АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

02 октября 2025 года Дело № А64-7921/2024 г. Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 23.09.2025 Постановление изготовлено в полном объеме 02.10.2024

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Егоровой Т.В., Нарусова М.М.,

при ведении протокола

судебного заседания

помощником судьи Хисматуллиной С.А.,

при участии: от ООО «Мичуринский ЦР» директора ФИО1 и представителей ФИО2

(дов. от 02.10.2024, диплом), ФИО3

(дов. от 01.10.2024, диплом),

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы веб- конференции кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мичуринский центральный рынок» на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2025 по делу № А64-7921/2024,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Мичуринский центральный рынок» (далее - ООО «Мичуринский ЦР», истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее - ИП ФИО4, ответчик) об обязании привести площадь помещений здания мясного корпуса № 4 - строение № 5, расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Мичуринск,

ул. Филлипова, 43, в соответствие с техническим паспортом филиала по г. Мичуринску, Мичуринскому и Никифоровскому районам государственного унитарного предприятия технической инвентаризации от 15.12.2015 (с учётом уточнения предмета исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик, будучи арендатором спорного здания, самовольно ликвидировал входы в подвальные помещения здания, тем самым уменьшив площадь объекта недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.12.2024 исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Судебный акт мотивирован тем, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт демонтажа ответчиком люков, ведущих в подвальные помещения здания, после 15.12.2015. Суд пришёл к выводу о совершении ответчиком самовольных действий, направленных на перепланировку арендуемого здания. Суд первой инстанции отклонил довод ответчика о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям, указав на то, что истец приобрёл право собственности на спорное здание только 16.06.2022, а о ликвидации люков узнал только в марте 2024 года.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2025 решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме.

Постановление суда апелляционной инстанции мотивировано тем, что о факте демонтажа люков, ведущих в подвальные помещения, прежний собственник здания был уведомлен ещё в декабре 2019 года, что следует из содержания судебных актов по делу № А64-79/2019. Смена собственника здания (поступление последнего в собственность ООО «Мичуринский ЦР») не может прерывать течение срока исковой давности. Пропуск истцом срока исковой давности по заявленному требованию является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска по настоящему делу.

С приятым постановлением суда апелляционной инстанции не согласилось ООО «Мичуринский ЦР», в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с кассационной жалобой, в которой просило обжалуемый судебный акт отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что суд апелляционной инстанции необоснованно исчислил срок исковой давности с декабря 2019 года, в том числе сославшись на судебные акты по делу № А64-79/2019, т.к. при рассмотрении указанного спора определялся размер арендной платы за использование спорного нежилого здания, и не рассматривался вопрос о законности действий предпринимателя по перепланировке помещений здания. О нарушении своих прав истец как новый арендодатель узнал только по итогам проведённого обследования спорного здания 29.03.2024. Суд апелляционной инстанции не учёл, что в договор аренды не вносились изменения, связанные с исключением из арендуемой площади здания площади подвальных помещений; ответчик обязан возвратить истцу арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил на момент заключения договора аренды. В заключении

специалиста 2019 года зафиксирован факт отсутствия доступа в подвал, но не факт ликвидации подвала. Истец не обязан отслеживать и знать содержание всех судебных дел, которые велись прежним собственником здания с ИП ФИО4

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца поддержали доводы кассационной жалобы, просили оспариваемое постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, которым исковые требования удовлетворены в полном объёме.

К кассационной жалобе ООО «Мичуринский ЦР» было приложено заключение специалиста № 19/07-2025 от 21.07.2025, которое представители истца просили приобщить к материалам дела.

Рассмотрев данное ходатайство, суд кассационной инстанции не находит оснований для его удовлетворения по следующим основаниям.

В пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 13 от 30.06.2020 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» разъяснено, что часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 156 Кодекса предусматривают, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений, и несет риск непредставления доказательств.

Новые и (или) дополнительные доказательства, имеющие отношение к установлению обстоятельств по делу, судом кассационной инстанции не принимаются.

