ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12

адрес веб-сайта: http://9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№09АП-57990/2023

г. Москва Дело № А40-239962/21

09 октября 2023г.

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2023г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2023г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ю.Н. Кухаренко,

судей О.Н. Лаптевой, Д.В. Пирожкова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.Д. Лященко,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 06.07.2023 по делу №А40-239962/21,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Фирма "Рутта" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, КПП: 772401001)

к департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, КПП: 770301001),

об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: ФИО1 по доверенности от 10.11.2022,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Фирма "Рутта" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, в котором просило урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимости нежилого помещения общей площадью 188,5 кв.м., с кадастровым номером: 77:06:0006003:9315, по адресу: Москва, ул. Бутлерова, д. 4, пом. IV путем изложения: п. 3.1. договора купли-продажи в редакции истца.

Решением суда от 06.07.2023 разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью Фирма «Рутта» (ОГРН: <***>, ИНН:<***>), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости нежилого помещения общей площадью 188,5 кв.м., с кадастровым номером: 77:06:0006003:9315, по адресу: Москва, ул. Бутлерова, д 4, пом. IV путем изложения: п. 3.1. договора купли-продажи, урегулированы в редакции истца.

Департамент городского имущества города Москвы, не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, в которой считает его незаконным, необоснованным.

В своей жалобе заявитель указывает на необходимость урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, со ссылкой на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта.

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы жалобы поддерживает в полном объеме.

Истец в заседание апелляционного суда не явился, извещен.

Как усматривается из материалов дела, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор от 12.12.2014 №00-00237/14 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, площадью 188,5кв.м., с кадастровым номером 77:06:0006003:9315, расположенного по адресу: <...>, пом. IV.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец 01.06.2021 обратился в ДГИ города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, в связи с чем, в личном электронном кабинете истца к запросу был присвоен № 33-5-54989/21-(0)-0.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения ответчиком направлен в адрес истца проект договора купли-продажи, согласно которому установленная стоимость помещения составляет 28 323 000 руб. 00 коп., определенная на основании отчета об оценки рыночной стоимости помещения от 16.06.2021 №М 846-21, выполненный ООО «Оценка и Консалтинг».

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО «Эсвиар Групп». В соответствии с подготовленным заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений от 28.07.2021 №ЭС-20-1, рыночная цена объекта составила 14 916 667 руб. руб. 00 коп.

Не согласившись с условиями в части завышенной стоимости выкупаемого помещения, истцом через электронный личный кабинет, а также электронную приемную Департамента портала Мос.ру был отправлен протокол разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена выкупаемого помещения определена в размере 14 916 667 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 28.07.2021 № ЭС-20-1.

Департаментом посредством электронной связи было направлено в личный кабинет истца обращение об отказе в принятии протокола разногласий.

В соответствии с абз. 2 п. 2. ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд г. Москвы.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).

В силу пункта 5 статьи 3 Закона о приватизации особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ) установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Площадь нежилого помещения составляет 188,5 кв.м., что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу части 2 статьи 9, части 2 статьи 41 и части 1 статьи 65 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Доводы ответчика о том, что договор купли-продажи уже заключен, переход права собственности зарегистрирован, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат, суд первой инстанции отклонил в связи со следующим.

Арбитражный суд Москвы принял во внимание, что решением Арбитражного суда города Москвы от 03 марта 2023 года по делу №А40-244278/2022, вступившим в законную силу удовлетворены исковые требования ООО Фирма «Рутта» к Департаменту городского имущества города Москвы о признании договора купли-продажи недвижимости от 12.07.2021 №59-7118 незаключенным.

Судом по делу №А40-244278/2022 было установлено, что общество, являясь субъектом малого, среднего предпринимательства имеет преимущественное право на приобретение указанного имущества; общество в электронном виде подписало проект договора и незамедлительно направило Департаменту протокол разногласий в части стоимости выкупаемого имущества; в рамках дела № А40-239962/2021 общество обратилось в суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора в части стоимости имущества; регистрация перехода права собственности на имущество произведена по инициативе Департамента, с соответствующим заявлением общество в регистрирующий орган не обращалось, указанные недобросовестные, по мнению истца, действия совершены Департаментом в период нахождения дела № А40-239962/2021 на рассмотрении в суде и неоднократного уведомления ответчика о несогласии с определенной Департаментом стоимостью имущества; указанная в договоре выкупная стоимость объекта недвижимости по договору сторонами не согласованы.

Судом по делу №А40-244278/2022 было указано на то, что истцом в адрес Департамента на портал мос.ру был отправлен протокол разногласий, что ответчиком не оспорено, доказательств подписания договора на согласованных сторонами условиях, суду не представлено, а, следовательно, доказательств согласования всех существенных условий договора между сторонами не достигнуто. Кроме того отсутствие между сторонами согласованных условий договора опровергается поданным ООО Фирма «Рутта» исковым заявлением в суд к Департаменту об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости в рамках рассмотрения дела №А40-239962/2021. Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о признании договора купли-продажи от 12.07.2021 №59-7118, незаключенным.

Согласно п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом установлено, что сторонами существенные условия договора не согласованы, в связи с наличием настоящего спора об урегулировании разногласий, возникших в связи с заключением договора купли-продажи.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО «Агентство судебных экспертов» выполнено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. IV, общей площадью 188,5 кв.м. на дату 01.06.2021 составила 20 990 000 руб. без учета НДС.

На основании указанного заключения эксперта истец уточнил исковые требования.

Оценив экспертное заключение, суд первой инстанции посчитал отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений.

Согласно ч.1 ст. 5 Закона №159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

При этом, в силу положений ч. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями части 1 статьи 5 Закона №159-ФЗ срок рассрочки оплаты по договору не должен составлять менее пяти лет.

Согласно части 3 статьи 12 Закона г. Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" в ред. законов г. Москвы от 05.06.2013 №30, от 23.04.2014 № 17, от 11.05.2016 № 20, от 29.09.2021 №18, срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества города Москвы составляет семь лет.

Таким образом, пункт 3.2 устанавливается в редакции истца как соответствующий приведенным выше нормам закона.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1, 3.2 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 249 880 руб. 95 коп.

Установив, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, Арбитражный суд Москвы пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворении требования в редакции истца.

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не опровергают выводов суда по существу и подлежат отклонению.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, со ссылкой на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Отчет об оценке ООО «Агентство судебных экспертов» соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела.

Оснований не доверять результатам судебной экспертизы ООО «Агентство судебных экспертов», у апелляционной коллегии не имеется.

В материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что доводы жалобы не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06.07.2023 по делу №А40-239962/21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Ю.Н. Кухаренко

Судьи: О.Н. Лаптева

Д.В. Пирожков