ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, <...>, тел. <***>,

http://www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

11АП-11258/2025

17 ноября 2025 года Дело № А65- 21116/2024

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 17 ноября 2025 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Львова Я.А.,

судей Гольдштейна Д.К., Машьяновой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цветиковым П.А.

с участием:

От ликвидатора - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" – ФИО1, доверенность от 07.11.2025 года.

иные лица не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании 12 ноября 2025 года в помещении суда в зале № 2, апелляционную жалобу ликвидатора - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 августа 2025 года по заявлению ликвидатора - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" о признании недействительной сделкой по отчуждению жилого помещения путем заключения договора купли-продажи комнаты с использованием кредитных денежных средств № 523-02406И от 07.11.2023, заключенного между АО «Автоградбанк» и ФИО2, применении последствий недействительности сделки (вх. 5737) в рамках дела № А65- 21116/2024 о несостоятельности (банкротстве) АО "Автоградбанк",

УСТАНОВИЛ:

Решением от 19.08.2024г. Арбитражный суд Республики Татарстан заявление удовлетворил, суд решил ликвидировать кредитную организацию АО "Автоградбанк", ликвидатором кредитной организации АО "Автоградбанк" назначена Государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов".

В Арбитражный суд Республики Татарстан поступило заявление ликвидатора АО "Автоградбанк" Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" о признании недействительной сделки по отчуждению жилого помещения: комнаты, площадью 17,9 кв.м. (кадастровый № 16:47:011007:325), расположенной по адресу: <...>, путем заключения договора купли-продажи комнаты с использованием кредитных денежных средств № 523-02406И от 07.11.2023, заключенного между АО «Автоградбанк» и ФИО2 Лейсан

Рамилевной, применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ФИО2 кадастровой стоимости жилого помещения в размере 889 437,65 руб. (вх. 5737).

Определением от 28 августа 2025 года в удовлетворении заявления отказано.

Заявитель обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 августа 2025 года в рамках дела № А65-21116/2024.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07 октября 2025 года апелляционная жалоба принята к производству.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель ликвидатора - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" – ФИО1 в судебном заседании просил определение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, судебная коллегия Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения суда.

Как следует из материалов дела, при вынесении обжалуемого определения суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств.

07.11.2023 между АО «Автоградбанк» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи комнаты с использованием кредитных денежных средств № 523-02406И, согласно которому продавец обязуется передать покупателю в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить комнату, расположенную по адресу: назначение: жилое помещение, площадью 36,9 кв.м., наименование: квартира № 4, этаж № 1, расположенную по адресу: <...> (пункт 1).

Согласно пункту 1.4 договора комната продается по цене 450 000 руб.

По мнению заявителя, отчуждение Банком жилого помещения является сделкой с неравноценным встречным предоставлением, поскольку кадастровая стоимость квартиры (889437,65 руб.), указанная в выписке ЕГРН, существенно превышает ее цену, обозначенную в договоре.

В силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пункта 1 статьи 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В соответствии со статьей 23.4 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 «О банках и банковской деятельности» (далее – Закон о банковской деятельности) ликвидация кредитной организации осуществляется в порядке и в соответствии с процедурами, которые предусмотрены параграфом 4.1 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» для конкурсного производства с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в названном Законе.

В силу пункта 1 статьи 189.40 Закона о банкротстве сделка, совершенная кредитной организацией (или иными лицами за счет кредитной организации) до даты назначения временной администрации по управлению кредитной организацией либо после такой даты, может быть признана недействительной по заявлению руководителя такой администрации в порядке и по основаниям, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, а также Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, с учетом особенностей, установленных настоящим параграфом.

