АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф09-651/25

Екатеринбург

23 апреля 2025 г.

Дело № А60-10709/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Беляевой Н.Г., Скромовой Ю.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Екатеринбурга на решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.08.2024 по делу № А60-10709/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации города Екатеринбурга – ФИО1 (доверенность от 15.08.2024);

общества с ограниченной ответственностью «Уральские торговые сети-А» – ФИО2 (доверенность от 01.03.2025).

Общество с ограниченной ответственностью «Уральские торговые сети-А» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к администрации города Екатеринбурга (далее – администрация), Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – Министерство) о взыскании в солидарном порядке 9 805 142 руб. 94 коп., в том числе 8 497 433 руб. 64 коп. неосновательного обогащения, 1 307 709 руб. 30 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.03.2021 по 29.02.2024 с продолжением начисления процентов по день фактического исполнения обязательства (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.08.2024 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2024 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Заявитель указывает, что факт невозможности использования земельного участка для строительства комплекса апартаментов возник 14.06.2022 - дата вынесения апелляционного определения Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции по делу № 66а-516/2022, согласно которому истцу было отказано в признании недействующими в части Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург», утвержденных решением Екатеринбургской городской Думы от 19.06.2018 №22/83, между тем, с заявлением о расторжении договора аренды истец обратился в Министерство только спустя год, в июле 2023 года. По мнению заявителя, вопрос о расторжении договора аренды в данной ситуации в полной мере зависит от воли арендатора, поскольку его планы на использование земельного участка могут быть различны: арендатор мог посчитать для себя экономически обоснованным строительство на участке не комплекса апартаментов, а объекта, размещение которого возможно в соответствии с правилами землепользования и застройки. Заявитель считает, что действия по расторжению договора должен был предпринять арендатор, поскольку у арендодателя основания для расторжения договора отсутствовали. Заявитель отмечает, что Соглашением от 24.01.2024 договор аренды расторгнут с 12.07.2023, земельный участок возвращен арендодателю 24.01.2024, при этом в Соглашении о расторжении (с учетом протоколов разногласий) стороны установили, что расторжение договора не освобождает общество от уплаты арендной платы и соответствующих штрафных санкций по договору до даты расторжения. Администрация настаивает на том, что не подлежат судебной защите права лица, допустившего осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Законность обжалуемых судебных актов проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 07.05.2010 между администрацией (арендодатель) и общество (арендатор) заключен договор аренды № 3-1506 (далее - договор) земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303022:34, площадью 141 230 кв. м, предоставленный для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового центра на срок семь лет.

Дополнительным соглашением от 20.02.2015 № 1 срок действия договора продлен до 16.09.2021.

Дополнительным соглашением от 03.04.2015 № 2 изменено целевое использование земельного участка - для строительства и дальнейшей эксплуатации комплекса апартаментов со встроенными общественными помещениями, детским образовательным учреждением на 85 мест и подземной автостоянкой.

Дополнительным соглашением от 08.09.2020 срок действия договора продлен до 16.09.2024 по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Дополнительным соглашением от 14.04.2022 срок действия договора продлен до 16.09.2027 по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Соглашением от 24.01.2024 договор аренды № 3-1506 от 07.05.2010 расторгнут по соглашению сторон с 12.07.2023. Земельный участок возвращен арендодателю 24.01.2024.

В период действия договора Екатеринбургской городской Думой принято решение от 28.04.2020 № 12/34, фрагмент карты градостроительного зонирования территории муниципального образования «город Екатеринбург» № 20, входящей в состав Правил землепользования и застройки карты градостроительного зонирования территории муниципального образования «город Екатеринбург», изложен в новой редакции, земельный участок с 4 кадастровым номером 66:41:0303022:34 отнесен к территориальной зоне ЦС-6 (зона объектов общего образования).

До принятия указанного выше решения в отношении арендуемого земельного участка Правилами землепользования и застройки была установлена территориальная зона Ц-2 (общественно-деловая зона местного значения).

