Решение по делу № А79-11083/2024 от 28.11.2025 | АС Чувашской Республики

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, <...> http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Чебоксары

Дело № А79-11083/2024

28 ноября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 ноября 2025 года.

Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Мой Дом", ОГРН <***>, ИНН <***>, 429900, <...>,

к администрации Цивильского муниципального округа Чувашской Республики, ОГРН <***>, ИНН <***>, 429900, Чувашская Республика, ФИО1 м.о., <...> двлд. 12,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Бизнес партнер",

при участии:

от истца - ФИО2 по доверенности от 28.12.2024,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Мой Дом" (далее – ООО "Мой Дом", Общество, истец) обратилось в суд с иском к администрации Цивильского муниципального округа Чувашской Республики (далее – Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>, изложив спорные условия договора в следующей редакции:

Пункт 2.1. договора: «Стоимость (цена продажи) Объектов по настоящему Договору составляет:

- стоимость земельного участка, указанного в пункте 1.2. настоящего Договора, в размере 2 444 000 (два миллиона четыреста сорок четыре тысячи) рублей 00 копеек;

- стоимость административного здания, указанного в пункте 1.2. настоящего Договора в размере 2 900 000 (два миллиона девятьсот тысяч) рублей 00 копеек;

- стоимость гаражного бокса, указанного в пункте 1.2. настоящего Договора, в размере 320 000 (триста двадцать тысяч) рублей 00 копеек,

без учета налога на добавленную стоимость.

Основание: Отчет №1228-21 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный ООО «Бизнес партнер» от 21.10.2024, - в отношении стоимости земельного участка, указанного в пункте 1.2. настоящего Договора, и Отчет №2024/76 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный ООО «Независимый экспертно-правовой центр» от 03.12.2024, - в отношении административного здания и гаражного бокса, указанных в пункте 1.2. настоящего Договора».

Пункт 3.1. договора: «Оплата стоимости Объектов, указанной в пункте 2.1. настоящего Договора (основной долг), производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня государственной регистрации перехода права собственности на Объекты к Покупателю в следующем порядке:

за земельный участок - по 40 733 (Сорок тысяч семьсот тридцать три) рубля 34 копейки ежемесячно путем перечисления Покупателем денежных средств до 10 числа месяца за который производятся платежи, по следующим реквизитам: на счет Управление Федерального казначейства по Чувашской Республике (Администрация Цивильского муниципального округа Чувашской Республики, л/с 04153Q41190) на казначейский счет №03100643000000011500 в ОТДЕЛЕНИЕ - НБ ЧУВАШСКАЯ РЕСПУБЛИКА БАНКА РОССИИ//УФК по Чувашской Республике г.Чебоксары, БИК 019706900, к/с 40102810945370000084, ИНН <***>, КПП 210001001, ОКТМО 97541000, по коду 90311406024140000430;

за административное здание - по 48 333 (Сорок восемь тысяч триста тридцать три) рубля 34 копейки,

за гаражный бокс - по 5 333 (Пять тысяч триста тридцать три) рубля 34 копейки.

без учета налога на добавленную стоимость, ежемесячно путем перечисления Покупателем денежных средств до 10 числа месяца, за который производятся платежи, по следующим реквизитам: на счет Управление Федерального казначейства по Чувашской Республике (Администрация Цивильского муниципального округа Чувашской Республики, л/с 04153Q41190) на казначейский счет №03100643000000011500 в ОТДЕЛЕНИЕ - НБ ЧУВАШСКАЯ РЕСПУБЛИКА БАНКА РОССИИ//УФК по Чувашской Республике г.Чебоксары, БИК 019706900, к/с 40102810945370000084, ИНН <***>, КПП 210001001, ОКТМО 97541000, по коду 90311402043140000440.

Датой оплаты считается день зачисления денежных средств в бюджет Цивильского муниципального округа Чувашской Республики.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость Объектов в полном объеме, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения, письменно уведомив об этом Продавца за 5 (пять) рабочих дней до даты оплаты».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Бизнес партнер».

Определением суда от 27.03.2025 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Эксперт-Оценка" ФИО3.

13.10.2025 в суд поступило экспертное заключение № 25-012 от 29.09.2025.

Определением от 14.10.2025 суд возобновил производство по делу.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об уточнении иска на основании результатов судебной экспертизы, с учетом которого просил урегулировать разногласия, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Цивильский район, г. Цивильск, ул. Ленина, д. 13, изложив спорные условия договора в следующей редакции:

- Пункт 2.1. договора: «Стоимость (цена продажи) Объектов по настоящему Договору составляет:

- стоимость земельного участка, указанного в пункте 1.2 настоящего Договора, в размере 2 444 000 (два миллиона четыреста сорок четыре тысячи) рублей 00 копеек;

- стоимость административного здания, указанного в пункте 1.2 настоящего Договора в размере 3 127 646 (три миллиона сто двадцать семь тысяч шестьсот сорок шесть) рублей 00 копеек;

- стоимость гаражного бокса, указанного в пункте 1.2 настоящего Договора, в размере 499 123 (четыреста девяносто девять тысяч сто двадцать три) рубля 00 копеек,

без учета налога на добавленную стоимость.

