Постановление по делу № Ф09-123/2025 от 26.02.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru ПОСТАНОВЛЕНИЕ № Ф09-123/25

Екатеринбург 26 февраля 2025 г. Дело № А07-5389/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Беляевой Н.Г., судей Гуляевой Е.И., Тороповой М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федюниной Е.И. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация, истец) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.08.2024 по делу № А07-5389/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2024 по тому же делу.

Судебное заседание проведено путем использования системы веб- конференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации – ФИО1 (доверенность от 20.01.2025 № 010500117/13) - посредством использования систем онлайн-заседания в режиме веб-конференции;

общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» (далее – общество «Прогресс», ответчик) – ФИО2 (доверенность от 11.12.2023).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу «Прогресс» с требованием обязать ответчика в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу исполнить пункт 3.1.5 договора от

14.02.2011 № 15-РТ путем подписания дополнительного соглашения к нему на следующих условиях:

«1. Дополнить договор пунктом 3.1.6 следующего содержания: «3.1.6 передать в муниципальную собственность в соответствии с проектом планировки и проектом межевания, утвержденного постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ № 1884 от 26.10.2023, детское дошкольное учреждение на 140 мест в срок до 05.12.2024. Передаваемый в собственность муниципального образования городского округа город Уфа объект должен комплектоваться всеми документами, необходимыми для регистрации права муниципальной собственности».

2. Остальные условия договора, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются неизменными.

3. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью договора.

4. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 5-ти (пяти) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, четыре экземпляра для Стороны 1, один - для стороны 2.».

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Прокуратура Республики Башкортостан, Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.08.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2024 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить. Заявитель жалобы полагает необоснованным вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии у ответчика обязанности по передаче объектов социальной инфраструктуры в муниципальную собственность; ссылается на пункт 1.1 договора о развитии застроенной территории, согласно которому застройщик принимает на себя обязательства своими силами и за свой счет выполнить указанные в разделе 3.1 договора обязательства по развитию территории; отмечает, что в условиях аукционной документации, а также в самом договоре изначально было предусмотрено обязательство застройщика по строительству детского сада с конкретными характеристиками; указывает на то, что все объекты, планируемые к строительству, в том числе объекты

социальной инфраструктуры, определялись застройщиком при разработке и утверждении проекта планировки и проекта межевания территории и являлись неотъемлемой частью обеспеченности потребности жителей проектируемой территории. Заявитель жалобы также выражает несогласие с выводами судов о ненадлежащем исполнении истцом обязательств по договору с указанием на отсутствие в материалах дела доказательств совершения им действий по формированию земельных участков в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории; ссылается на то, что именно ответчик не предпринимал соответствующих мер и не обращался в уполномоченный орган с заявлением о необходимости формирования земельного участка под объектами социальной инфраструктуры в границах, указанных в проекте межевания территории, при том, что в соответствии с частью 7 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации данная процедура должна осуществляться по инициативе застройщика. По мнению заявителя жалобы, спорное дополнительное соглашение в силу пункта 3.1.9 договора должно содержать только перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, в то время как остальные вопросы, связанные с реализацией процедуры строительства объектов социальной инфраструктуры, должны быть разрешены после определения данного перечня. В обоснование своей позиции по делу Администрация ссылается на определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.02.2020 № 304-ЭС19-27299.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Прогресс» просит оставить обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Администрацией (сторона 1) и обществом с ограниченной ответственностью «Строй УК финанс» (далее – общество «Строй УК финанс», сторона 2, застройщик) заключен договор от 14.02.2011 № 15-РТ о развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами Комсомольской, Вишерской, границей городских лесов и створом жилого дома № 28 по ул. Комсомольской в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (далее также – договор).

Согласно пункту 1.1 договора в соответствии с условиями продажи на торгах права на заключение договора о развитии застроенной территории, утвержденными постановлениями главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 09.03.2010 № 1046 «О развитии

