АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

21 декабря 2023 г.

г.Калуга

Дело №А83-26817/2022

Резолютивная часть объявлена 20 декабря 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2023 года

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Ключниковой Н.В.,

судей Бессоновой Е.В., Лукашенковой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузиной И.А.,

при участии представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "ЗИП КРЫМ ИНВЕСТ" (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) – ФИО1 (доверенность от 20.01.2023, удостоверение адвоката),

от Администрации города Алушты Республики Крым (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

от Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым (<...>, этаж 3, 6, ОГРН <***>, ИНН <***>) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

от Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, кассационную жалобу Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 26.05.2023 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2023 по делу №А83-26817/2022,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ЗИП КРЫМ ИНВЕСТ" (далее – ООО "ЗИП КРЫМ ИНВЕСТ", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением о признании недействительным уведомления Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее – Комитет, регистрирующий орган) от 07.10.2022 № КУВД-001/2022-11281917/12 об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - нежилое здание площадью 130,5 кв. м (85% готовности), расположенное по адресу: Республика Крым, г. Алушта, <...>, в границах земельного участка с кадастровым номером 90:15:030102:351.

Решением суда от 26.05.2023 заявленное требование удовлетворено.

В порядке п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ суд возложил на Комитет обязанность повторно рассмотреть заявление общества в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу без учета оснований, изложенных в уведомлении от 07.10.2022 № КУВД-001/2022-11281917/12.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 28.09.2023 решение суда от 26.05.2023 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет просит отменить решение, постановление суда в связи с неправильным применением норм материального, процессуального права, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в кассационной жалобе, заслушав объяснения представителя общества, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 22.03.2022 общество обратилось в Комитет с заявлением об осуществлении государственного учета и государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства - нежилое здание площадью 130,5 кв. м (85% готовности), расположенное по адресу: Республика Крым, г. Алушта, <...>, в границах земельного участка с кадастровым номером 90:15:030102:351.

По данному заявлению Комитетом вынесены уведомления о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации:

- 06.04.2022 № КУВД-001/2022-11281917/1 и № КУВД-001/2022-11281917/2 до 05.07.2022, так как в техническом плане не указаны назначение проектируемого здания, площадь проектируемого здания, не совпадает адрес в разрешении на строительство и в техническом плане, Минстроем Крыма не подтверждена подлинность декларации, не представлен действовавший на дату выдачи разрешения на строительство договор аренды земельного участка;

- 15.06.2022 № КУВД-001/2022-11281917/3 и № КУВД-001/2022-11281917/4 в связи с не представлением документа на земельный участок, предшествующего выдаче разрешения на строительство от 29.04.2010 № 359;

- 13.07.2022 № КУВД-001/2022-11281917/5 и № КУВД-001/2022-11281917/6 по поданному 04.07.2022 заявлению от 04.10.2022 о приостановлении;

- 07.10.2022 № КУВД-001/2022-11281917/7, № КУВД-001/2022-11281917/8, № КУВД-001/2022-11281917/9, № КУВД-001/2022-11281917/10 о приостановлении до 28.02.2022 из-за непредставления договора аренды, действовавшего на дату выдачи разрешения на строительство.

07.10.2022 Комитетом вынесены уведомления № КУВД-001/2022-11281917/11 и № КУВД-001/2022-11281917/12 об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности из-за неподтверждения Минстроем Крыма наличия или отсутствия зарегистрированной декларации о начале строительства, непредставления договора аренды земельного участка, действовавшего на дату выдачи разрешения на выполнение строительных работ.

Предметом оспаривания по данному делу является уведомление от 07.10.2022 № КУВД-001/2022-11281917/12.

Не согласившись с этим отказом, общество оспорило его в арбитражном суде.

Удовлетворяя заявленное требование, суд исходил из того, что обществом предоставлены все необходимые документы для производства государственной регистрации права на незаконченный строительством объект.

Между тем такие выводы суда нельзя признать законными и обоснованными исходя из следующего.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ, Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

В статье 26 Закона о регистрации установлен перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав.

В силу части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Часть 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ предусматривает особенности государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства, согласно которым для объекта незавершенного строительства, для которого требуется разрешение на строительство, кадастровый учет и регистрация права осуществляется на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости; по объекту, для строительства которого не требуется разрешение, - на основании технического плана объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоят в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, при проведении правовой экспертизы представленных обществом документов регистратор должен был установить факт наличия прав на земельный участок, в пределах которого располагается сооружение и законность его создания.

Отношения, связанные с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества носят комплексный характер и регулируются гражданским, земельным, градостроительным, водным, лесным и иным законодательством (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 3 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 4 Градостроительного кодекса отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, сносу, а также по эксплуатации зданий, сооружений регулируется законодательством о градостроительной деятельности.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешений на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство объекта капитального строительства представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 данной статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с данным Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Решением Изобильненского сельского совета города Алушта Автономной Республики Крым от 26.12.2003 № 15 утвержден проект отвода земельного участка площадью 1 гектар, предоставляемого ООО "ЗИП КРЫМ ИНВЕСТ" для строительства гостиничного комплекса и технический отчет по перенесению в натуре границ отвода данного земельного участка, расположенного в <...>.

