АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Ростов-на-Дону

14 октября 2025 года Дело № А53-20121/2025

Резолютивная часть решения объявлена 30 сентября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 14 октября 2025 года.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Демченко О.А. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Власенко А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к администрации города Волгодонска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным постановления, возложении обязанности подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка,

при участии:

от заявителя – ФИО2 (доверенность от 05.06.2025; путем использования системы веб-конференции);

от заинтересованного лица – ФИО3 (доверенность от 31.12.2024; путем использования системы веб-конференции),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в суд с заявлением к администрации города Волгодонска (далее – администрация) о признании недействительным постановления администрации от 14.05.2025 № 1338, возложении обязанности подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка земель населенных пунктов площадь 4041 кв. м с кадастровым номером 61:48:0040245:151 по адресу: <...> с видом разрешенного «магазины торговой площадью 50 кв. м и более».

В судебном заседании представитель заявителя доложил основание и предмет заявления, требования поддержал в полном объеме, представил дополнительные письменные пояснения.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал против удовлетворения заявления, ранее направил отзыв на заявление, в котором пояснил, что площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040245:151 составляет 132 кв. м, что является 3,27% от общей площади земельного участка, составляющей 4041 кв. м, что значительно меньше необходимой минимальной площади застройки. Площадь незастроенного земельного участка составляет 96,73% от общей площади земельного участка, что значительно превышает площадь

необходимую для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости и не соответствует достижению цели, для которой предоставлялся земельный участок.

Судом в судебном заседании вынесен на обсуждение сторон вопрос о проведении судебной экспертизы по делу.

Представители сторон от проведения судебной экспертизы по делу отказались.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, изучив все представленные доказательства и оценив их в совокупности и взаимосвязи, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 26.12.2022 предприниматель и комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее – комитет) на основании протокола от 13.12.2022 № 2 «о результатах аукциона» заключили договор аренды земельного участка № 137 (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4041 кв. м с кадастровым номером 61:48:0040245:151, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, пр-кт. ФИО4, 113, с видом разрешенного использования «под магазины торговой площадью 50 кв. м, и более, в целях строительства» (далее – земельный участок). Срок аренды земельного участка установлен с 26.12.2022 по 26.08.2025 (пункт 2.1 договора).

Предпринимателем 19.10.2023 получено разрешение на ввод в эксплуатацию здания (магазин) площадью 119,6 кв. м. Право собственности на здание зарегистрировано 27.10.2023, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

Предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка под магазин в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

Постановлением администрации от 14.05.2025 № 1338 предпринимателю отказано в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка на основании пунктов 1, 14 статьи 39.16 Земельного кодекса. Отказ мотивирован следующим. Площадь здания с кадастровым номером 61:48:0040245:882, составляющая 119,6 кв. м, несоразмерна площади испрашиваемого земельного участка – 4041 кв. м. Согласно правилам землепользования и застройки муниципального образования городского округа «Город Волгодонск», утвержденным решением Волгодонской городской Думы от 19.12.2008 № 190, земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040245:151 расположен в зоне жилой застройки первого типа (Ж-1/13). Для данной зоны установлен минимальный процент застройки 30% от площади земельного участка при условии, что площадь застройки земельного участка определяется как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов за исключением некапитальных. Согласно акту обследования земельного участка от 29.04.2025 на испрашиваемом земельном участке расположен объект капитального строительства (магазин) площадью 119,6 кв. м и площадка из твердого покрытия ориентировочной площадью 1540 кв. м, относящаяся к некапитальным сооружениям. Таким образом, предоставление площади земельного участка больше, чем требуется для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости (магазина), предполагает фактическое использование части земельного участка, которая не требуется для эксплуатации объекта, не в соответствии с разрешенным использованием (не для эксплуатации объекта) и является нарушением законодательства о защите конкуренции и нарушением подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 14 статьи 39.16, статьи 39.20 Земельного кодекса.

Ссылаясь на незаконность решения органа местного самоуправления, нарушение прав (законных интересов) заявителя в сфере предпринимательской деятельности, предприниматель оспорил его в судебном порядке.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения рассматриваемого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

В силу части 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов закреплен в статье 39.17 Земельного кодекса и предусматривает подачу заинтересованным лицом заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (определения от 28.09.2017 № 1919-О, от 27.09.2018 № 2347-О и другие), данный принцип призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, каковым целям служат также положения Земельного кодекса (пункт 2 статьи 7 и статья 42) и Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 260), возлагающие на

собственников земельных участков, включая земли населенных пунктов, обязанность использовать их в соответствии с установленным для них целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу подпунктов 1, 14 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 4, 5, 13 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснений исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника расположенных на участке здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды. Предельные размеры площади земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, определения Верховного Суда Российской Федерации от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416, от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823).