застроенной территории квартала, ограниченного улицами Комсомольской, Вишерской, границей городских лесов и створом жилого дома № 28 по ул. Комсомольской в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», от 13.08.2010 № 4733 «О внесении изменений в постановление главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 09.03.2010 № 1046 «О развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами Комсомольской, Вишерской, границей городских лесов и створом жилого дома № 28 по ул. Комсомольской в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» и опубликованными в газете «Вечерняя Уфа» № 250 от 31.12.2010, на основании протокола № 2 заседания аукционной (конкурсной) комиссии от 02.02.2011, настоящим договором сторона 1 предоставляет право на заключение договора о развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами Комсомольской, Вишерской, границей городских лесов и створом жилого дома № 28 по ул. Комсомольской в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а сторона 2, получая указанные права, принимает на себя обязательства в установленные разделом 3 настоящего договора сроки своими силами и за свой счет (или с привлечением сил и средств третьих лиц) выполнить указанные в разделе 3.1 настоящего договора обязательства по развитию вышеуказанной территории (далее - застроенная территория), в том числе разработать и утвердить в установленном порядке проект планировки и проект межевания застроенной территории, оформить права на земельные участки в границах застроенной территории и осуществить строительство объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией, а сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств стороной 2. Площадь застроенной территории - ориентировочно 3.3 га.

Разделом 2 договора предусмотрены условия по использованию застроенной территории.

В соответствии с пунктами 2.1-2.2 договора целевое использование застроенной территории – строительство многоэтажных жилых домов. Планировочная зона: Проспект Октября. Территориальная зона: ОД-2. Для широкого спектра коммерческих и обслуживающих функций застройки, формирующей общественно-деловой центр городского округа Уфы, включающий объекты социального, культурного, спортивного назначений.

В пункте 2.3 договора определены ориентировочные площади объектов, планируемых к строительству: 50 223,2 кв. м, в том числе:

- общая площадь квартир - 36 718,1 кв. м (три многоквартирных дома);

- встроенно-пристроенных нежилых помещений - 4 708,55 кв. м; - детского сада на 95 мест - 1001,7 кв. м;

- подземной многоэтажной автостоянки на 95 м/мест - 7 794,8 кв. м.

Окончательные площади объектов недвижимости должны быть обоснованы проектом.

В пункте 2.4 договора указаны адреса объектов, находящихся на застроенной территории и подлежащих сносу:

- ул. Вишерская, дома №№ 4, 8 (литер 1), 8 (литер 2), 10, 10а, 12, 12а, 16, 18, 20, 22, 24, 26;

- ул. Комсомольская, дома №№ 62, 64, 66, 68, 70, 72, 74, 74а, 746, 74в, 76, 78, 80;

- ул. Тихорецкая, дома №№ 8, 11, 13, 13/1, 13/2, 15.

Пунктом 3.1.1 договора предусмотрена обязанность стороны 2 оплатить стороне 1 цену права на заключение договора о развитии застроенной территории в размере 50 000 000 руб., в следующем порядке:

1) сумма в размере 10 000 000 руб., ранее оплаченная стороной 2 в виде задатка для участия в торгах по договору № 2 от 01.02.2011, засчитывается в счет оплаты вышеуказанной цены права на заключение договора о развитии застроенной территории;

2) остальная сумма в размере 40 000 000 руб. подлежит оплате в течение 3-х лет равными ежеквартальными платежами, начиная с 18 месяца, в следующем порядке:

- 3 335 000 руб. в срок до 04.08.2013; - 3 335 000 руб. в срок до 04.11.2013; - 3 335 000 руб. в срок до 04.02.2014; - 3 335 000 руб. в срок до 04.05.2014; - 3 335 000 руб. в срок до 04.08.2014; - 3 335 000 руб. в срок до 04.11.2014; - 3 335 000 руб. в срок до 04.02.2015; - 3 335 000 руб. в срок до 04.05.2015; - 3 335 000 руб. в срок до 04.08.2015; - 3 335 000 руб. в срок до 04.11.2015; - 3 335 000 руб. в срок до 04.02.2016; - 3 315 000 руб. в срок до 04.05.2016.

В пункте 3.1.2 договора предусмотрена обязанность стороны 2 разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостана проект планировки и проект межевания застроенной территории с учетом требований градостроительного заключения ГЗ-4051/ОПО от 04.12.2009 и согласований к нему в течение 18 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории.

Пунктом 3.1.3 договора предусмотрена обязанность стороны 2 в течение 18 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

В пункте 3.1.4 договора предусмотрена обязанность стороны 2 оплатить в течение 18 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.3 настоящего договора.

Пунктом 3.1.5 договора предусмотрена обязанность стороны 2 осуществить строительство инженерных сетей и сооружений соответствии с полученными техническими условиями. Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение 6-ти лет с даты проведения торгов.

В пункте 3.2.2 договора предусмотрена обязанность стороны 1 принять решение об изъятии выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение 4-х месяцев со дня получения соответствующего обращения от стороны 2, и пунктом 3.2.3 договора - предоставить стороне 2 после выполнения им обязательств по договору о развитии застроенной территории земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории.