Основание: Отчет №1228-21 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный ООО «Бизнес партнер» от 21.10.2024, - в отношении стоимости земельного участка, указанного в пункте 1.2 настоящего Договора, и Заключение эксперта №25-012 по делу №А79-11083/2024, выполненное экспертом ООО «Эксперт-Оценка» от 29.09.2025, - в отношении административного здания и гаражного бокса, указанных в пункте 1.2 настоящего Договора»;

- Пункт 3.1. договора: «Оплата стоимости Объектов, указанной в пункте 2.1 настоящего Договора (основной долг), производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня государственной регистрации перехода права собственности на Объекты к Покупателю в следующем порядке:

- за земельный участок - по 40 733 (Сорок тысяч семьсот тридцать три) рубля 34 копейки ежемесячно путем перечисления Покупателем денежных средств до 10 числа месяца за который производятся платежи, по следующим реквизитам: на счет Управления Федерального казначейства по Чувашской Республике (Администрация Цивильского муниципального округа Чувашской Республики, л/с 04153Q41190) на казначейский счет №03100643000000011500 в ОТДЕЛЕНИЕ - НБ ЧУВАШСКАЯ РЕСПУБЛИКА БАНКА РОССИИ//УФК по Чувашской Республике г.Чебоксары, БИК 019706900, к/с 40102810945370000084, ИНН <***>, КПП 210001001, OKTMO 97541000, по коду 90311406024140000430;

- за административное здание - по 52 127 (пятьдесят две тысячи сто двадцать семь) рублей 34 копейки,

- за гаражный бокс - по 8 318 (Восемь тысяч триста восемнадцать) рублей 72 копейки,

без учета налога на добавленную стоимость, ежемесячно путем перечисления Покупателем денежных средств до 10 числа месяца, за который производятся платежи, по следующим реквизитам: на счет Управления Федерального казначейства по Чувашской Республике (Администрация Цивильского муниципального округа Чувашской Республики, л/с 04153Q41190) на казначейский счет №03100643000000011500 в ОТДЕЛЕНИЕ - НБ ЧУВАШСКАЯ РЕСПУБЛИКА БАНКА РОССИИ//УФК по Чувашской Республике г.Чебоксары, БИК 019706900, к/с 40102810945370000084, ИНН <***>, КПП 210001001, OKTMO 97541000, по коду 90311402043140000440.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято заявленное истцом уточнение исковых требований.

Ответчик и третье лицо, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьего лица.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как указывает истец и подтверждается материалами дела, на основании договора аренды от 29.04.2016 (со сроком аренды с 29.04.2016 по 29.04.2021) и договора аренды от 30.04.2021 (со сроком аренды с 30.04.2021 по 30.04.2026) ООО «Мой Дом» с 29.04.2016 арендует следующее недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности Цивильского муниципального округа Чувашской Республики:

- Административное здание с кадастровым номером 21:20:000000:2177, назначение: нежилое, общей площадью 552,7 кв.м., количество этажей 2, расположенное по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, <...>;

- Гаражный бокс с кадастровым номером 21:20:000000:2157, назначение: нежилое, общей площадью 321,6 кв.м., количество этажей 1, расположенный по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, <...>;

- Земельный участок с кадастровым номером 21:20:100114:11, общей площадью 1921 кв.м., находящийся по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, <...>.

22.10.2024 ООО «Мой Дом» обратилось в Администрацию Цивильского муниципального округа Чувашской Республики с заявлением №446 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Цивильского муниципального округа Чувашской Республики.

Письмом №732 от 01.11.2024 Администрация Цивильского муниципального округа Чувашской Республики направила Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: <...> (далее - Договор), определив рыночную стоимость недвижимого имущества на основании Отчета №1228-21 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный ООО «Бизнес партнер» от 21.10.2024.

Считая, что указанная ответчиком в пунктах 2.1 и 3.1 Договора выкупная стоимость административного здания и гаражного бокса является завышенной, ссылаясь на Отчет №2024/76 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный ООО «Независимый экспертно-правовой центр» от 03.12.2024, ООО «Мой Дом» письмом №519 от 03.12.2024 направило в Администрацию подписанные Обществом оригиналы Договора и акта приема-передачи к Договору с протоколом разногласий от 03.12.2024.

Письмом от 19.12.2024 №824 Администрация отказала ООО «Мой Дом» в принятии предложенной Обществом редакции пунктов 2.1 и 3.1 Договора.

Таким образом, у сторон фактически возникли разногласия относительно пунктов 2.1 и 3.1 Договора, которые переданы истцом на рассмотрение суда в рамках настоящего дела.