Периоды, в течение которых совершены сделки, которые могут быть признаны недействительными, или возникли обязательства кредитной организации, указанные в статьях 61.2, 61.3 и пункте 4 статьи 61.6 настоящего Федерального закона, исчисляются с даты назначения Банком России временной администрации по управлению кредитной организацией; в случае, если в отношении кредитной организации осуществляются меры по предупреждению банкротства с участием Банка России, - с даты утверждения Советом директоров Банка России плана участия Банка России в осуществлении мер по предупреждению банкротства банка; в случае, если в отношении кредитной организации осуществляются меры по предупреждению банкротства с участием Агентства, - с даты утверждения Комитетом банковского надзора Банка России (а в случае, предусмотренном абзацем вторым пункта 3 статьи 189.49 настоящего Федерального закона, также Советом директоров Банка России) плана участия Агентства в осуществлении мер по предупреждению банкротства банка (п. 3 ст. 189.40 Закона о банкротстве).

Согласно п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

Цель оспаривания сделок по специальным основаниям главы III.1 Закона о банкротстве подчинена общей цели - наиболее полное удовлетворение требований кредиторов исходя из принципов очередности и пропорциональности.

Пункт 1 ст. 61.2, ст. 189.40 Закона о банкротстве предусматривают возможность признания недействительной сделки кредитной организации, совершенной за год до назначения Банком России временной администрации по управлению этой кредитной организацией и после назначения временной администрации при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной данной сделки.

Неравноценное встречное исполнение обязательств имеет место, в частности, в случае, если цена сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце третьем пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63), неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление

Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63) разъяснено, что при определении соотношения пунктов 1 и 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего. Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Таким образом, для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, необходимо установить совершение сделки должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, а также неравноценность встречного исполнения обязательств контрагентом должника.

Как следует из материалов дела, лицензия на осуществление банковских операций отозвана у Банка и назначена временная администрация Приказом Банка России от 17.06.2024 N ОД-322 и N ОД-948), оспариваемый договор заключен 07.11.2023, то есть в течение одного года до даты назначения временной администрации по управлению Банком, следовательно, оспариваемая сделка совершена в период подозрительности, установленный п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом установленных законодательством о банкротстве презумпций, бремя доказывания неравноценности встречного исполнения возлагается на лицо, оспаривающее сделку (пункт 15 постановления Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)").

Как следует из оспариваемой сделки, стоимость реализованного имущества составила 450 000 руб.

Как указывает заявитель, кадастровая стоимость спорного помещения, указанная в выписке из ЕГРН, превышает цену реализации и составляет 889 437,65 руб.

Между тем, судом первой инстанции был направлен запрос в Филиал ППК «Роскадастр» по РТ относительно кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на дату совершения сделки. Согласно полученному ответу кадастровая стоимость комнаты составляла 646 639,83 руб.

В силу правовой позиции, отраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.02.2018 N 306-ЭС17-17171, рыночная стоимость объекта недвижимости предполагается равной ее кадастровой оценке, пока экспертным путем не будет установлена иная рыночная стоимость, притом, что эксперт должен отдельно обосновать наличие у объекта оценки индивидуальных особенностей, обуславливающих отступление от кадастровой стоимости.

В соответствии о статьей 3 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости.

В силу пункта 1.3 указанных рекомендаций при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется

построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного или доходного. При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции (п. 1.5).

В силу положений статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости или определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 24.15 названного закона определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Несоответствие установленной кадастровой стоимости действительной рыночной стоимости объекта позволяет оспорить результаты кадастровой оценки (статья 24.18 Закона N 135-ФЗ).

Из указанного следует, что в отсутствие иных доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости и при бездействии сторон в предоставлении суду такой информации для разрешения спора допустимым является применение в качестве рыночной стоимости комнаты кадастровой стоимости, поскольку кадастровая стоимость также представляет собой результат определения рыночной стоимости участка на определенную дату, но с использованием методов массовой оценки.

Данная стоимость не оспорена лицами, участвующими в деле, в связи с чем, принимается в качестве надлежащего доказательства стоимости спорного имущества на момент совершения сделки.

Понятие неравноценности является оценочным, в силу чего к нему не могут быть применимы заранее установленные формальные критерии. Квалификация встречного предоставления как неравноценного определяется судом в каждом случае, исходя из конкретных характеристик сделки и отчуждаемого имущества (его количества, ликвидности, периода экспозиции и т.п.).

