АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600005, <...>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Владимир

12 января 2025 года Дело № А11-59/2025

Резолютивная часть решения объявлена – 18 декабря 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено – 12 января 2026 года

Арбитражный суд Владимирской области в составе: судьи Рыжковой О.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по общества с ограниченной ответственностью "Оконная компания Эксперт" (150051, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>) о признании незаконным действия Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (600000, <...>;

ОГРН <***>, ИНН <***>) выразившегося в выдаче отказа, оформленного документом от 24.10.2024 № 33-МР-09/24948 и обязании подготовить, подписать и направить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:022020:5, общей площадью 3968 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на условиях, определенных действующим законодательством Российской Федерации,

при участии представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Оконная компания Эксперт" – ФИО2 (по доверенности от 28.12.2024, сроком действия один год); ФИО3 (по доверенности от 28.12.2024, сроком действия один год);

от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях – не явились, извещены надлежащим образом;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля - не явились, извещены надлежащим образом;

от прокуратуры Ярославской области - не явились, извещены надлежащим образом;

информация о движении дела была размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по веб-адресу: http://vladimir.arbitr.ru, установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Оконная компания Эксперт" (далее - ООО "Оконная компания Эксперт", заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением о признании незаконным действия Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (далее – МТУ, Управление, заинтересованное лицо) выразившегося в выдаче отказа, оформленного документом от 24.10.2024 № 33-МР-09/24948 и обязании подготовить, подписать и направить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:022020:5, общей площадью 3968 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

В обоснование заявленного требования Общество указало, что исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов содержится в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и не предусматривает возможность отказа по основанию несоразмерности площади земельного участка площади размещенных на нем объектов. Общество полагает, что, являясь собственником объекта недвижимости, имеет приоритетное право на предоставление в собственность земельного участка

Более подробно доводы Общества изложены в заявлении и дополнениях.

Управление в отзыве от 19.03.2025 просило в удовлетворении заявленного требования отказать, указав на законность и обоснованность оспариваемого отказа.

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в отзыве на заявление от 11.12.2025 б/н просил отказать в удовлетворении заявленных требований, так как у собственника, который выразил волю на реализацию исключительного права на приобретение земельного участка в собственность или аренду, в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации возникает обязанность подтвердить необходимость земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости.

Земельные участки, предназначенные для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, должны удовлетворять требованиям закона о соответствии площадей объектов недвижимости и земельного участка.

Прокуратура Ярославской области в письменных пояснениях от 25.11.2025 указала, что требования Общества удовлетворению не подлежат.

Кроме того, прокуратурой Заволжского района города Ярославля 21.08.2025 совместно со специалистами инспекции государственного строительного надзора Ярославской области осуществлен выезд на спорный земельный участок, по результатам которого установлено, что параметры построенного объекта с кадастровым номером 76:23:022020:682 визуально соответствуют параметрам, указанным в разрешении на ввод в эксплуатацию и содержащимся в едином государственном реестре недвижимости. Доступ внутрь не обеспечен, на момент осмотра объект не эксплуатировался, мебель или другое оборудование в основном помещении здания отсутствовали. Конструкции здания снаружи зашиты декоративными панелями, внутри выполнены отделочные работы.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 76:23:022020:5 общей площадью 3968 кв. м., расположенный по адресу: <...>, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - объекты культуры клубного типа (клубы по интересам, кроме развлекательных, работающих в ночное время, студии, дома творчества, кино, видеозалы, библиотеки), в том числе встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные, находится в собственности Российской Федерации и предоставлен в аренду ООО «Оконная Компания Эксперт».

ООО "Оконная Компания Эксперт" на праве собственности принадлежит объект недвижимости - Дом творчества, кадастровый номер 76:23:022020:682 площадью 48,3 кв. м., расположенный на испрашиваемом земельном участке. Объект введен в эксплуатацию.

Общество обратилось с заявлением в Управление по вопросу предоставления в собственность спорного земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Управление, рассмотрев заявление Общества, отказало ООО "Оконная компания Эксперт" в предоставлении спорного земельного участка в собственность без проведения торгов, в связи с тем, что площадь испрашиваемого земельного участка в 82 раза превышает площадь расположенного на данном земельном участке объекта недвижимости, находящегося в собственности ООО "Оконная компания Эксперт".