В силу пункта 4.4 договора в случае задержки сроков выполнения отдельных этапов работ по проектированию и/или строительству объекта не по вине застройщика, сроки по настоящему договору по соглашению сторон могут быть пересмотрены в сторону увеличения пропорционально периоду задержки. Указанное увеличение сроков оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.01.2018 по делу № А07-39977/2017 на Администрацию возложена обязанность внести изменения в договор путем заключения с обществом «Строй УК финанс» дополнительного соглашения к договору, изложив пункты договора в следующей редакции: «3.2.3 Предоставить стороне-2 земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенных территорий, в соответствии с утвержденным Проектом

планировки межевания по мере освобождения земельных участков от прав третьих лиц»; «3.1.5 Осуществить строительство инженерных сетей и сооружений в соответствии с полученными техническими условиями. Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение шести лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору № 15-РТ от 14.02.2011»; «5.1 Настоящий договор действует в течение шести лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору № 15-РТ от 14.02.2011».

На основании указанного решения между Администрацией и обществом «Строй УК финанс» заключено дополнительное соглашение от 05.12.2018 № 1 к договору.

Впоследствии между обществом «Строй УК финанс» и обществом «Прогресс» с согласия Администрации заключено соглашение от 07.09.2021 о перемене лиц по договору № 15-РТ от 14.02.2011, согласно которому все права и обязанности переданы обществу «Прогресс» со всеми изменениями и дополнениями к договору, существующими на момент подписания указанного соглашения.

В период действия договора проекты планировки и проекты межевания разрабатывались и утверждались два раза: в 2012 году и в 2023 году.

Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного улицами Комсомольской, Вишерской, границей городских лесов и створом жилого дома № 28 по улице Комсомольской в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденным постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.10.2023 № 1884 «Об утверждении проекта внесения изменений в утвержденные проект планировки и проект межевания территории квартала, ограниченного улицами Комсомольской, Вишерской, границей городских лесов и створом жилого дома № 28 по улице Комсомольской в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», на застроенной территории предусмотрено размещение детского сада на 140 мест.

С учетом изложенного истец указал на то, что документация по планировке территории 2012 года изменена в 2023 году и не подлежит

применению в связи с утверждением нового проекта планировки и проекта межевания в 2023 году.

В рамках пункта 3.1.5 договора в части исполнения социальных обязательств истец обратился к ответчику с письмом-претензией от 12.12.2023 исх. № 01-05-04528/11, указав на необходимость подписания дополнительного соглашения к договору с приложением проекта, при этом письмом от 12.02.2024 исх. № 51 ответчик отказался от подписания указанного проекта дополнительного соглашения.

Полагая, что ответчик уклоняется от надлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 3.1.5 договора, истец обратился в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не вправе требовать понуждения застройщика к заключению заведомо неисполнимого дополнительного соглашения, так как земельные участки, предназначенные в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории для размещения испрашиваемого истцом объекта, не могут быть предоставлены ни в аренду, ни в собственность без торгов, поскольку не являются свободными от прав третьих лиц.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих

положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац 1 пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из материалов дела, заявленные исковые требования направлены на понуждение ответчика-застройщика к заключению дополнительного соглашения к договору от 14.02.2011 № 15-РТ о развитии застроенной территории, заключенного по результатам проведения торгов в соответствии с положениями статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

Согласно пункту 18 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2020 № 494- ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» глава 5.1 «Виды деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории и порядок их осуществления» Градостроительного кодекса Российской Федерации (статьи 46.1 – 46.11) утратила силу.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 5 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» договоры о развитии застроенных территорий, договоры о комплексном освоении территории, договоры о комплексном развитии территории, договоры об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоры о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенные в соответствии с

Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), а также договоры, предусматривающие предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров о комплексном развитии территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

В силу статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действовавшей в спорный период) развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи. В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса. Предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в

муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Таким образом, решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Исходя из части 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

Частью 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

Данной нормой также определены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

При этом наряду с указанными в части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе: обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; указание видов объектов, предусмотренных пунктом 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи; условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков; способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления.

