Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

13 февраля 2025 года Дело № А56-92009/2024

Резолютивная часть решения объявлена 04 февраля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 13 февраля 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационные технологии" (адрес: Россия 192071, Санкт-Петербург, ул. Бухарестская, д. 31, к. 1 литер А, помещ. 17Н, ИНН: <***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191124, <...>, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН: <***>);

об отмене арендной платы,

при участии:

- от истца: ФИО1 (доверенность от 30.01.2025), г/д ФИО2 (по паспорту),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 29.10.2024),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационные технологии» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) об отмене арендной платы по договору аренды № 03-А061221 от 10.10.2023 ввиду возникшей по вине арендодателя причине невозможности использования арендатором имущества в соответствии с условиями договора и назначением имущества.

От истца поступило заявление об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просит отменить начисление арендной платы по договору аренды № 03-А061221 от 10.10.2023 за период с 10.10.2023 по 31.11.2024 в размере 9 031 330,29 руб., ранее оплаченную арендную плату в размере 2 709 399,10 руб. засчитать в счет будущих арендных платежей по договору аренды № 03-А061221 от 10.10.2023 ввиду возникшей по вине арендодателя причине невозможности использования арендатором имущества в соответствии с условиями договора и назначением имущества до окончания капитального ремонта фасада здания.

Уточнения иска приняты судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители истца заявленные требования поддержали, пояснили, что фасад здания находился в строительных лесах, что препятствовало использованию арендованного помещения.

Представитель ответчика против заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

10.10.2023 по результатам торгом между сторонами был заключен договор аренды № 03-А061221 (далее – Договор), в соответствии с которым Комитет обязался предоставить Обществу во временное владение и пользование нежилое помещение 3-Н, площадью 240,1 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Пушкинская ул., д. 20, лит. А (далее – Помещение), для использования под нежилые цели.

Договор заключен сроком по 09.10.2033 (пункт 1.3 Договора).

Помещение передано Обществу по акту приема-передача от 10.10.2023 без каких-либо замечаний.

Как указывает Общество, оно планировало использовать Помещение под точку общественного питания, однако после подписания Договора было выявлено, что Помещение под эти цели использовать невозможно, поскольку выполняется капитальный ремонт здания, в котором расположено Помещение Поскольку фасад здания был полностью закрыт строительными лесами, из-за чего отсутствовала видимость из окон и доступ к центральному входу в Помещение.

При этом Общество указывает, что о данном ремонте Комитету было известно на момент заключения Договора, однако ни Обществу, ни иным участникам аукциона о проведении капитального ремонта сообщено не было, информация о работах и сроках капитального ремонта здания отсутствовала в документации об аукционе.

Таким образом, истец полагает, что до момента окончания работ по выполнению капитального ремонта фасада, использовать Помещение под точку общественного питания невозможно, в связи с чем Общество не должно вносить арендную плату за период с 10.10.2023 по 31.11.2024.

В целях разрешения сложившейся ситуации истец обращался к ответчику с предложением рассмотреть вопрос о заключении дополнительного соглашения к Договору или о расторжении Договора, однако сторонам не удалось достигнуть взаимного решения по спорному вопросу, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из пункта 1 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору в том числе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

По смыслу положений статей 328, 606, 611, 612, 614, 1102 ГК РФ обязательства сторон по договору аренды являются встречными; обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено фактом использования арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества; невозможность использования имущества по целевому назначению по обстоятельствам, за которые не отвечает арендатор, исключает его обязанность по внесению арендной платы, а также удержание арендодателем уплаченной арендной платы, являющейся в этом случае неосновательным обогащением арендодателя.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование иска Общество указывает на невозможность использования Помещения в период с 10.10.2023 по 30.11.2024 под точку общественного питания в связи с выполнением в отношении здания, в котором расположено Помещение, капитального ремонта фасада. В ходе ремонта были установлены строительные леса перед фасадом, ввиду чего был невозможен доступ в Помещение через центральный вход с улицы и отсутствовала видимость из окон. При этом на ни на момент принятия решения об участии в аукционе, ни на момент заключения Договора Общество о проведении капитального ремонта фасада не уведомлялось.

Действительно приложенными к акту приема-передачи Помещения от 10.10.2023 фотографиям подтверждается, что перед фасадом здания были установлены строительные леса, что препятствовало доступу в Помещение через центральный вход.

Кроме того, согласно письму Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – КГИОП) от 15.01.2025 № ОБ-47-18887/25-0-2 работы по ремонту и реставрации фасадов здания выполнены в 2022-2024 годах.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что в период с 10.10.2023 по 30.11.2024 фасад здания действительно находился в строительных лесах, из-за чего вход в Помещение невозможен был через центральную дверь со стороны улицы.

Вместе с тем данное обстоятельство не препятствовало использованию Помещения.

Так судом установлено, что доступ в Помещение возможен не только через центральную дверь со стороны улицы, но и через дверь, расположенную в арке здания. Наличие входа в арке здания отчетливо видно на фотографии, приложенной к акту приема-передачи от 10.10.2023. Более того, истец также подтвердил, что доступ в Помещение возможен через данный вход.

Следовательно, довод истца о том, что использовать Помещение было невозможно из-за отсутствия доступа в Помещение через центральный вход в связи с капитальным ремонтом фасада здания необоснован, как и довод относительно того, что Комитет обязан был уведомить участников аукциона о выполнении капитального ремонта фасада здания.

Довод Общества о том, что отсутствует возможность использовать Помещение в соответствии с его назначением, предусмотренным Договором, также является необоснованным, поскольку ни в документации о проведении аукциона, ни в самом Договоре не указано, что Помещение предоставляется в целях использования под общественное питание. Цель использования помещения, указанная в договоре - нежилые цели. Соответственно, истец сам выбирал вид деятельности, который будет осуществлять в помещении, а Комитет, как арендодатель, о целях использования объекта конкретно Обществом уведомлен не был.

Более того, следует отметить, что на момент проведения аукциона на право заключения договора аренды Помещения (сентябрь 2023 года) работы по ремонту и реставрации фасада здания уже выполнялись, что следует из письма КГИОП. Здание находилось в строительных лесах и пленке, что отчетливо видно на фотографии, размещенной к лоту на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»: www.torgi.gov.ru/new.

Соответствено, при должной внимательности Общество имело возможность узнать о том, что выполняется ремонт фасада здания и соответственно принять решение об участии в аукционе с учетом данного обстоятельства.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о недоказанности Обществом довода о невозможности использования Помещения в соответствии с назначением, предусмотренным Договором, ввиду чего оснований для освобождения Общества от внесения арендной платы по Договору за спорный период не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Вареникова А.О.