Также Управление указало, что вид разрешенного использования земельного участка 76:23:022020:5 "объекты культуры клубного типа (клубы по интересам, кроме развлекательных, работающих в ночное время, студии, дома творчества, кино, видеозалы, библиотеки), в том числе встроенные, пристроенные и встроенно – пристроенные" не соответствует Правилам землепользования и застройки города Ярославля, а также классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412.

. Общество, несогласившись с отказом Управления, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие решения государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение решением государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

На основании пункта 1, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом с учетом положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок может быть предоставлен лишь в той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования. Порядок продажи урегулирован статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

По смыслу названной нормы предоставление в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов осуществляется на основании соответствующего заявления заинтересованного лица, требования к содержательной и прилагаемой части которого установлены в пунктах 1, 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 02.09.2020 № П/0321 (далее - Перечень).

В силу пункта 6 Перечня в случае приобретения земельного участка на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации заявителем предоставляются: документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРН; документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок); сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю; выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (об испрашиваемом земельном участке); выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (о здании и (или) сооружении, расположенном(ых) на испрашиваемом земельном участке; выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (о помещении в здании, сооружении, расположенном на испрашиваемом земельном участке, в случае обращения собственника помещения); выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (далее - ЕГРИП) об индивидуальном предпринимателе, являющемся заявителем.

Пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи и направить проект такого договора для подписания заявителю либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и направить принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Из материалов дела следует, что Управлением в предоставлении испрашиваемого земельного участка отказано на основании пунктов 1, 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Земельные участки должны удовлетворять требованиям закона об использовании их в соответствии с целевым назначением. Приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого земельного участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением необходимую для их использования

При подаче заявления о заключении договора купли-продажи земельного участка истцом по настоящему спору не предоставлено в уполномоченный орган обоснования необходимости предоставления в собственность земельного участка площадью 3 968 кв. м для эксплуатации объекта площадью 48,3 кв. м.

Таким образом, площадь испрашиваемого земельного участка в 82 раза превышает площадь расположенного на данном земельном участке объекта недвижимости, находящегося в собственности ООО "Оконная Компания Эксперт".

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В определении от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379 Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса РФ являются нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, свидетельствует о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 Гражданского кодекса и статья 39.20 ЗК РФ).

Конституционный Суд РФ указал, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (Определение Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 № 935-О).

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Таким образом, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан экономически обосновать площадь земельного участка, занятую зданием и необходимую для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости.

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество не представила в материалы дела допустимые и относимые документальные доказательства (заключение специалистов, экспертное заключение и т.д.), подтверждающие, что для эксплуатации принадлежащих ей объекта недвижимости площадью 48,3 кв.м необходима площадь земельного участка 3968 кв.м.

Таким образом, исключительное право ООО "Оконная Компания Эксперт" на приобретение всего земельного участка документально не подтверждено.

В результате превышения необходимой площади возможно недополучение Российской Федерацией денежных средств, которые можно получить при реализации такого участка в порядке конкурентной процедуры за плату, существенно отличающуюся от кадастровой стоимости данных участков. Кроме того, собственник земельного участка может использовать территорию для предоставления иным хозяйствующим субъектам на праве аренды.

Доводы Общества о том, что Управление ранее при предоставлении земельного участка в аренду согласовал предварительно предоставление земельного участка испрашиваемой площадью, следовательно последующий оспариваемый отказ вступает в противоречие с ранее принятым решением судом отклоняются.

Формирование земельного участка и его предоставление на праве аренды не может безусловно предопределять площадь землепользования при его переходе из публичной собственности в частную собственность, поскольку принцип возмездности арендного пользования определяет эффективность распоряжения публичными землями при их передаче в аренду.

Право пользования земельным участком при приобретении его в аренду не свидетельствует о наличии безусловных оснований для возникновения права собственности на земельный участок в таком же размере.

Поскольку в материалы настоящего дела Общество не представило надлежащие доказательства в обоснование своего нарушенного права, наличие у него в собственности объекта недвижимости не означает возникновение автоматически права на приобретение в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность арендуемого земельного участка.

На основании вышеизложенного заявленные требования Общества удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд

(г. Владимир) через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца со дня его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (г. Нижний Новгород) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.Ю. Рыжкова