Если лицо, участвующее в деле, представило в суд кассационной инстанции дополнительные доказательства, не представленные им в суд первой, апелляционной инстанции, в том числе вместе с отзывом на кассационную жалобу, то такие доказательства судом кассационной инстанции к материалам дела не приобщаются и при необходимости возвращаются, о чем выносится определение.

Доводы лиц, участвующих в деле, относительно фактических обстоятельств, на которые такие лица ранее не ссылались, которые не подтверждаются имеющимися в деле доказательствами и судами первой и апелляционной инстанций не устанавливались, не принимаются во внимание и не могут быть положены в основу постановления суда кассационной инстанции.

Ответчик явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечил, будучи надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения дела. Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей ответчика в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришёл к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований ООО «Мичуринский ЦР», суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

На территории розничного рынка в <...> расположено здание мясного корпуса № 4 - строение № 5, 1910 года постройки, общей площадью 279,9 кв.м.

До 09.07.2022 данное нежилое здание на праве собственности принадлежало ОАО «Торговый дом «Центральный».

20.11.2012 между ОАО «Торговый дом «Центральный» (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) заключён договор аренды, по условиям которого предпринимателю в аренду сроком на 35 лет было передано выше указанное нежилое здание, требующее капитального ремонта.

По условиям абзацев 2, 4 пункта 6.4 договора на арендатора возложена обязанность за свой счёт выполнить капитальный ремонт объекта недвижимости в соответствии с утвержденной сторонами сметой; по окончании капитального ремонта здания сдать результат работ арендодателю по акту приёмки.

ИП ФИО4 как арендатор в том числе принял на себя обязанность поддерживать объект недвижимости в надлежащем санитаром и противопожарном состоянии, проводить за свой счёт текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести расходы за коммунальные услуги (абзац 7 пункта 6.4 договора).

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 19.12.2012.

Дополнительным соглашением от 30.04.2013 стороны договора аренды согласовали срок и сумму капитального ремонта, а также порядок зачёта этой суммы в счёт арендных платежей.

На основании договора купли-продажи № 84214-ОТПП/1 от 16.06.2022 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 20.06.2022 выше указанное нежилое здание продано ОАО «Торговый дом «Центральный» в собственность ООО «ЮК Веста» с указанием на то, что здание обременено арендой в пользу ФИО4

Государственная регистрация перехода права собственности к покупателю на спорное здание состоялась 09.07.2022. Одновременно с этим, в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, произошла замена лица на стороне арендодателя по договору аренды нежилого здания от 20.11.2012, в связи с чем данный статус возник у ООО «ЮК Веста».

10.11.2023 ООО «ЮК Веста» изменило своё наименование на ООО «Мичуринский ЦР».

При обращении с иском по настоящему делу ООО «Мичуринский ЦР» указало на то, что по результатам обследования здания, проведённого по его заданию специалистом АНО «Строительная судебно-экспертная лаборатория» ФИО5, был подготовлен акт экспертного строительно-технического исследования № 2848/50 от 29.03.2024, из содержания которого следует, что физический износ объекта составляет 60% и требует проведения мероприятий по усилению конструкций. Специалистом указано на то, что на момент осмотра отсутствовал доступ в подвал здания, в местах, где по данным технической инвентаризации должны располагаться люки в подвал, какие-либо люки отсутствуют.

Арендодатель в досудебном порядке потребовал от арендатора привести здание в первоначальное состояние. Поскольку данное требование осталось без удовлетворения, возникший между сторонами спор был передан обществом на разрешение арбитражного суда.

Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что в силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в пункте 2 информационного письма № 153 от 15.01.2013 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» разъяснено, что в случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, а не как иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения.

В материалы дела не представлены доказательства того, что на момент заключения договора аренды люки, ведущие в подвальные помещения здания отсутствовали, как об этом утверждал ИП ФИО4

Напротив, в материалы дела представлен технический паспорт, составленный специалистами филиала по г. Мичуринску, Мичуринскому и Никифоровскому районам государственного унитарного предприятия технической инвентаризации по состоянию на 15.12.2015, из содержания которого следует, что люки, ведущие в подвальные помещения №№ 1, 2, отображались как расположенные в нежилых помещениях первого этажа №№ 1, 4.

