Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

17 апреля 2025 годаДело № А56-95415/2024

Резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 17 апреля 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Финанс" (адрес: Россия 188304, <...>, ОГРН: <***>);

ответчик: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области (адрес: Россия, Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 2/6, литера А, ОГРН: <***>);

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Ретрит" (адрес: Россия 198097, Санкт-Петербург, пр-кт Стачек, д.66, лит.А, пом. 7-Н, офис 14, р.м. 1);

о признании отсутствующим права,

при участии:

- от истца: ФИО1 (он-лайн), ФИО2 (генеральный директор),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 09.01.2025),

- от третьего лица: ФИО4 (доверенность от 19.12.2024),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Финанс» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – ответчик, Росимущество) о признании отсутствующим права собственности РФ на котельную с кадастровым номером 47:25:0101003:72, год завершения строительства – 2007, расположенную по адресу: <...>, лит.Б; о признании права собственности истца на котельную с кадастровым номером 47:25:0101003:72, год завершения строительства – 2007, расположенную по адресу: <...>, лит.Б.

До вынесения решения по существу заявленных требований истец, в порядке установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изменил предмет иска, просил признать не приобретенным право собственности РФ на котельную, с кадастровым номером 47:25:0101003:72, год завершения строительства – 2007, расположенную по адресу: <...>, лит.Б; о признании права собственности истца на котельную с кадастровым номером 47:25:0101003:72, год завершения строительства – 2007, расположенную по адресу: <...>, лит.Б.

Также истец приобщил к материалам дела заключение экспертизы промышленной безопасности на рабочий проект «Гостинично-культурный комплекс ООО «Элиен», экспертное заключение №306/Э/2022 от 12.05.2022 СОАО Сообщество профессионалов оценки, технические паспорта на котельную.

Судом принято изменение исковых требований.

По ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Ретрит», как арендатор спорного объекта.

В судебном заседании представитель истца заявил об уточнении требований, просил принять к рассмотрению дополнительное требование о признании незаконной государственной регистрации права собственности российской Федерации на Котельную с кадастровым номером 47:25:0101003:72, площадью 176,6 к.м., по адресу: <...>, лит.Б, инвентарный номер 948. Также истец просил привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Россреестра по Ленинградской области.

В силу части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер заявленных требований..

Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

Как указано в пунктах 26 и 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 №46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", по смыслу части 1 статьи 49 АПК РФ под увеличением размера исковых требований следует понимать увеличение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в исковом заявлении.

Не является увеличением размера исковых требований предъявление истцом новых требований, связанных с заявленными в исковом заявлении, но не содержащихся в нем (например, требования о применении мер ответственности за нарушение обязательства дополнительно к заявленному в иске требованию о взыскании основного долга).

Поскольку процессуальным законодательством не предусмотрена возможность предъявления в рамках рассматриваемого спора дополнительных требований, суд отклонил заявление Общества.

В соответствии со ст. 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Необходимость в привлечении к участию в деле третьих лиц возникает в том случае, если судебное решение оказывает влияние на отношения третьего лица и стороны по делу, которое проявляется в возникновении между третьим лицом и стороной нового правоотношения (в большинстве случаев это регрессные обязательства); в изменении уже существующих между стороной и третьим лицом правоотношений; в воздействии на реализацию существующего между стороной и третьим лицом правоотношения (при этом содержание прав и обязанностей третьего лица и стороны в существующем правоотношении не изменяется); в установлении по основному спору обстоятельств, которые делают несомненным и явным существующее между стороной и третьим лицом правоотношение и открывают возможность для его реализации; в прекращении между сторонами и третьим лицом существующего правоотношения. Таким образом, в отношении третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судебное решение не может быть вынесено, суд не определяет прав и обязанностей данного лица, однако от содержания вынесенного решения зависит возникновение в будущем процесса между третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, и одной из сторон.

В данном случае истцом не обоснована необходимость в привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Росимущества, не указано, каким образом его права и законные интересы будут затронуты решением по настоящему делу, ввиду чего данное ходатайство также отклонено судом.

В ходе рассмотрения дела истец поддержал заявленные требования, настаивал на том, что является законным собственником котельной, а право собственности Российской Федерации на указанный объект не возникло.