Неравноценность имеет место в тех случаях, когда эта цена отчуждения предмета сделки существенно отличается от рыночной цены, когда для ответчика очевидно значительное занижение цены по сравнению с рыночной стоимостью аналогичных транспортных средств, свидетельствующее о явно невыгодной для должника сделке и вызывающее у осмотрительного покупателя обоснованные подозрения.

Вопреки доводам заявителя о расхождении фактической цены продажи с его рыночной стоимостью судебной практикой сформулирована правовая позиция, исходя из которой критерием определения заниженной стоимости при рассмотрении споров о признании сделки недействительной является кратное занижение стоимости реализованного имущества должника, что в рассматриваемом обособленном споре не установлено.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что рыночная стоимость переданного Банком имущества не превышает стоимости полученного встречного исполнения обязательств в кратном размере, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Факт оплаты стоимости комнаты заявителем не оспаривается.

Материалы дела не содержат достаточных доказательств, подтверждающих явную

невыгодность условий заключенной сделки купли-продажи и свидетельствующих об очевидной неравноценности встречного предоставления со стороны ответчика за полученное от Банка имущество.

Кроме того, из условий оспариваемого договора следует, что комната принадлежит продавцу на праве собственности на основании заочного решения № 2-2661/2020 от 23.03.2020, Постановления о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю № 16027/21/1691993 от 18.06.2021, акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю б/н от 18.06.2021.

Указанное обстоятельство также свидетельствует о невысокой ликвидности комнаты и том, что ее реализация по более высокой цене не представляется возможной.

В апелляционной жалобе заявитель выразил несогласие с выводами суда, указывая на следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 1.4 оспариваемого договора, стоимость отчужденного имущества определена в размере 450 000 руб. 00 коп.

Согласно п. 2.1 Договора объект недвижимого имущества приобретен ФИО2 за счёт кредитных средств, предоставленных Банком (Кредитный договор с использованием счёта эскроу № 523-0406И от 07.11.2003). На дату назначения Временной администрации кредит погашен надлежащим образом.

Ликвидатором указано, что отчуждение Банком жилого помещения, в соответствии с п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве является сделкой с неравноценным встречным предоставлением, поскольку совокупная кадастровая стоимость комнаты (889 437,65 руб.), указанная в выписках из ЕГРН, существенно (в два раза) отличается от ее кадастровой стоимости в размере 889 437,65 руб.

Между тем приведенная заявителем кадастровая стоимость в размере 889 437,65 руб. не превышает более чем в два раза цену сделки, поскольку она составляет менее 900000 руб.

Из обстоятельств спора также следует, что комната приобреталась ответчиком с использованием кредитных средств, что связано с дополнительной проверкой кредитными организациями обстоятельств сделки. Судом также обоснованно учтено, что ранее предпринимались попытки реализации спорной комнаты в рамках исполнительного производства, что не было осуществлено в связи с отсутствием спроса на это имущество, поэтому вероятность продажи комнаты ФИО2 по более высокой цене не усматривается.

Кроме того, судом на основании выписки из ЕГРН, представленной филиалом ППК «Роскадастр» по РТ, кадастровая стоимость комнаты по состоянию на 07.11.2023 составляла 646 639,83 руб. (л.д.161).

Ходатайство ликвидатора о назначении судебной экспертизы обоснованно отклонено судом первой инстанции, поскольку обстоятельства спора позволили суду оценить соответствие цены сделки требованиям, установленным ст.61.2 Закона о банкротстве, на основе имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, при этом назначение экспертизы является правом суда.

По смыслу приведенных положений закона формирование предмета доказывания при рассмотрении конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, являются исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

Таким образом, обжалуемое определение является законным и обоснованным, вынесенным при полном и всестороннем рассмотрении дела, с соблюдением норм материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 августа 2025 года по делу № А65-21116/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Я.А. Львов

Судьи Д.К. Гольдштейн

А.В. Машьянова