В судебном заседании суда первой инстанции 18.11.2024 в качестве свидетеля по делу была допрошена ФИО6, которая пояснила, что в декабре 2015 года она занимала должность техника-инвентаризатора в филиале государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Тамбовской области по г. Мичуринску, Мичуринскому и Никифоровскому районам. В декабре 2015 года по заявке совместно с коллегой ФИО7 выезжала на территорию Мичуринского центрального рынка для осмотра зданий рынка и составления технических паспортов зданий. Свидетель подтвердила, что технический паспорт на спорное здание по состоянию на 15.12.2015 был составлен ею совместно с коллегой ФИО7 Осмотр здания был проведён 15.12.2015. При осмотре здания как снаружи, так и внутри были идентифицированы люки в полу, что отражено в техническом паспорте. Свидетель подтвердила, что лично проводила осмотр подвальных помещений в данном здании, в которые спускалась через люки по лестнице, поскольку такой порядок проведения инвентаризации и иным способом невозможно установить размеры помещений.

Доказательства того, что ИП ФИО4 согласовал с прежним собственником здания - ОАО «Торговый дом «Центральный» перепланировку внутренних помещений здания посредством ликвидации люков, ведущих в подвальные помещения здания, в материалы дела не представлены.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции правомерно учёл тот факт, что в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ИП ФИО4 было

заявлено о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности по заявленному требованию.

Согласно положениям статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 43 от 29.09.2015 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что ООО «Мичуринский ЦР» является сингулярным правопреемником ОАО «Торговый дом «Центральный» в арендном правоотношении с ИП ФИО4

При этом само правонарушение в виде допущения лицом действий по самовольной перепланировке арендованных нежилых помещений не носит длящийся характер, т.к. такое нарушение права является «полностью сформированным» с момента завершения ответчиком строительных работ по перепланировке объекта недвижимости.

Суд апелляционной инстанции также обоснованно указал, что нарушение своих прав истец фактически усматривает в ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора аренды, в связи с чем рассматриваемый иск не может быть квалифицирован в качестве негаторного, следовательно, к спорным правоотношениям не подлежат применению нормы статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела № А64-79/2019 по первоначальному иску ОАО «Торговый дом «Центральный» к ИП ФИО4 об обязании возвратить имущество, арендованное по договору аренды от 20.11.2012, и по встречному иску ИП ФИО4 к ОАО «Торговый дом «Центральный» о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды от 20.11.2012 и о признании договора действующим предпринимателем было представлено заключение специалистов ООО «Мичуринская Архитектура» № 051219/2-П-ТЗ от 05.12.2019, согласно которому, исследовав само нежилое здание и технический паспорт на него от 15.12.2015, специалисты установили, что фактически доступ в подвальные помещения, обозначенные в техническом паспорте (поэтажный план строения лит. П, подвал, М 1:100), в пом. № 1, назначение «подвал», площадью 47,1 кв.м., в пом. № 2, назначение «подвал», площадью 31,5 кв.м. - физически не возможен, т.к. люки в указанных помещениях отсутствуют. Со слов заказчика (ИП ФИО4), из-за неудобства

проникновения в подземную часть здания через узкие проёмы люков эксплуатация подвалов отсутствовала. За ненадобностью люки были демонтированы ещё в конце прошлого столетия. У аналогичного мясного корпуса № 2 - строение № 3, лит. О, входящего в состав комплексной застройки центрального городского рынка, помещения подвала имеют высоту 1,5 м.; доступ в подвальные помещения возможен лишь через люк 70х70 см. из помещения первого этажа; подвальные помещения не оснащены системами освещения, отопления и вентиляции; подвальные помещения, доступные для осмотра, имеют земляные полы, завалены строительным мусором.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 19.12.2019 по делу № А64-79/2019, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2020 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 09.10.2020, удовлетворён встречный иск ИП ФИО4