Ответчик возражал на иск, пояснил, что в аренду правопредшественнику Общества было передано недвижимое имущество. Указанный договор аренды не предусматривал переход права собственности арендатора на указанное имущество, не давал арендатору права возведения объектов недвижимости. Более того, земельный участок в установленном законом порядке в пользование истца никогда не передавался, права на возведение на участке объектов недвижимости у Общества не было.

Представитель третьего лица поддержал доводы ответчика, возражал против удовлетворения иска.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Между ГОУ НПО «Профессиональный лицей «Мода № 31» (далее - Учреждение, арендодатель) и ООО «Элиен» (арендатор) был заключен Договор аренды объекта нежилого фонда от 17.05.2002 №3/02 (далее – Договор от 17.05.2002), в соответствии с которым в пользование арендатора были переданы объекты федерального недвижимого имущества – здание, расположенное по адресу: <...>, лит. А, общей площадью 1644,6 кв.м (далее – Объект 1) и здание, расположенное по адресу: <...>, лит. Б, общей площадью 122,4 кв.м, (далее – Объект 2). Государственная регистрация Договора от 17.05.2002 осуществлена 20.07.2002.

Согласно пункту 1.1 Договора аренды указанные здания переданы арендатору для капитального ремонта и реконструкции под гостиничный комплекс.

В апреле 2003 года ООО "Элиен" выдано разрешение инспекции государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации по Ленинградской области на выполнение строительно-монтажных работ на объекте под лит. А от 16.04.2013.

Дополнительным соглашением от 01.06.2003 №1 его стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора, указав, что указанный объект недвижимости передается арендатору для капитального ремонта, реконструкции и дальнейшего использования под гостиничный комплекс, а также изложили пункт 7.1 в следующей редакции: неотделимые улучшения Объекта, а также снос ветхих и непригодных к эксплуатации сооружений производятся арендатором только на основании проекта, согласованного с арендодателем. Стоимость таких улучшений может быть зачтена арендатору полностью или частично в счет арендной платы до истечения срока договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей зачету суммы. Все неотделимые улучшения объекта, осуществляемые арендатором на основании проекта, согласованного с арендодателем, в виде пристроек, надстроек, дополнительного построенных этажей и т.п. сооружений, самостоятельное использование которых невозможно без использования объекта, по окончании срока договора и в случае его расторжения по основаниям, предусмотренным настоящим договором, являются собственностью арендатора.

В феврале 2006 года приемочной комиссией был составлен зарегистрированный постановлением главы Администрации муниципального образования "Город Гатчина" Гатчинского муниципального района 02.10.2006 №715 акт от 07.02.2006 приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством 31.12.2005 объекта, а именно 1-й очереди гостиничного комплекса под лит. А после реконструкции и капитального ремонта без подвала общей площадью 1780,7 кв. м, проектно-сметная документация на который утверждена главным архитектором г. Гатчины 25.06.2004.

В марте 2011 года в ЕГРН внесена запись о прекращении права оперативного управления Учреждения на спорные здания. Кроме того, в ЕГРН были внесены записи о прекращении права аренды в отношении здания под лит. Б в связи с ликвидацией данного объекта.

В декабре того же года конкурсным управляющим ООО "Элиен" ФИО5 были проведены открытые торги в форме аукциона в отношении принадлежащего должнику на основании упомянутого договора имущественного права аренды.

10.01.2012 ООО "Элиен" (продавец) и Общество (покупатель) заключили между собой договор №08-Т купли-продажи указанного права.

17.02.2012 между Росимуществом, ООО "Элион" и Обществом было заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по Договору аренды от 17.05.2002.

Как указывает истец, в 2003-2005 годах с согласия Арендодателя ООО "Элиен" был произведен капитальный ремонт арендуемого имущества, а именно:

- Объект 1 (лит. А) был реконструирован ООО «Элиен» в соответствии с условиями Договора и проектной документацией, согласованной с представителем собственника - Леноблкомимущества. Постановлением Главы администрации муниципального образования «Город Гатчина» от 02.10.2006 №715, зарегистрирован акт приемки и ввода в эксплуатацию первой очереди гостиничного комплекса (Лит.А) после реконструкции и капитального ремонта.

- Объект 2 (лит.Б) был полностью демонтирован, а на его месте возведено силами и средствами ООО «Элиен» новое нежилое трехэтажное здание площадью 176,7 кв.м. (здание котельной).

Уведомлением от 28.11.2023 № 78-09/19658 Договор аренды от 17.05.2002 прекратил свое действие с 01.01.2024 в связи с отказом МТУ Росимущества от договора в одностороннем порядке.

