ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
04 декабря 2025 года
Дело №А56-14012/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 декабря 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Балакир М.В.
судей Данилиной М.Д., Целищевой Н.Е.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Паничкиной М.А.
при участии:
от истца (заявителя): не явился, извещен.
от ответчика (должника): не явился, извещен.
от 3-го лица: посредством веб-конференцсвязи ФИО1 по доверенности от 31.10.2024 .
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Развитие» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.05.2025 по делу № А56-14012/2025 (судья Варенникова А.О.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Развитие» к Жилищно-строительному кооперативу «Высоцкое» 3-и лица: 1. общество с ограниченной ответственностью «АСД»; 2. Управление Росреестра по Ленинградской области об обязании совершить действия по расторжению договора
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Развитие» (далее – истец, ООО «Развитие») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением об обязании жилищно-строительного кооператива «Высоцкое» (далее – ответчик, ЖСК «Высоцкое») в срок, не позднее 30 дней с момента вынесения решения суда по настоящему делу совершить следующие действия: совершить все необходимые действия, направленные на расторжение договора купли-продажи от 07.05.2021, заключенного между ООО «АСД» и ЖСК «Высоцкое», в отношении земельного участка (кад. № 47:14:1302002:16) и объекта незавершенного строительства (кад. № 47:14:1302002:41), а именно: либо заключить письменное соглашение сторон о расторжении договора и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости, либо подать в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области исковое заявление о расторжении указанного договора купли-продажи и взыскании с ответчика неустойки в размере 1 000 руб. за каждый день, начиная с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «АСД» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Росреестр).
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.05.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением общество с ограниченной ответственностью «Развитие» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить обжалуемое решение, вынести новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить. В обоснование жалобы истец указал, что членство истца в ЖСК «Высоцкое» подтверждено, в то время, как не имеется доказательств оплаты спорного договора, его условия не согласованы с членами ЖСК «Высоцкое», более того, его стоимость, по мнению апеллянта, существенно занижена, что является безусловным основанием для признания недействительным спорного договора.
26.09.2025 от третьего лица Общества с ограниченной ответственностью «АСД» поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому третье лицо просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
21.11.2025 от ответчика ЖСК «Высоцкое» поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому он просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, указал, что требование истца направлено на понуждение ответчика и третьего лица заключить соглашение о расторжении договора, что прямо противоречит принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), правовых оснований требовать совершения действий по расторжению договора от 07.05.2021, у истца не имеется.
Истец, ответчик, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд представителей не направили.
Представитель третьего лица Общества с ограниченной ответственностью «ОСД» в судебном заседании поддержал доводы отзыва, просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились. С учетом мнения лиц, обеспечивших явку в судебное заседание, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании разрешения на строительство от 06.04.2014 № RU-47511313-90, выданного местной администрацией муниципального образования Русско-Высоцкое сельское поселение муниципального округа Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области, АО «ОРИОН» являлось застройщиком многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 47:14:1302002:41 (далее – МКД), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 47:14:1302002:16 по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский район, МО «Русско-Высоцкое сельское поселение», АОЗТ «Птицефабрика РусскоВысоцкая» (далее – Спорный участок).
АО «ОРИОН» признано несостоятельным (банкротом) решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2017 по делу № А56- 64527/2014.
Указанное юридическое лицо исключено из ЕГРЮЛ 12.09.2022.
Определениями Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.07.2016 по обособленному спору по обособленному спору №А56- 64527/2014/тр.79 (с учетом произведенного правопреемства в соответствии с определением суда от 03.04.2019 по делу № А56-64527/2014/тр.79 пр.пр-во), от 21.07.2016 по обособленному спору № А56-64527/2014/тр.91, в реестр требований о передаче жилых помещений АО «ОРИОН» включено требование истца о передаче следующих квартир МКД:
- 2-комнатная квартира на 6 этаже, в строительных осях 40-44/4/3-И/3, предварительный номер 124, проектной площадью 63,25 кв.м.;
- 2-комнатная квартира на 4 этаже, в строительных осях 65-67/В/6-Ж/5, предварительный номер 31, проектной площадью 53 кв.м.;
- 2-комнатная квартира на 3 этаже, в строительных осях 65-67/В/6-Ж/5, предварительный номер 21, проектной площадью 53 кв.м.;
- 1-комнатная квартира на 3 этаже, в строительных осях 56-59/а/5-г/5, предварительный номер 24, проектной площадью 35,51 кв.м.;
- 2-комнатная квартира на 7 этаже, в строительных осях 27-30/А/3-Д/3, предварительный номер 182, проектной площадью 53,8 кв.м.;
- 1-комнатная квартира на 8 этаже, в строительных осях 56-59/Д/5-М/5, предварительный номер 784, проектной площадью 40,33 кв.м.;
- 1-комнатная квартира на 7 этаже, в строительных осях 56-59/Д/5-М, предварительный номер 68, проектной площадью 40,33 кв.м.;
- 1-комнатная квартира на 8 этаже, в строительных осях 62-65/А/5-Г/5, предварительный номер 72, проектной площадью 35,64 кв.м.;
- 1-комнатная квартира на 5 этаже, в строительных осях 21-23/А/1-Г/1, предварительный номер 222, проектной площадью 35,51 кв.м.;
- 1-комнатная квартира на 5 этаже, в строительных осях 32-35/А/3-Г/3, предварительный номер 168, проектной площадью 35 кв.м.;
- 2-комнатная квартира на 5 этаже, в строительных осях 53-56/А/5-Г/5, предварительный номер 45, проектной площадью 55,22 кв.м.;
- 1-комнатная квартира на 8 этаже, в строительных осях 47-49/А/3-Г/3, предварительный номер 133, проектной площадью 35,51 кв.м.;
- 1-комнатная квартира на 7 этаже, в строительных осях 47-49/А/3-Г/3, предварительный номер 127, проектной площадью 35,51 кв.м.;
- 1-комнатная квартира на 4 этаже, в строительных осях 44-47/А/3-Г/3, предварительный номер 110, проектной площадью 35,51 кв.м.;
- 1-комнатная квартира на 6 этаже, в строительных осях 47-49/А/3-Г/3, предварительный номер 121, проектной площадью 35,51 кв.м., с указанием в реестре сведений об уплаченной ООО «Развитие» должнику по договорам участия в долевом строительстве денежной сумме в размере 28011700 рублей, о размере неисполненных обязательств в размере 0 рублей;
- 1-комнатная квартира на 5 этаже в строительных осях 56-59/А/5-Г/5 с предварительным номером 44 проектной площадью 35,51 кв.м., с указанием в реестре сведений об уплаченной ООО «Форум-недвижимость» должнику по договору участия в долевом строительстве денежной сумме в размере 1704480 рублей, о размере неисполненных обязательств в размере 0 рублей.