Пунктом 2 этого решения земельный участок предоставлен ООО "ЗИП КРЫМ ИНВЕСТ" в аренду на 45 лет за счет земель общего пользования Изобильненского сельского совета для строительства гостиничного комплекса в <...> (т. 1, л.д. 90).

По договору от 08.07.2004 (т. 1, л.д. 91 - 93) Изобильненский сельский совет предоставил обществу в аренду на 45 лет земельный участок (кадастровый номер 01 103 909 00:01:002:0008) общей площадью 1,0000 га, в том числе застроенные земли, занятые улицами, площадями, для использования в коммерческих целях – 1,0000 га, расположенный для строительства гостиничного комплекса.

Решением исполнительного комитета Изобильненского сельского совета от 29.01.2004 № 3 (т. 1, л.д. 99) земельному участку, предоставленному ООО "ЗИП КРЫМ ИНВЕСТ" для строительства гостиничного комплекса присвоен почтовый адрес: <...>.

Согласно разрешению на выполнение строительных работ от 29.04.2010 № 359, выданному Инспекцией Государственного архитектурно-строительного контроля в Автономной Республике Крым (т. 1, л.д. 87), обществу разрешено выполнение строительных работ по новому строительству "Гостиничный комплекс по ул. Центральная, 59, в с. Изобильное, района В. Алушта, АРК" в соответствии с проектной документацией.

На основании постановления Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 № 313 "Об утверждении Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым" и договора аренды земли от 08.07.2004, Администрация г. Алушты Республики Крым по договору от 02.09.2021 предоставила ООО "ЗИП КРЫМ ИНВЕСТ" в аренду земельный участок общей площадью 10000 кв.м из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Алушта, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка – гостиничное обслуживание, кадастровый номер земельного участка 90:15:030102:351, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, <...> цель использования – для строительства гостиничного комплекса.

Согласно схеме расположения земельного участка, предоставленного обществу в аренду по договору от 02.09.2021 (т. 1, л.д. 24 (оборот), на земельном участке должно быть размещено 7 объектов (корпусов или строений).

В абзаце 34 статьи 1 Федерального закона от 24.11.1996 № 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации" определено, что гостиницей является средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных Положением о классификации гостиниц, утвержденным Правительством Российской Федерации.

Поскольку общество получило разрешение на строительство "Гостиничного комплекса", то это означает, что обществом должна быть построена совокупность зданий основного и обслуживающего назначения, предназначенных для предоставления полного спектра гостиничных услуг, оборудования, необходимого для эксплуатации этих зданий, а также совокупность гостиниц.

В соответствии с пунктом 1.2 части 3 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в частности в связи созданием объекта незавершенного строительства.

На основании пункта 2 части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 7.3 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства основанием государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации является технический план.

Требования к техническому плану установлены в статье 24 Закона № 218-ФЗ, частью 9 которой определено, что в техническом плане сведения об объекте незавершенного строительства указываются на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости.

В материалах дела (т. 2, л.д. 66 – 68) есть копия технического паспорта от 03.03.2014 на общественное здание, расположенное в <...> и согласно схематического плана (т. 2, л.д. 68) на этом земельном участке уже предполагается размещение 8 объектов, которые к экспликации указаны как "коттеджи" с литерами по плану А,Б,В,Г,Д,Е,Ж,З.

В данном случае согласно техническому плану от 10.06.2022 (т. 1, л.д. 31 - 34), подготовленному в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 90:15:030102:351, по адресу: Республика Крым, г. Алушта, <...>, кадастровым инженером сделан вывод о 85% степени готовности некоего объекта незавершенного строительства, что составляет площадь 130,5 кв.м.

В техническом плане в разделе "характеристики" указано проектируемое назначение объекта незавершенного строительства: "нежилое здание".

А согласно техническому плану от 11.03.2022 (т. 2, л.д. 11 – 14) незавершенный строительством объект значится как "коттедж", который будет иметь два этажа.

Согласно приложению Б к Своду правил "СП 42.13330.2011. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" <1> зона коттеджной застройки - это территории, на которых размещаются отдельно стоящие одноквартирные 1-, 2-, 3-этажные жилые дома с участками, как правило, от 800 до 1200 кв. м и более. Следовательно, под коттеджами понимаются одноквартирные индивидуальные жилые дома (не более трех этажей), при которых имеется небольшой участок земли. Такой же вывод следует из Приказа Госстроя России от 31.03.1998 № 17-71 "Об утверждении состава экономических и технических показателей строящихся жилых домов, этапов контроля за ходом строительства и реквизитов, подлежащих включению в регистр жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации, и рекомендаций по его ведению".

Вопреки доводам Комитета, судами не оценивались противоречия вышеуказанных 2-х технических планов, не давалась оценка соответствия объекта, о регистрации которого заявило общество, объекту, строительства которого разрешено обществу.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу статей 287, 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, дать оценку всем представленным доказательствам установить входящие в предмет доказывания по спору обстоятельства, с учетом установленного принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 26.05.2023 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2023 по делу №А83-26817/2022 отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Н.В. Ключникова

Судьи

Е.В. Бессонова

Т.В. Лукашенкова