В связи с этим, как полагает истец, с учетом положений пункта 7.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2003, у него возникло право собственности на здание котельной, в то время как у Российской Федерации право собственности на котельную возникнуть не могло.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Росимущество, возражая на иск, в своем отзыве указало, что у Общества никогда не существовало никаких прав на земельный участок, на котором расположена Котельная. Котельная находится на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, площадью 2 028 кв.м, кадастровый номер 47:25:0102014:15 (далее - Земельный участок). Земельный участок принадлежит Российской Федерации на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от 15.06.2007 № 47-78-01/003/2007-112. При этом Земельный участок не передавался в аренду ни Обществу, ни его правопредшественнику.

Котельная была возведена в 2007 году, при этом до момента обращения с иском в суд ни Обществом, ни ООО "Эллиен" не было предпринято действий по государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости. Обществом не представлено никакой документации, подтверждающей несение затрат не возведение котельной.

Также Росмущество указало, что в рамках дела №А56-101469/2020 между сторонами уже был рассмотрен спор о взыскании с ответчика в пользу Общества 165 147 389 руб. стоимости неотделимых улучшений по Договору аренды.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.06.2021 Обществу отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме. При этом в решении суд указал, что "не находит оснований для удовлетворения исковых требований, учитывая, что выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия без соблюдения порядка, установленного Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия" не может рассматриваться как улучшение арендованного объекта". Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021 и Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.03.2022 решение оставлено без изменения.

Также ответчик указал, что котельная возведена как здание, обслуживающее здание гостиницы, и конструктивно объединена с указанным зданием, между ними отсутствует какое-либо расстояние, проход/проезд, то есть котельная является вспомогательным зданием. В связи с этим Росимущество полагает, что у Общества не могло возникнуть право собственности на здание котельной.

Оценив в соответствии с требованиями процессуального законодательства представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца ввиду следующего.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ, статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 ГК РФ и их перечень не является исчерпывающим. Поскольку судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права, в судебном порядке может быть признано конкретное нарушенное или оспоренное право. При этом, лицо, обращающееся с требованием, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Избранный заявителем способ защиты должен быть не только предусмотрен законом (статья 12 ГК РФ), но и соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 133 и частью 1 статьи 168 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

В данном случае, предъявляя требование о признании не приобретенным права собственности Российской Федерации на здание котельной и заявляя требование о признании права собственности на указанный объект за Обществом, истец фактически оспаривает зарегистрированное за ответчиком право.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно разъяснению, данному в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019), иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством

Из приведенных норм материального права и разъяснений высших судов по их применению следует вывод, что оспаривание зарегистрированного обременения недвижимого имущества путем использования такого способа защиты как признание обременения отсутствующим является исключительным способом защиты.

Вместе с тем, применительно к рассматриваемому случаю судом установлено, что истец не является владеющим собственником объекта, в отношении объекта не только зарегистрировано право собственности Российской Федерации, но и право аренды ООО "Ретрит", который и осуществляет пользование объектом на момент рассмотрения спора.

Более того, суд соглашается с доводами сторон о том, что у Общества, как и у его правопреемника, в принципе не возникло и не могло возникнуть право собственности на спорный объект.

Так, согласно пункту 7.1 договора аренды все неотделимые улучшения объекта, а также снос ветхих и непригодных к эксплуатации сооружений производятся арендатором только на основании проекта, согласованного с арендодателем. Стоимость таких улучшений может быть зачтена арендатору полностью или частично в счет арендной платы до истечения срока договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей зачету суммы. Все неотделимые улучшения объекта, осуществляемые арендатором на основании проекта, согласованного с арендодателем, в виде пристроек, надстроек, дополнительно построенных этажей и прочих сооружений, самостоятельное использование которых возможно без использования объекта, по окончании срока договора и в случае его расторжения по основаниям, предусмотренным договором, являются собственностью арендатора.

Между тем, в отношении здания котельной Обществом не представлено документов, подтверждающих согласование с арендодателем его сноса и возведение нового объекта. Более того, снос старого объекта и возведение нового не является неотделимым улучшением с точки зрения положений статьи 623 ГК РФ.

Фактически в данном случае имеет место возведение нового объекта недвижимости. Однако доказательства соблюдения ООО "Элиен" требований законодательства при возведении указанного объекта в материалы дела не представлены, что дает суду основания для квалификации указанного объекта как самовольной постройки.