Исследовав и оценив представленные доказательства и доводы истца, суд полагает иск подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Цивильского муниципального округа Чувашской Республики (- Административное здание с кадастровым номером 21:20:000000:2177, назначение: нежилое, общей площадью 552,7 кв.м., количество этажей 2, расположенное по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, <...>; - Гаражный бокс с кадастровым номером 21:20:000000:2157, назначение: нежилое, общей площадью 321,6 кв.м., количество этажей 1, расположенный по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, <...>; - Земельный участок с кадастровым номером 21:20:100114:11, общей площадью 1921 кв.м., находящийся по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, <...>), в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Истец возражает относительно стоимости выкупаемых административного здания и гаражного бокса, в связи с чем возражает относительно содержания пунктов 2.1 и 3.1 Договора.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил иск с учетом результатов судебной экспертизы.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

По смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" определено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В направленном Администрацией в адрес Общества проекте договора купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>, рыночная стоимость недвижимого имущества определена на основании Отчета №1228-21 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный ООО «Бизнес партнер» от 21.10.2024, согласно которому стоимость административного здания с кадастровым номером 21:20:000000:2177 была определена в размере 4580000 руб. (без учета НДС), стоимость гаражного бокса с кадастровым номером 21:20:000000:2157 была определена в размере 930000 руб. (без учета НДС).

Согласно составленному по заказу Общества Отчету №2024/76 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненному ООО «Независимый экспертно-правовой центр» от 03.12.2024, стоимость административного здания с кадастровым номером 21:20:000000:2177 составляет 2900000 руб. (без учета НДС), стоимость гаражного бокса с кадастровым номером 21:20:000000:2157 составляет 320000 руб. (без учета НДС).

Для определения соответствия отчета ООО «Бизнес партнер» об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 21.10.2024 №1228-24 в части определения рыночной стоимости административного здания с кадастровым номером 21:20:000000:2177 и гаражного бокса с кадастровым номером 21:20:000000:2157 установленным требованиям определением суда от 27.03.2025 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Эксперт-Оценка" ФИО3

Согласно выводам экспертного заключения № 25-012 от 29.09.2025 Отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 21.10.2024 №1228-24, выполненный ООО «Бизнес партнер», в части определения рыночной стоимости административного здания с кадастровым номером 21:20:000000:2177 и гаражного бокса с кадастровым номером 21:20:000000:2157 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям Федеральных стандартов оценки. Допущенные нарушения существенно влияют на итоговую рыночную стоимость спорного имущества. Рыночная стоимость по состоянию на 22.10.2024 (без учета НДС) объектов недвижимости: - административного здания с кадастровым номером 21:20:000000:2177, назначение: нежилое, общей площадью 552,7 кв.м., количество этажей 2, расположенного по адресу: <...>, составляет 3127646 руб.; гаражного бокса с кадастровым номером 21:20:000000:2157, назначение: нежилое, общей площадью 321,6 кв.м., количество этажей 1, расположенного по адресу: <...>, составляет 499123 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены, обе стороны с выводами эксперта согласились.

По изложенным основаниям суд приходит к выводу о необходимости изложения пунктов 2.1 и 3.1 договора путем указания цены административного здания с кадастровым номером 21:20:000000:2177 и гаражного бокса с кадастровым номером 21:20:000000:2157, определенной по результатам указанного выше заключения судебной экспертизы.

Согласно пункту 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Расходы истца на уплату государственной пошлины и расходы по предварительной оплате судебной экспертизы суд относит на ответчика в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом суд учитывает, что согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между администрацией Цивильского муниципального округа Чувашской Республики (Продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Мой Дом" (Покупатель) при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>, изложив спорные условия в следующей редакции:

- Пункт 2.1. договора: «Стоимость (цена продажи) Объектов по настоящему Договору составляет:

без учета налога на добавленную стоимость.

Основание: Отчет №1228-21 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный ООО «Бизнес партнер» от 21.10.2024, - в отношении стоимости земельного участка, указанного в пункте 1.2 настоящего Договора, и Заключение эксперта №25-012 по делу №А79-11083/2024, выполненное экспертом ООО «Эксперт-Оценка» от 29.09.2025, - в отношении административного здания и гаражного бокса, указанных в пункте 1.2 настоящего Договора»;

- за административное здание - по 52 127 (пятьдесят две тысячи сто двадцать семь) рублей 34 копейки,

- за гаражный бокс - по 8 318 (Восемь тысяч триста восемнадцать) рублей 72 копейки,

без учета налога на добавленную стоимость, ежемесячно путем перечисления Покупателем денежных средств до 10 числа месяца, за который производятся платежи, по следующим реквизитам: на счет Управления Федерального казначейства по Чувашской Республике (Администрация Цивильского муниципального округа Чувашской Республики, л/с 04153Q41190) на казначейский счет №03100643000000011500 в ОТДЕЛЕНИЕ - НБ ЧУВАШСКАЯ РЕСПУБЛИКА БАНКА РОССИИ//УФК по Чувашской Республике г.Чебоксары, БИК 019706900, к/с 40102810945370000084, ИНН <***>, КПП 210001001, OKTMO 97541000, по коду 90311402043140000440.

Взыскать с администрации Цивильского муниципального округа Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мой Дом" 25000 (Двадцать пять тысяч) руб. расходов на оплату судебной экспертизы, 50000 (Пятьдесят тысяч) руб. расходов на оплату государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.В. Васильев