АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121
http://fasszo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
02 декабря 2025 года Дело № А56-1229/2024
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Баженовой Ю.С., Сергеевой И.В.,
при участии от Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга – ФИО1 (доверенность от 27.12.2024), от акционерного общества Научно-производственная фирма «Российские семена» - ФИО2 (доверенность от 10.01.2025),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2025 по делу № А56-1229/2024,
установил:
Акционерное общество Научно-производственная фирма «Российские семена» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение), Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), в котором просило признать незаконными решение Учреждения, содержащееся в уведомлении № 04-25-21855/23-0-0 от 24.10.2023 об отказе от исполнения договора аренды от 18.12.2000 № 10-А226264 (далее - Договор), как нарушающее положения Договора и пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также решение Комитета, содержащееся в письме № 05-26 118609/23-0-2 от 14.12.2023, которым Обществу отказано в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения общей площадью 93,5 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001048:2680, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Разъезжая ул., д. 46, лит. Б, пом. 1-Н, а также обязать Комитет оказать заявителю государственную услугу по реализации указанного преимущественного права.
Решением суда первой инстанции от 27.01.2025 признаны незаконными решение Учреждения об отказе от исполнения Договора (уведомление № 04-25-21855/23-0-0 от 24.10.2023), решение Комитета, содержащееся в письме № 05-26 118609/23-0-2 от 14.12.2023, которым Обществу отказано в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения общей площадью 93,5 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001048:2680, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Разъезжая ул., д. 46, лит. Б, пом. 1-Н, на Комитет возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем оказания государственной услуги по реализации указанного преимущественного права посредством подготовки, подписания и направления в адрес заявителя в 30-дневный срок со дня вступления в законную силу решения по настоящему делу проекта договора купли-продажи указанного нежилого помещения.
Постановлением апелляционного суда от 25.07.2025 решение суда первой инстанции отменено в части применения последствий признания незаконным решения Комитета, изложенного в письме № 05-26-118609/23-0-2 от 14.12.2023.
Апелляционный суд обязал Комитет совершить предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) действия для реализации Обществом преимущественного права на приобретение указанного помещения.
В остальной части решение от 27.01.2025 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Комитет, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили Договор аренды от 18.12.2000 в отношении нежилого помещения 1-Н площадью 93,5 кв. м с кадастровым номером 78:1048:0:35:6 (впоследствии - 78:31:0001048:2680), расположенного по
адресу: Санкт-Петербург, ул. Разъезжая, д. 46, лит. Б, сроком до 21.11.2005.
В силу части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В заявлении от 17.08.2023, направленном в Учреждение, Общество, указав на намерение выкупить помещение в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, просило направить в адрес арендатора подробную информацию об условиях приватизации/выкупа объекта и перечне необходимых документов, проект договора, информацию о возможности рассрочки и графике и размере выкупных платежей.
В письме от 31.08.2023 Учреждение указало, что порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества из государственной собственности субъектами малого и среднего предпринимательства предусмотрен Законом № 159-ФЗ, подробная информация о порядке приватизации и форма заявления размещены на официальном сайте Комитета в сети «Интернет» (commim.spb.ru), разъяснило Обществу способы направления заявления в Комитет.
Уведомлением от 24.10.2023 № 04-25-21855/23-0-0, полученным Обществом 09.11.2023, Учреждение, указав на истечение срока действия Договора 22.11.2005, со ссылкой на пункт 5.2 Договора, статью 610 ГК РФ в одностороннем порядке отказалось от исполнения Договора, сообщило, что Договор прекратит свое действие по истечении месяца с момента направления уведомления, предложило возвратить помещение, передав его по акту приема-передачи.
В заявлении от 22.11.2024, поступившем в Комитет 28.11.2024, Общество выразило намерение реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого объекта нежилого фонда.
В досудебной претензии от 23.11.2023 Общество просило отозвать уведомление от 24.10.2023 о расторжении Договора.
В письме от 14.12.2023 № 05-26-118609/23-0-2 Комитет заявил, что преимущественное право на приобретение спорного объекта у Общества отсутствует, поскольку Договор расторгнут на основании уведомления от 24.10.2023 № 04-25-21855/23-0-0, то есть, по состоянию на момент подачи заявления (28.11.2023) объект не находился в пользовании Общества; кроме того, у Общества имеется задолженность по Договору.
Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями, считая, что решения, изложенные в уведомлении от 24.10.2023 и письме от 14.12.2023, являются незаконными, нарушающими права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности.
Суд первой инстанции, признав требования Общества обоснованными, удовлетворил иск.
Апелляционный пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения в части применения последствий признания незаконным решения
Комитета, изложенного в письме № 05-26-118609/23-0-2 от 14.12.2023.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей Общества и Комитета, кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
В силу пунктов 1, 2, 5 статьи 3 Закона № 159-ФЗ в редакции, действовавшей на момент подачи Обществом заявления о реализации преимущественного права, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 этого Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 этого Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 этого Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;
5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ установлены специальные условия, при которых заявитель вправе подать заявление о реализации преимущественного права в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона
«О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. В этом случае арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления должно находиться в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1).
Как следует из материалов дела, с 10.08.2017 Общество было включено в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (микропредприятие).
Комитет в обоснование отсутствия у Общества преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность сослался на расторжение Договора в одностороннем порядке на основании уведомления от 24.10.2023 № 04-25-21855/23-0-0.
Как установлено судами и не оспаривалось сторонами, Договор после истечения срока его действия на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно пункту 5.2 Договора, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока Договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от Договора, уведомив об этом другую сторону не позднее, чем за один месяц до окончания срока действия Договора, указанного в уведомлении.
Воспользовавшись правом на односторонний отказ от договора, предусмотренным статьями 450.1, 610 ГК РФ и пунктом 5.2 Договора, Комитет в лице Учреждения направил арендатору уведомление от 24.10.2023 № 04-25-21855/23-0-0 об отказе от Договора.
При этом в силу пункта 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об
обязательствах и их исполнении» разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите полностью или частично, в том числе признания ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
На дату подачи Обществом заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения Договор являлся действующим, поскольку не истек месяц с момента получения арендатором уведомления об отказе арендодателя от данного договора.
Как разъяснено в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017 (далее - Обзор от 27.12.2017), по смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение имущества в собственность.
Отказ от исполнения договора был заявлен после обращения Общества в Учреждение по вопросу о реализации преимущественного права арендатора на приобретение помещения. С учетом этого обстоятельства суды обоснованно признали, что в данном случае отказ от договора аренды был направлен на воспрепятствование Обществу в реализации его права на выкуп помещения.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворил требование Общества о признании незаконным решения об отказе от исполнения Договора, выраженного в уведомлении от 24.10.2023 № 04-25-21855/23-0-0.
Также судами обоснованно отклонен довод Комитета и Учреждения о наличии у Общества задолженности по Договору (неоплаченных пеней), поскольку на дату подачи Обществом повторного заявления (28.11.2023) отраженная в справке для выкупа от 28.11.2023 задолженность по арендной плате и неустойке отсутствовала, напротив, у Общества имелась переплата.
При таких обстоятельствах суды обоснованно посчитали, что на дату подачи Обществом заявления имелась совокупность условий, необходимых для реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и обоснованно признали незаконным решение Комитета об отказе в реализации указанного права.
Апелляционный суд при рассмотрении дела пришел к правильному выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции в части
возложения на Комитет обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем оказания государственной услуги по реализации указанного преимущественного права посредством подготовки, подписания и направления в адрес заявителя в 30-дневный срок со дня вступления в законную силу решения по настоящему делу проекта договора купли-продажи нежилого помещения, поскольку в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ Комитет, как уполномоченный орган, обязан совершить иные действия при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Апелляционный суд обоснованно применил иные правовые последствия допущенного Комитетом нарушения прав и законных интересов Общества, возложив на Комитет обязанность совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, в установленный названным Законом срок.
Кассационная инстанция считает, что выводы суда апелляционной инстанций о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам. Апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что обжалуемое постановление апелляционного суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2025 по делу № А56-1229/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга – без удовлетворения.
Отменить принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.09.2025 приостановление исполнения обжалуемых судебных актов.
Председательствующий А.В. Кадулин
Судьи Ю.С. Баженова И.В. Сергеева
013/2025-61431(1)