В соответствии с частью 5 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации запрещается включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в пункте 14.1.7 приложений № 1 к постановлению Главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 09.03.2010 № 1046 «О развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами Комсомольской, Вишерской, границей городских лесов и створом жилого дома № 28 по ул. Комсомольской в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (далее – постановление от 09.03.2010 № 1046) была предусмотрена обязанность победителя торгов на право заключения договора о развитии застроенной территории осуществить за счет собственных средств строительство детского сада на 95 мест ориентировочной площадью 1001,7 кв. м (ориентировочная стоимость строительства 40 068 000 руб.) и после завершения строительства и ввода

данного объекта в эксплуатацию передать его в собственность Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Вместе с тем на основании постановления Главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 13.08.2010 № 4733 «О внесении изменений в постановление главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 09.03.2010 № 1046 «О развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами Комсомольской, Вишерской, границей городских лесов и створом жилого дома № 28 по ул. Комсомольской в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» в постановление от 09.03.2010 № 1046 внесены изменения, в соответствии с которыми из приложения № 1 исключен пункт 14.1.7, а пункт 14.1.6 изложен в новой редакции:

«Осуществить строительство инженерных сетей и сооружений в соответствии с полученными техническими условиями. Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение 6- ти лет с даты проведения торгов».

Пункт 3.1.5 договора изначально содержал аналогичную редакцию обязанности застройщика: осуществить строительство инженерных сетей и сооружений в соответствии с полученными техническими условиями. Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение 6-ти лет с даты проведения торгов.

При этом между сторонами на основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.01.2018 по делу № А07-39977/2017 заключено дополнительное соглашение от 05.12.20218 № 1 к договору, в соответствии с которым пункт 3.1.5 договора изложен в следующей редакции: «Осуществить строительство инженерных сетей и сооружений в соответствии с полученными техническими условиями. Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение шести лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору № 15-РТ от 14.02.2011».

Вопреки доводам заявителя жалобы, проанализировав содержание пункта 3.1.5 договора (с учетом дополнительного соглашения к нему) и условия пункта 14.1.6 приложения № 1 к постановлению от 09.03.2010 № 1046, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о том, что обязанность ответчика по безвозмездной передаче в муниципальную собственность объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, аукционной документацией и договором не предусмотрена, в

силу чего оснований для понуждения ответчика к включению таких условий в договор и исполнения такой обязанности в натуре не имеется.

Кроме того, суд округа также не усматривает оснований для несогласия с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что в данном случае истец фактически принуждает ответчика к заключению заведомо неисполнимого для него дополнительного соглашения.

Так, судами правомерно указано на то, что одной из особенностей договора развития застроенной территории является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов.

Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления, при этом данные обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора, к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

На основании пунктов 1, 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О

некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее – постановление Пленума № 6), в соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 39 постановления Пленума № 6, по общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исключения составляют случаи, когда на стороне лежит риск наступления невозможности исполнения в виде сохранения ее обязанности, несмотря на то, что встречная обязанность прекратилась (риск неполучения встречного предоставления), и (или) в виде наступления обязанности возместить убытки (риск убытков).

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничений, установленных органом власти), по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а, следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре - передачи в муниципальную собственность объектов недвижимости.

Указанный подход соответствует правовой позиции, содержащейся в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810.

Как следует из материалов дела, в пункте 2.3 договора стороны определили ориентировочные площади объектов, планируемых к строительству, в том числе детского сада на 95 мест - 1001,7 кв. м.

При этом проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного улицами Комсомольской, Вишерской, границей городских лесов и створом жилого дома № 28 по улице Комсомольской в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики

Башкортостан, утвержденным постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28.12.2012 № 5804, на застроенной территории также было предусмотрено размещение детского дошкольного учреждения на 95 мест.

Впоследствии постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.10.2023 № 1884 (далее – постановление от 26.10.2023 № 1884) утвержден проект внесения изменений в утвержденные проект планировки и проект межевания территории квартала, ограниченного улицами Комсомольской, Вишерской, границей городских лесов и створом жилого дома № 28 по улице Комсомольской в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, согласно которому предусмотрено строительство социального объекта - детского сада на 140 мест.

В соответствии с приложениями № 2, 2.1, 4, 5 к постановлению от 26.10.2023 № 1884 детский сад на 140 мест находится на 3 очереди строительства, № по экспликации (литер) 4, и планируется на территории образуемого земельного участка с условным номером ЗУ:05.

Земельный участок, планируемый под размещение детского сада, полностью расположен в границах территории, подлежащей развитию.

При этом из материалов дела следует и истцом не оспаривается, что в границах проектируемого земельного участка находятся не свободные от прав третьих лиц следующие земельные участки: <...>/Б - кадастровый номер 02:55:020603:189, <...> - кадастровый номер 02:55:020603:48, <...> - кадастровый номер 02:55:020603:4233, <...> - кадастровый номер 02:55:020603:4234.