Арендатором земельного участка решение Екатеринбургской городской Думы от 28.04.2020 № 12/34оспорено, 07.02.2022 Свердловским областным судом по административному делу № 3а-227/2022 вынесено решение о признании недействующей с момента вступления в силу решения суда Карта градостроительного зонирования Правил землепользования (фрагмент 20) в части установления зоны ЦС-6 относительно места расположения земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303022:34.

Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции по делу № 66а516/2022 от 14.06.2022 решение Свердловского областного суда отменено, в удовлетворении требований отказано.

Законность и обоснованность вынесенного по существу судебного акта подтверждена Судебной коллегией по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции (определение от 30.11.2022 по делу № 88а-18942/2022), которым вышеуказанное апелляционное определение оставлено без изменений, в удовлетворении требований отказано.

Определением от 09.03.2023 в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

Полагая, что изменение территориальной зоны препятствует реализации проекта строительства, вид которого предусмотрен договором аренды, истец, внесший арендную плату по договору в период с марта 2021 по май 2023 года в сумме 8 497 433 руб. 64 коп., обратился к ответчикам с требованием о взыскании указанной суммы в качестве неосновательного обогащения.

Отказ в удовлетворении требования от 12.07.2023 послужил основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что отсутствие у общества возможности использовать земельный участок по назначению, по причине не зависящей от арендатора, исключает встречную обязанность арендатора по внесению арендной платы, которая внесена им за период с марта 2021 года по май 2023 года в сумме 8 497 433 руб. 64 коп.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

В силу положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Исходя из указанных норм и положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец по требованию о взыскании неосновательного обогащения должен доказать факт приобретения либо сбережения ответчиком имущества, принадлежащего истцу (платы за пользование чужим имуществом), отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, период такого пользования чужим имуществом, а также размер неосновательного обогащения.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательство арендатора вносить арендную плату является встречным по отношению к обязательству арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

По смыслу пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерациик недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора. В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства).

Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Данная правовая позиция сформулирована в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020 и пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом 10.11.2021.

Материалами дела подтверждается предоставление истцу во временное владение и пользование земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303022:34 для строительства и дальнейшей эксплуатации комплекса апартаментов со встроенными общественными помещениями, детским образовательным учреждением на 85 мест и подземной автостоянкой, на условиях договора аренды.

Предметом настоящего иска является требование о взыскании с администрации, Министерства неосновательного обогащения, мотивированное невозможностью использования земельного участка в целях аренды ввиду изменения территориальной зоны, которая не предусматривает строительство объектов в соответствии с установленным договором целевым использованием земельного участка - для строительства и дальнейшей эксплуатации комплекса апартаментов со встроенными общественными помещениями, детским образовательным учреждением на 85 мест и подземной автостоянкой.

Как верно установлено судами, в рассматриваемом случае условия пользования арендованным земельным участком таковы, что пользование им в соответствии с условиями договора с момента изменения территориальной зоны Ц-2 (общественно-деловая зона местного значения) на Ц-6 (зона объектов общего образования) невозможно.

Согласно градостроительному регламенту зоны Ц-6, установленному ст. 31-6 Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург», основные виды использования дошкольное, начальное и среднее общее образование, спорт, культурное развитие, коммунальное обслуживание, общежития, служебные гаражи, земельные участки (территории) общего пользования, внеуличный транспорт.

Таким образом, суды установили, что реальная возможность пользоваться земельным участком для целей, предусмотренных договором, а именно для строительства торгового центра или комплекса апартаментов со встроенными общественными помещениями, детским образовательным учреждением на 85 мест и подземной автостоянкой, отсутствует по причине, за которую арендатор не отвечает.

Отсутствие правовой возможности обеспечить реализацию договора, обусловлено объективными причинами, вытекающими из нормативных предписаний.

