При этом избранный таким лицом способ защиты должен соответствовать имеющемуся нарушению права и обеспечивать его восстановление.

Вывод о конкретном способе устранения допущенных нарушений прав и законных интересов суд делает на основании установленных обстоятельств дела и доказательств, представленных сторонами. Такой способ должен быть определен, исходя из критериев необходимости, достаточности и соразмерности средств, направленных на устранение нарушений, допущенных изданием спорного ненормативного правового акта (совершения неправомерных действия либо бездействия).

Испрашиваемый заявителем способ восстановления нарушенного права,по убеждению суда, соответствует действующему законодательству и является основанием для совершения заинтересованным лицом соответствующих действий.

Согласно части 1 статьи 110 Кодекса расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче заявления обществом уплачена государственная пошлинав размере 50 тыс. рублей, зачисленная в доход федерального бюджета.

Таким образом, с управления в пользу заявителя подлежит взысканию судебные расходы в размере 50 тыс. рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившееся в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости записиоб обременении земельного участка с кадастровым номером 61:12:0600801:1412в виде аренды в пользу акционерного общества «Учхоз Зерновое» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в течение 10 дней с момента вступления решенияв законную силу внести в Единый государственный реестр недвижимости записьоб обременении арендой в пользу акционерного общества «Учхоз Зерновое»(ИНН <***>, ОГРН <***>) земельного участка с кадастровым номером 61:12:0600801:1412 на основании договора аренды от 04.09.2023.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в пользу акционерного общества «Учхоз Зерновое» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 50 000 рублей судебных расходовна уплату государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяО.А. Демченко