Арбитражный суд
Западно-Сибирского округа
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Тюмень Дело № А46-1671/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2025 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2025 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Рахматуллина И.И.,
судей Зиновьевой Т.А.,
ФИО1,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 04.09.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Иванова И.А.) и постановление от 22.11.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бацман Н.В., Воронов Т.А., Халявин Е.С.) по делу № А46-1671/2024 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, Омская область, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,
с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Паритет», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:100905:3016, адрес (местоположение): <...>, площадь 2 765 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы); обязании заключить и сдать на регистрацию договор аренды в течение 10-ти рабочих дней после вступления в силу судебного акта в редакции, предложенной предпринимателем.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Паритет», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6.
Решением от 04.09.2024 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 22.11.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, суд урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора аренды земельного участка.
Департамент, не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на то, что договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора заключается при условии согласия на вступление в этот договор иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них, однако предприниматель, не осуществив действия по вступлению в договор, не обладает правом заявлять требования о внесении изменений в договор; ответчик настаивает на утверждении договора в редакции департамента, поскольку имеется утвержденная типовая форма такого договора.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует и судами установлено, что ИП ФИО2 является долевым собственником (9/50 в праве общей долевой собственности) здания с кадастровым номером 55:36:100905:2704 (торговый комплекс), площадью 790 кв. м, расположенного по адресу: <...>.
В связи с необходимостью использования земельного участка для целей эксплуатации здания предприниматель обратился в департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка.
Распоряжением департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска от 18.08.2023 № 921 «О предварительном согласовании предоставления ФИО2 земельного участка в Кировском административном округе города Омска» утверждена прилагаемая схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, относящегося к категории земель населенных пунктов, площадью 2 765 кв. м, образованного из земельного участка с кадастровым номером 55:36:100905:1014, сохраняемого в измененных границах. Предоставление земельного участка в аренду предварительно согласовано с множественностью лиц на стороне арендатора.
На основании указанного распоряжения земельный участок, имеющий следующие характеристики: кадастровый номер 55:36:100905:3016, адрес (местоположение): <...>, площадь 2 765 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), поставлен на кадастровый учет.
03.11.2023 департаментом направлен предпринимателю подписанный и скрепленный печатью со стороны арендодателя договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.
Не согласившись с содержанием отдельных положений договора, предприниматель 20.11.2023 направил департаменту протокол разногласий к проекту договора.
Из содержания протокола разногласий к проекту договора следует, что арендатором предложено внести изменения в договор в части обязательного уведомительного порядка об изменениях, влияющих на размер арендной платы, составления дополнительного соглашения к договору, отражения в договоре информации о размещенных на земельном участке объектах, а также относительно снижения размера договорной неустойки и исключения из текста договора обязанности арендатора организовать вывоз бытовых отходов и мусора, путем заключения договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с региональным оператором.
В январе 2024 года предпринимателем получен протокол согласования разногласий, подготовленный департаментом, в котором арендодателем предложенная арендатором редакция отдельных пунктов не принята. Сторонами соглашение относительно всех условий договора не достигнуто.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя с иском в суд по настоящему делу.
По результатам рассмотрения спора судом первой инстанции пункт 2.2, подпункт 2 пункта 4.1, подпункт 12 пункта 3.2 и пункт 9.7 договора приняты в редакции департамента. При этом требования предпринимателя в части редакций подпункта 1 пункта 4.2, пунктов 5.2-5.3, подпункта 9 пункта 3.2 договора признаны судом обоснованными, подпункт 16 пункта 3.2 договора исключен из договора.
Суд апелляционной инстанции поддержал сделанные судом первой инстанции выводы; при этом отметил, что императивно установленное требование о вступлении в арендные правоотношения в условиях использования земельного участка несколькими арендаторами, не исключает дифференцированного подхода к каждому участнику арендных правоотношений; урегулирование разногласий в настоящем случае произведено судом только в рамках правоотношений, возникших между истцом и ответчиком, что не предполагает автоматическое изменение редакции договора, подписанной иными арендаторами; наличие типовой формы договора не лишает предпринимателя права на преддоговорное урегулирование спора.
Выводы судов являются верными.
Из положений статей 421, 445, 552, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 1,35, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) следует, что при наличии нескольких правообладателей помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в публичной собственности, при оформлении любым из них договора аренды в отношении такого земельного участка, остальные обязаны вступить в арендные правоотношения с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока и представлению его в уполномоченный орган.
Соответственно, заключение договора аренды в таком случае является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем.
Указанная правовая позиция отражена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2022 по делу № 305-ЭС22-6663, А40-248982/2020.
В рассматриваемом случае в настоящий момент департамент по существу ссылается на отсутствие у предпринимателя права требовать урегулирования разногласий, поскольку последний не вступил в арендные правоотношения и отсутствует согласие на вступление в договор иных собственников здания; в этой связи необходимо утверждение договора в редакции департамента согласно типовой форме.
Между тем, в соответствии со статьей 446 ГК РФ условие договора, по которому у сторон имеются разногласия, определяется в соответствии с решением суда.
Разрешение судом спора сторон при возникновении разногласий по конкретным условиям договора имеет своей целью внесение определенности в правоотношения сторон и установление условий договора в соответствии с требованиями действующего законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11).
При этом суд не может отказать истцу в иске в том случае, когда он не соглашается с предложенной ответчиком редакцией условия договора. В этом случае разрешение судом спора сводится к установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 № 309-ЭС15-17035).
Таким образом, когда заинтересованная сторона передала разногласия на рассмотрение суда, а другая сторона не возразила против этого, а также в случаях, когда для одной из сторон спора его заключение является обязательным, суд в целях достижения задач судопроизводства в арбитражных судах, установленных статьей 2 АПК РФ, защиты обратившегося лица, внесения определенности в правоотношения сторон и установления условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, рассматривает такое исковое заявление по существу.
Наличие в данном случае множественности лиц на стороне арендатора, а равно отсутствие согласия всех собственников здания, не препятствует разрешению настоящего спора по существу; существование типовой формы договора аренды также не имеет правового значения для настоящего дела и не лишает предпринимателя права на преддоговорное урегулирование спора, в том числе в судебном порядке. В этой связи выводы судов о рассмотрении по существу разногласий по содержанию договора аренды признаются правильными, а соответствующие доводы жалобы департамента – отклоняются.
Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела не допущено. Решение и постановление отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы департамента не имеется.
Поскольку департамент имеет льготу по уплате государственной пошлины, расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы судом кассационной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ не распределяются.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 04.09.2024 Арбитражного суда Омской области и постановление от 22.11.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-1671/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий И.И. Рахматуллин
Судьи Т.А. Зиновьева
ФИО1