Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Якутск

29 сентября 2023 года

Дело № А58-3476/2023

Резолютивная часть решения объявлена 21.09.2023.

Мотивированное решение изготовлено 29.09.2023.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Устиновой А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Жирковой Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Нефтяная компания «Туймаада-Нефть» (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 18.04.2023 № 334 к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании ничтожным договора аренды земельного участка с множественностью на стороне арендатора от 19.06.2009 № 09-1/2009-0488, с участием представителей: истца – ФИО1 по доверенности от 23.04.2019, диплом (до перерыва) ответчика – ФИО2 по доверенности от 26.04.2023 № 33, диплом,

установил:

акционерное общество «Нефтяная компания «Туймаада-Нефть» - далее Общество, истец обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска – далее ДИЗО, Департамент, ответчик о признании договора аренды земельного участка с множественностью на стороне арендатора от 19.06.2009 № 09-1/2009-0488 ничтожным.

В обоснование исковых требований Общество ссылается на то, что на момент заключения договора аренды земельного участка с множественностью на стороне арендатора, многоквартирный дом был введен в эксплуатацию, уже зарегистрировались первые собственники, договор аренды земельного участка не должен был быть заключен в связи с оформлением права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном на спорном земельном участке; несмотря на отсутствие такого права, ответчик незаконно в 2009 году незаконно заключил с истцом ничтожный договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, ссылается на преюдициальное значение постановления апелляционной инстанции по делу № А58-4977/2022, которым установлено, что договор является ничтожным, т.е. не влечет правовых последствий с момента заключения.

Ответчик не согласен с иском по основаниям, указанным в отзыве без даты и номера (л.д. 14 – 17).

Судом установлено.

19.06.2009 между Комитетом земельных отношений Окружной администрации города Якутска (Арендодатель) и открытым акционерным обществом «Нефтяная компания «Туймаада-нефть» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на сторон арендатора № 09-1/2009-0488, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 14:36:105012:2, находящийся по адресу: <...>, квартал «135», площадью 5 450 кв.м., с долей площади участка Арендатора 11,79/100; участок предоставлен для размещения офиса в жилом доме с прилегающей территорией под благоустройство (п.п. 1.1, 1.2 договора).

Срок действия договора согласован между сторонами с 19.06.2009 по 19.06.2014.

Приложением № 1 к договору между сторонами составлен акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 14:36:105012:2, участок признан пригодным для использования в целях размещения офиса в жилом доме с прилегающей территорией под благоустройство и принят Арендатором без разногласий.

07.07.2009 произведена государственная регистрации договора аренды земельного участка от 19.06.2009 № 09-1/2009-0488, о чем внесена запись № 14-14-01/025/2009-872 в Едином государственном реестре недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 14:36:105012:2, указанный земельный участок имеет кадастровую стоимость 47 807 727 рублей.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 03.11.2022 по делу № А58-4977/2022 суд удовлетворил частично исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска и взыскал с акционерного общества «Нефтяная компания «Туймаада-Нефть» в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска 1 375 698, 62 рублей, в том числе арендных платежей в размере 1 118 408, 13 рублей за период со 2 квартала 2019 года по 1 квартал 2022 года и 257 290, 49 рублей неустойки, начисленной за период с 16.06.2019 по 31.03.2022 и в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 397 рублей, в удовлетворении остальной части требования отказал.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2023 по делу № А58-4977/2022 решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 03.11.2022 отменено в части удовлетворения требований о взыскании с акционерного общества «Нефтяная компания «Туймаада-Нефть» в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска 1 375 698,62 рублей, в том числе арендных платежей в размере 1 118 408,13 рублей за период со 2 квартала 2019 года по 1 квартал 2022 года и 257 290,49 рублей неустойки, начисленной за период с 16.06.2019 по 31.03.2022 и в части взыскания с акционерного общества «Нефтяная компания «Туймаада-Нефть» в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 12 397 рублей; в отмененной части принят по делу новый судебный акт, в удовлетворении заявленных требований отказано, с Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска в пользу акционерного общества «Нефтяная компания «Туймаада-Нефть» взысканы судебные расходы по уплаченной государственной пошлине в размере 3 000 рублей.