Согласно положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на самовольную постройку может быть только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок.

Документы, подтверждающие наличие у Общества или ООО "Элиен" права на земельный участок, на котором была возведена котельная, в материалы дела не представлены.

Постановление главы Администрации города Гатчины Ленинградской области от 14.11.1996 №561, на которое ссылается истец, правоустанавливающим документом на землю применительно к ООО "Элиен" и Обществу не является, поскольку в соответствии с указанным документом земельный участок площадью 0,2 га предоставлен Ленинградскому областному лицею "Мода".

Также не является правоустанавливающим документом и постановление Главы МО "Город Гатчина" Ленинградской области от 29.08.2002 №635, поскольку в нем указано на необходимость ООО "Элиен" поставить земельный участок на кадастровый учет и заключить договор аренды земли в Комитете по земельным ресурсам. Однако указанные действия ООО "Элиен" выполнены не были, в связи с чем у суд нет оснований полагать, что земельный участок предоставлялся указанной организации и Обществу на законных основаниях. Более того, Обществом не представлено доказательств того, что оно само или его правопредшественник платили арендную плату за пользование землей.

Таким образом, допустимых и достоверных доказательств предоставления земли арендатору для проведения строительных работ в материалы дела не представлено. Сам по себе факт передачи в аренду здания, не означает, что в аренду был передан и земельный участок, и уж тем более не означает, что земля была предоставлена с правом возведения объектов недвижимости.

Из представленных в материалы дела по запросу суда сведений из Администрации Гатчинского района следует, что земельный участок под зданием котельной находится в собственности Российской Федерации и поставлен на кадастровый учет в 2006 году, а с 2024 года находится в аренде у третьего лица.

Также следует отметить, что в соответствии с пунктом 1 Договора № 08-Т купли-продажи права аренды, заключенного между ООО «Элиен» и ООО «Финанс», Обществу передается право аренды на здание гостиничного комплекса, расположенного по адресу: <...>. При этом в п. 1.3. и 1.4. Договора указано, что право аренды ООО «Элиен» на здание гостиничного комплекса, расположенного по адресу: <...>, принадлежит на основании Договора аренды от 17.05.2002 № 3/02, зарегистрировано в ЕГРН.

При этом на момент заключения договора купли-продажи в ЕГРН было зарегистрировано только право аренды ООО "Элиен" на здание гостиничного комплекса, поскольку здание котельной было снято с кадастрового учета в связи с его ликвидацией, и в связи с этим была погашена запись о праве аренды на лит.Б.

В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения от 25.07.2012, составленным во исполнение условий договора купли-продажи ООО "Элиен" передало ООО "Финанс" в аренду нежилое помещение общей площадью 1 644,6 кв.м. для капительного ремонта и реконструкции под гостиничный комплекс, а также коммуникации, являющиеся неотъемлемой частью объекта нежилого фонда: газораспределительную систему (в том числе внутреннее газоснабжение, подводящий газопровод низкого давления к помещениям с отопительными агрегатами, внутреннее газоснабжение котельной), вентилляционную систему и систему кондиционирования, систему пожарной сигнализации, систему видеонаблюдения, системы водоснабжения и электроснабжения объекта.

В указанном акте ни слова не сказано о передаче в аренду Обществу здания котельной.

Более того, в соответствии с подготовленным по состоянию на 06.06.2011 филиалом государственного унитарного предприятия "Леноблинвентаризация" - Гатчинским бюро технической инвентаризации техническим паспортом на объект под лит. А, указанный объект представляет собой четырехэтажное здание (включая мансардный этаж и подвал) общей площадью 1 789,2 кв. м.

С учетом указанных обстоятельств суд соглашается с доводами третьего лица о том, что в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства того, что ООО "Элиен" передавало ООО «Финанс» право аренды на здание (котельная) с кадастровым номером 47:25:0101003:72, площадью 176,7 кв.м., расположенное по адресу: Ленинградская область, <...>.

Ввиду изложенного, у суда нет оснований полагать, что истец, во-первых, является лицом, у которого возникло право собственности на спорный объект недвижимости, а, во-вторых, лицом, которое владеет указанным объектом. Следовательно, правовых оснований для удовлетворения требования Общества о признании за ним права собственности на спорный объект не имеется, как не имеется и правовых оснований для удовлетворения его требований об оспаривании права собственности Российской Федерации на спорный объект.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.