Общим собранием участников долевого строительства от 11.05.2018 принято решение о создании ЖСК «Высоцкое», указанное юридическое лицо зарегистрировано в ЕГРЮЛ 27.09.2018.
Как отражено в Уставе ЖСК "Высоцкое", целью его создания является участие членов кооператива своими средствами в строительстве и последующем содержании многоквартирного дома.
Решением Общего собрания членов ЖСК «Высоцкое» от 12.05.2019, оформленным протоколом № 4, истец был принято в члены ЖСК «Высоцкое» с 15 паями в размере 15 вышеуказанных квартир при условии, что будет устранено расхождение сумм требований в размере 960 000 руб. между общей суммой по 15 договорам долевого участия (28 971 700 руб.) и суммой 28 011 700 руб., указанной в определении арбитражного суда от 21.07.2016, принятом в обособленном споре № А56- 64257/2014/тр. 91.
Указанное расхождение в суммах было устранено и истец является членом ЖСК «Высоцкое» с 16 паями в размере 16 вышеуказанных квартир на основании Реестра членов ЖСК «Высоцкое» по состоянию на 05.12.2019 (с учетом требований в порядке правопреемства за ООО «Форум-Недвижимость»).
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего АО «ОРИОН» о передаче земельного участка и МКД в порядке, предусмотренном статьей 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в собственность ЖСК «Высоцкое».
Право собственности ЖСК «Высоцкое» на участок и МКД зарегистрировано 03.10.2019 (per. № 47:14:1302002:16-47/021/2019-7).
Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению ввиду следующего.
В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Арбитражный суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).
С учетом сути заявленных требований и результата, который будет достигнут истцом в случае удовлетворения судом настоящего иска, суд верно установил, что истцом фактически заявлено требование о расторжении Договора без предъявления требования о ничтожности Договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, земельного участка подлежит государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, по смыслу указанных норм иск о расторжении договора может быть предъявлен одной из сторон договора только к лицу, являющемуся другой стороной договора.
Вместе с тем, истец не является стороной Договора, следовательно, не вправе заявлять требование о расторжении Договора.
Также следует отметить, что в силу положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В данном случае требование истца направлено на обязание ответчика и третьего лица заключить соглашение о расторжении договора, что прямо противоречит природе свободы договора. Помимо этого следует отметить, что истцом не приведено никакого правового обоснования для предъявления требования об обязании ответчика подать иск в арбитражный суд, поскольку нормами процессуального законодательства возможности принудить кого-либо к подаче искового заявления в суд не предусмотрено.
Судом верно отмечено, что истец ранее уже оспаривал действительность Договора, однако ему было отказано в признании Договора недействительным. При этом доводы истца, изложенные в настоящем деле, уже были предметом рассмотрения в рамках дела № А56-73126/2023, судебные акты по которому имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела в силу статьи 69 АПК РФ.
Так в рамках указанного дела, истец просил Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
признать недействительным решение о приеме в члены ЖСК «Высоцкое» дольщика (кредитора) акционерного общества «ОРИОН» ООО «Развитие», принятое 12.05.2019 на Общем собрании членов ЖСК, оформленное Протоколом № 4;
признать недействительными регистрацию права собственности ЖСК «Высоцкое» на Спорный участок и МКД;
признать недействительным договор купли-продажи от 07.05.2021, заключенный между ООО «АСД» и ЖСК «Высоцкое»;
признать за ООО «Развитие» право общей долевой собственности в размере 678/3736 долей в отношении Спорного участка и МКД.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.03.2024 по делу № А56-73126/2023 указанные требования истца удовлетворены в полном объеме. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2024 указанное решение суда первой инстанции отменено, истцу отказано в удовлетворении иска в полном объеме.
Таким образом, доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
При вынесении решения судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи.
Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела. Нарушений или неправильного применения норм процессуального права при вынесении решения судом не допущено.
Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.
Судебные расходы по апелляционной жалобе в силу положений статьи 110 АПК РФ остаются на ответчике.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.05.2025 по делу № А56-14012/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
М.В. Балакир
Судьи
М.Д. Данилина
Н.Е. Целищева