Из вышеуказанного постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда следует.

Статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что изложенное правовое регулирование подлежит применению к ситуации возведения на арендуемом застройщиком земельном участке жилого многоквартирного дома, право собственности первого лица на любое из помещений, в котором зарегистрировано в ЕГРП, исходя из того, что у застройщика прекращается обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации такого жилого дома.

Соглашаясь с выводом суда первой инстанции о возможности применении изложенного правового регулирования к застройщику, апелляционный суд пришел к выводу, что судом первой инстанции не учтены обстоятельства настоящего дела.

Апелляционный суд не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что нежилые помещения ответчика не являются частью МКД, поскольку материалы дела свидетельствуют об обратном.

Так, из совокупного анализа выписок из ЕГРН на земельный участок, содержащих кадастровый номер расположенного на нем объекта недвижимости, выписок из ЕГРН на МКД, содержащих указания на номера помещений в МКД, следует, что нежилые помещений ответчика являются частью многоквартирного жилого дома.

Согласно выписке из ЕГРН нежилые помещения, находящиеся на 1, 2, 3 этажах многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, принадлежат на праве собственности ответчику, право собственности зарегистрировано 20.07.2004.

Следовательно, как минимум с 20.07.2004, т.е. с момента регистрации права собственности за АО НК «Туймаада-Нефть» на нежилые помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме, Общество как собственник помещений в МКД приобрело право долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный МКД и прилегающую территорию с элементами озеленения и благоустройства.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка между Комитетом земельных отношений Окружной администрации города Якутска (Арендодатель) и открытым акционерным обществом «Нефтяная компания «Туймааданефть» (Арендатор) заключен 19.06.2009, то есть после того, как земельный участок с кадастровым номером 14:36:105012:2, находящийся по адресу: <...>, перешел в долевую собственность собственников помещений МКД.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 19.06.2009 № 09-1/2009- 0488 заключен арендодателем, не имеющим ни на каком праве земельный участок, с арендатором, которому соответствующая доля земельного участка принадлежала на праве собственности. Являясь собственником соответствующей доли земельного участка, у Общества отсутствовала обязанность получения в аренду указанного земельного участка для эксплуатации принадлежащих на праве собственность объектов недвижимости, а у Комитета отсутствовало право на предоставление в аренду Обществу этого земельного участка. Указанное свидетельствует о несоответствии договора аренды земельного участка от 19.06.2009 № 09-1/2009-0488 нормам гражданского законодательства (статье 209 ГК РФ, главы 34 ГК), следовательно, договор является ничтожным, т.е. не влечет правовых последствий с момента заключения.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.09.2023 по делу № А58-4977/2022 постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2023 по делу № А58-4977/2022 Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) оставлено без изменения, кассационная жалоба Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска без удовлетворения.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Одним из последствий правового действия вступившего в законную силу решения арбитражного суда является его преюдициальность, а потому факты и правоотношения, установленные арбитражным судом и зафиксированные в решении, не могут в силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подвергаться сомнению и вторичному исследованию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2023 по делу № А58-4977/2022 установлены обстоятельства, связанные с недействительностью (ничтожностью) оспариваемого договора аренды земельного участка с множественностью на стороне арендатора от 19.06.2009 № 09-1/2009-0488.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 30-П).

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка с множественностью на стороне арендатора от 19.06.2009 № 09-1/2009-0488 является ничтожным, исковые требования Общества подлежат удовлетворению полностью.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина в размере 6 000 рублей в связи с удовлетворением заявленных требований подлежит взысканию с Департамента в пользу истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу www.kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка с множественностью на стороне арендатора от 19.06.2009 № 09-1/2009-0488 ничтожным.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу акционерного общества «Нефтяная компания «Туймаада-Нефть» (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Судья

А.Н. Устинова