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации выработаны следующие правовые подходы. Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением,

сооружением и необходимой для их использования (постановление от 01.03.2011 № 13535/10). Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь такого участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (постановление от 03.06.2014 № 1152/14).

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

Судом установлено, что спорный земельный участок площадью 4041 кв. м, предоставлен предпринимателю в аренду в целях строительства под магазины торговой площадью 50 кв. м и более.

На момент обращения предпринимателя с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов на участке имелось одно принадлежащее предпринимателю на праве собственности здание с кадастровым номером 61:48:0040245:882.

Согласно правилам землепользования и застройки муниципального образования городского округа «Город Волгодонск», утвержденным решением Волгодонской городской Думы от 19.12.2008 № 190, земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040245:151 расположен в зоне жилой застройки первого типа (Ж-1/13). Для данной зоны установлен минимальный процент застройки 30% от площади земельного участка, при условии, что площадь застройки земельного участка определяется как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов за исключением некапитальных.

Согласно выписке из ЕГРН предпринимателю на праве собственности принадлежит нежилое здание (магазин) площадью 119,6 кв. м, площадь испрашиваемого участка составляет 4041 кв. м, соответственно, принадлежащее предпринимателю нежилое здание занимает только 3,27% от площади арендуемого земельного участка. Площадь участка превышает площадь объекта более чем в 33 раза, что очевидно свидетельствует о том, что площадь необходима для эксплуатации существенно меньше земельного участка, минимальный процент застройки земельного участка не достигнут.

Доказательств невозможности раздела земельного участка и образования с учетом функционального использования земельного участка соразмерной площади, необходимой для эксплуатации на нем здания площадью 119,6 кв. м, в целях реализации предпринимателем исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, материалы дела не содержат.

В силу части 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Судом в судебном заседании вынесен на обсуждение вопрос о проведении судебной экспертизы по делу. Представители сторон от проведения судебной экспертизы

по делу отказались.

Судом отклоняются доводы предпринимателя о возможном дальнейшем строительстве в будущем иных объектов на земельном участке, как основание правомерности предоставления в собственность земельного участка площадью 4041 кв. м, поскольку собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом непосредственно при доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса. На момент обращения о выкупе на земельном участке площадью 4041 кв. м, располагался один объект недвижимого имущества – магазин площадью 119,6 кв. м. Тогда как земельный участок, занятый объектом недвижимости, может быть предоставлен в собственность по указанному основанию, только для эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Данная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 14880/10, от 19.03.2013 № 12668/12 и от 19.11.2013 № 8536/13.

При этом первоначальное предоставление в аренду предпринимателю по результатам аукциона земельного участка площадью 4041 кв. м само по себе не может являться основанием для предоставления земельного участка указанной площадью в собственность предпринимателю, как владельцу недвижимого имущества площадью 119,6 кв. м без проведения торгов.

В этой связи, вопреки доводам заявителя, несмотря на первоначальное предоставление в аренду ему по результатам аукциона земельного участка без проведения торгов требовалось подтверждение того обстоятельства, что для использования принадлежащего здания необходима вся площадь испрашиваемого в собственность земельного участка.

Приобретение земельного участка, площадь которого с очевидностью значительно (более чем в 33 раз) превышает площадь расположенного в его пределах здания, направлено на обход законодательно установленных процедур формирования земельных участков и проведения торгов на право заключения договоров купли-продажи.

Формирование земельного участка и его предоставление на каком-либо праве (в том числе на праве аренды для целей строительства) не может безусловно предопределять площадь землепользования, поскольку принцип возмездности арендного пользования определяет эффективность распоряжения публичными землями при их передаче в аренду, в силу чего площадь арендного землепользования (в том числе и земельными участками, предоставленными по результатам проведения торгов) не может определять площадь участка при его переходе из публичной собственности в частную.

Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Кроме того, значительное превышение размера испрашиваемого заявителем земельного участка площади, необходимой для эксплуатации магазина, является очевидным. Доказательства, опровергающие данный факт, материалы дела не содержат.

Обратившись в администрацию, заявитель не представил ни заинтересованному лицу, ни суду, надлежащих доказательств обоснованности предоставления в собственность предпринимателю земельного участка площадью 4041 кв. м, под магазин площадью 119,6 кв. м, в связи с чем, отказ в предоставлении земельного участка испрашиваемой площадью на указанном основании соответствует положениям земельного законодательства.

Согласно части 3 статьи 201 Кодекса в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суд также отмечает, что поскольку в настоящее время на земельном участке имеется только одно нежилое помещение – магазин, предпринимателю может быть предоставлена только та часть участка, которая непосредственно необходима для эксплуатации магазина.

Судебные расходы подлежат отнесению на заявителя в порядке статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.А. Демченко