Судами установлено, что 17.05.2019 между Министерством и администрацией заключено Соглашение о взаимодействии в сфере администрирования неналоговых доходов № С-1, которое определяет порядок взаимодействия Министерства и администрации в сфере администрирования неналоговых доходов, получаемых от аренды и продажи, платы за установление сервитутов, перераспределения земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург».

В соответствии с указанным Соглашением администрация осуществляет: контроль за своевременным поступлением в бюджет муниципального образования «город Екатеринбург» доходов по договорам аренды и купли-продажи земельных участков, соглашениям об установлении сервитута в отношении земельных участков, соглашений о перераспределении земельных участков (подпункт Б пункта 3); расчеты арендной платы за земельные участки по договорам аренды, расчеты размера платы по соглашения об установлении сервитутов (подпункт В пункта 3).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт отсутствия у общества по независящим от него причинам реальной возможности использовать земельный участок по назначению, предусмотренному договором аренды освобождает общество от исполнения обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем суды правомерно возложили обязанность по возврату денежных средств на администрацию, не установив оснований для привлечения к исполнению солидарной обязанности на Министерство.

Доводы администрации о подписании истцом соглашения о расторжении договора от 24.01.2024, согласно которому стороны соглашения не имеют друг к другу взаимных претензий, а расторжение договора не освобождает истца от внесения арендной платы до даты расторжения, отклонены судами и не приняты в качестве доказательств наличия оснований правомерного получения денежных средств арендодателем, поскольку в силу объективных обстоятельств использование земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования невозможно.

Как верно указано судами, принятие уполномоченным органом местного самоуправления, в соответствии с переданными им полномочиями, решения о невозможности строительства на арендованном земельном участке до начала арендатором строительства исключает как использование арендатором участка в целях, установленных договором, так и внесение арендной платы.

Доводы администрации о наличии у общества возможности инициировать процедуру расторжения договора после вступления решения суда общей юрисдикции в законную силу, отклонены судами как не влияющие на наличие объективных обстоятельств невозможности использования земельного участка. С учетом изложенного, также отклонены утверждения администрации о том, что изменению территориальной зоны способствовало поведение истца, не приступившего к освоению земельного участка.

Судами отмечено, что истец неоднократно обращался за получением разрешительных документов, предшествующих началу строительства, на что указано в решении от 07.02.2022, а изменение территориальной зоны, как указано в апелляционном определении 14.06.2022, вызвано необходимостью строительства на земельном участке общеобразовательной организации.

При определении периода взыскания денежных средств судами учтено, что истец земельным участком не пользовался (и не имел объективной возможности пользования) ни в целях, согласованных договором, ни в иных целях.

Из представленных администрацией фотоматериалов следует, что земельный участок отделен от дороги местного значения забором, зарос древесно-кустарниковой растительностью, около металлических гаражей (ранее активно использовавшихся для хранения автомобилей) складированы материалы и мусор (покрышки), организована стоянка транспортных средств, кроме того, на земельном участке имеется тротуар для пешеходов.

Доказательств возможности использования обществом указанного земельного участка, в том числе в иных целях, не предусмотренных договором, в материалы дела не представлено.

Из пояснений общества судами установлено, что обращение за продлением срока действия договора 08.09.2020 и 14.04.2022 вызвано необходимостью сохранения арендных отношений для оспаривания истцом как правообладателем нормативного акта в части установления зоны ЦС-6 и на случай принятия положительного решения.

Оснований для несогласия с изложенными выводами судов у суда округа не имеется. Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Ссылки на иную судебную практику не подтверждают нарушение единообразия в толковании и применении норм права, с учетом установленных судами обстоятельств рассматриваемого спора.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, основаны на неправильном толковании приведенных норм права применительно к установленным судами обстоятельствам, в связи с чем подлежат отклонению судом кассационной инстанции, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нормы материального права к установленным фактическим обстоятельствам применены судами первой и апелляционной инстанций правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.08.2024 по делу № А60-10709/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Екатеринбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи Н.Г. Беляева

Ю.В. Скромова