При этом суд при вынесении своего решения указал, что техническое заключение № 051219/2-П-ТЗ от 05.12.2019 содержит вывод о том, что подвал спорного помещения (площадью 78,6 кв.м.) в его фактическом состоянии не может эксплуатироваться ни как торговое, ни как подсобное помещение, а также не может входить в общую площадь здания (лист 7 указанного технического заключения). Однако, несмотря на данное обстоятельство, ФИО4 вносит арендную плату за площадь, указанную в договоре - 279,9 кв.м., хотя использовать подвал площадью 78,6 кв.м. не имеет возможности в связи с тем, что физически попасть в данный подвал невозможно. Кроме того, ИП ФИО4 за свой счёт и своими силами полностью оборудовал арендуемое им здание мясного корпуса элементами газоснабжения и отопления, принимал участие в долевом строительстве линии газопровода к зданию мясного корпуса № 4. Помещения, арендуемые ИП ФИО4, представляет собой самостоятельный, отдельно стоящий объект недвижимости, который на момент сдачи его в аренду был непригодным для использования в коммерческих целях и находился в полуразрушенном состоянии, что подтверждается представленными в материалы дела фотографиями спорного объекта, сделанными в 2012 году, а также отчётом ООО «Антэкс» № 03/63-2016 от 12.01.2016 и дополнительным соглашением к договору от 30.04.2013.

С учётом данных обстоятельств, при вынесении обжалуемого постановления суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что факт отсутствия входов в подвальные помещения здания стал достоверно известен первоначальному арендодателю - ОАО «Торговый дом «Центральный» не позднее 19.12.2019, т.е. с даты вынесения решения суда по делу № А64-79/2019, в котором судом исследовалось фактическое состояние подвала, представлялись доказательства в пользу того, что такое состояние не позволяет эксплуатировать подвал ни как торговое, ни как подсобное помещение, включать его в общую площадь арендуемого здания.

Суд апелляционной инстанции также правомерно пришёл к выводу о том, что заключение между ОАО «Торговый дом «Центральный» и ООО «Мичуринский ЦР» договора купли-продажи № 84214-ОТПП/1 от 16.06.2022 не могло прервать срок исковой давности по заявленному требованию.

Довод истца о том, что о факте отсутствия люков, ведущих в подвальные помещения спорного здания, он узнал только в момент получения заключения специалиста АНО «Строительная судебно-экспертная лаборатория» № 2848/50 от 29.03.2024, является несостоятельным. Действуя разумно и предусмотрительно, истец, заключая договор купли-продажи № 84214-ОТПП/1 от 16.06.2022 с ОАО «Торговый дом «Центральный», мог осмотреть спорное здание и достоверно установить факт отсутствия люков, ведущих в подвальные помещения, а также выяснить у продавца нежилого здание причину и момент возникновения данного обстоятельства. Не реализация ООО «Мичуринский ЦР» данного правомочия являлось его предпринимательским риском.

Действительно, ответчик обязан возвратить истцу арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил на момент заключения договора аренды, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, истец не представил доказательства того, что на момент передачи здания в аренду предпринимателю подвальные помещения являлись пригодными для их использования в целях осуществления в них хозяйственной (предпринимательской) деятельности. Напротив, в рамках судебного дела № А64-79/2019 судом было установлено, что помещения арендуемого предпринимателем здания на момент его сдачи в аренду были непригодными для использования в коммерческих целях и находились в полуразрушенном состоянии. Данное обстоятельство также следует из содержания самого договора аренды и дополнительного соглашения к нему. При этом в материалы настоящего дела не представлены доказательства того, что ОАО «Торговый дом «Центральный» как прежний собственник здания поручало ИП ФИО4 проводить капитальный ремонт в отношении тех или иных подвальных помещений.

Доказательства того, что ИП ФИО4 были полностью ликвидированы подвальные помещения, в нарушение норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Мичуринский ЦР» в материалы дела не представлены.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 15 постановления Пленума № 43, истечение срока исковой давности, о применении которой заявил ответчик, является самостоятельным основанием для вынесения решения об отказе в иске, поданном истцом 12.08.2024 - за пределами трёхлетнего срока исковой давности, установленного пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, данной им судом апелляционной инстанции, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что постановление суда апелляционной инстанции основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

С учётом изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 июня 2025 года по делу № А64-7921/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мичуринский центральный рынок» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.А. Попов

Судьи Т.В. Егорова

М.М. Нарусов