В силу пункта 8 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Решение об изъятии принимается в установленном законном порядке.

Пунктом 3.2.2 договора предусмотрена обязанность Администрации принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение 4-х месяцев со дня получения соответствующего обращения застройщика.

В силу пункта 3.2.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 05.12.2018 № 1) Администрация обязуется предоставить застройщику земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенных территорий, в соответствии с утвержденным Проектом планировки межевания по мере освобождения земельных участков от прав третьих лиц.

Исчерпывающий перечень оснований для изъятия жилых помещений и выселения граждан (собственников и нанимателей по договорам социального найма) предусмотрен статьями 32, 85, 89 Жилищного кодекса Российской Федерации, по смыслу которых выкуп жилого помещения либо предоставление взамен изымаемого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры по принятию муниципальным образованием правовых актов о расселении и сносе многоквартирных домов.

Таким образом, довод заявителя жалобы о том, что именно ответчик не предпринимал никаких мер по формированию испрашиваемых земельных участков, отклоняется судом округа как несостоятельный, поскольку в настоящем случае формированию земельных участков и строительству детского сада на 140 мест предшествует обязанность Администрации по расселению жителей домов.

Между тем доказательства того, что в отношении жилых домов, расположенных по адресам: <...>/Б, <...>, <...>, <...>, было принято решение о реконструкции, либо их сносе, доказательства того, что вышеуказанные дома признаны аварийными, в материалах дела отсутствуют.

Как верно указали суды, в настоящем случае снос или реконструкция указанных жилых домов возможны только при принятии Администрацией решения об изъятии в пределах предусмотренных законом властных полномочий, при этом реализация данных полномочий не может быть поставлена в зависимость от наличия либо отсутствия соответствующего обращения ответчика.

При этом в материалы дела представлено письмо общества «Прогресс» от 21.11.2023, направленное в адрес Администрации, с просьбой принять постановление об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, жилых и нежилых помещений согласно постановлению от 26.10.2023 № 1884 в целях реализации договора о развитии застроенной территории.

Вместе с тем доказательств принятия Администрацией решения об изъятии путем выкупа соответствующих объектов недвижимости, материалы дела также не содержат.

Правовой механизм самостоятельного исполнения лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории, процедуры изъятия жилых помещений и земельных участков у собственников,

заключения с ними соглашений о выплате выкупной цены (возмещения) за изымаемые жилые помещения и процедуры предоставления жилых помещений лицам, проживающим по договорам социального найма в жилых помещениях в жилых домах подлежащих сносу, их выселения, отсутствует, действующим законодательством не предусмотрен. Напротив, застройщик обязан лишь уплатить возмещение за изымаемые органом местного самоуправления жилые помещения, а также предоставить в муниципальную собственность жилые помещения для расселения граждан, проживающих по договорам социального найма.

На основании изложенного, в отсутствие в материалах дела доказательств того, что истцом сформированы, поставлены на кадастровый учет и переданы ответчику свободные от прав третьих лиц земельные участки, предусмотренные утвержденной документацией по планировке и межеванию территории и необходимые для строительства и передачи детского дошкольного учреждения на 140 мест, принимая во внимание, что муниципальное образование не вправе требовать от застройщика исполнения в натуре строительства объектов социальной инфраструктуры без исполнения встречной обязанности по предоставлению земельных участков застройщику, учитывая отсутствие в аукционной документации и в договоре условий о том, что объекты социальной инфраструктуры подлежат передаче в муниципальную собственность безвозмездно, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

Оснований для несогласия с указанными выводами у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела и нормам материального права, подлежащим применению при разрешении настоящего спора. Доказательств, опровергающих выводы судов, в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Приведенная Администрацией в обоснование своей позиции по делу ссылка на определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.02.2020 № 304-ЭС19-27299 не свидетельствует о нарушении судами единообразия в толковании и применении норм материального права, поскольку является несостоятельной, сделанной без учета изложенных конкретных фактических обстоятельств настоящего спора, отличающихся от обстоятельств, установленных в рамках указанного дела, рассмотренного Верховным Судом Российской Федерации.

Иные доводы заявителя, содержащиеся в кассационной жалобе, по существу были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и подлежат отклонению по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.08.2024 по делу № А07-5389/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.Г. Беляева

Судьи Е.И. Гуляева

М.В. Торопова