АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, <...>,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Тюмень

Дело №

А70-27278/2024

31 марта 2025 года

Резолютивная часть объявлена 18.03.2025г.

В полном объеме изготовлено 31.03.2025г.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Аникиной Д.С., рассмотрев в судебном заседании иск

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>; ОГРНИП <***>, истец)

к АО «ТАНДЕР» (ИНН <***>; ОГРН <***>, ответчик)

о взыскании 190000,00 рублей

о расторжении договора

о выселении из помещения

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 11.12.2024 №б/н

от ответчика: ФИО3, доверенность от 27.02.2024 №23/127-н/23-2024-4-696

установил:

В Арбитражный суд Тюменской области 17.12.2024 поступило исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 к АО «ТАНДЕР» о взыскании 190000,00 рублей долга по арендной плате за октябрь и ноябрь 2024 года по договору аренды нежилого помещения от 26.06.2018 №Тмн/28944/18, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 26.06.2018 №Тмн/28944/18, о выселении из занимаемой части нежилого помещения площадью 418 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0432003:5379, расположенного по адресу: <...>.

Ответчик представил отзыв о несогласии с иском, указав на то, что 07.08.2024 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды (зарегистрировано 19.08.2024), согласно п.2 которого стороны пришли к соглашению с 01.10.2024 внести изменения в п.5.8.1 договора и изложить его в редакции: если одно или несколько помещений в здании, в котором будет расположен объект будет приобретено в собственность и/или в аренду, либо поступит во владение и/или пользование по иным законным основаниям хозяйствующему субъекту, осуществляющему деятельность по розничной продаже продовольственных товаров и/или бытовой химии, то размер постоянной арендной платы снижается на 25% ежемесячно. Снижение размера арендной платы применяется с первого числа месяца, следующего за месяцем подписания договора, направленного на передачу помещения (помещений) указанному хозяйствующему субъекту, и действует до момента фактического освобождения таким хозяйствующим субъектом занимаемого помещения (помещений). Арендодатель обязан уведомить Арендатора о заключении договора, направленного на передачу помещения (помещений) такому хозяйствующему субъекту, осуществляющему деятельность по розничной продаже продовольственных товаров и/или бытовой химии, в течение 10 рабочих дней с момента заключения подписания договора.

Также ответчик указывает, что им в адрес ИП ФИО1 30.05.2024 направлено письмо №94/24 о выявлении факта использования помещений в здании по адресу: <...>, магазином торговой сети «Бристоль». Согласно выписки ЕГРЮЛ от 11.02.2025 основным видом деятельности указанного общества является «Торговля розничная алкогольными напитками, включая пиво, в специализированных магазинах», дополнительными «Торговля оптовая напитками, торговля оптовая табачными изделиями, торговля оптовая кофе, чаем, какао и пряностями, торговля розничная преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями в неспециализированных магазинах и т.д.». Из чего следует, что ООО «Альбион 2002» осуществляет деятельность по розничной продаже продовольственных товаров и размещение в здании, расположенном по адресу <...> магазина «Бристоль», принадлежащего ООО «Альбион 2002», является нарушением истцом п.5.8.1 договора.

ПО мнению ответчика, у него отсутствует задолженность по арендной плате за октябрь и ноябрь 2024 года в размере 190000,00 рублей.

27.02.2025 от истца поступило заявление об увеличении исковых требований, согласно которого истец просит взыскать с ответчика денежные средства в размере 490000,00 рублей за период с октября 2024 года по февраль 2025 года, расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 26.06.2018 №Тмн/28944/18, выселить из занимаемой части нежилого помещения площадью 418 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0432003:5379, расположенного по адресу: <...>

Ответчик представил отзыв на увеличение исковых требований, считает, что задолженность в указанном истцом размере отсутствует. У ответчика имелись все основания для применения в отношении истца снижения размера арендной платы в размере 25% в соответствии с пунктом 5.8.1 договора аренды ТмнФ/28944/18.

Истец в судебном заседании исковые требования с учетом увеличения поддержал в полном объеме; ответчик возражал против удовлетворения иска, по доводам отзыва, в иске просил отказать.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО4 о, правопреемником которого является ИП ФИО1 к (арендодатель) и ООО «ТАНДЕР» (арендатор) 26.06.2018 заключен договор аренды недвижимого имущества №ТмнФ/28944/18, согласно п.1.1 которого арендодатель обязуется в порядке и на условиях договора предоставить за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: часть нежилого помещения №1 площадью 418 кв.м., расположенное на 1-м этаже в здании, назначение нежилое, общей площадью 1079,2 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 72:23:0432003:5379, по адресу: <...>.

Согласно п.1.3 договора объект аренды передан ответчику в целях организации розничной торговли смешанными группами товаров, с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг.

Договор заключен на срок до 26.06.2032 включительно (п.1.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 27.04.2024).

В соответствии с п.5.2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 27.04.2024) постоянная часть арендной платы с 01.10.2024 составляет 360000,00 рублей в месяц, с 01.11.2024 составляет 400000,00 рублей в месяц (без НДС). Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 15 числа месяца, за который осуществляется платеж. В соответствии с п.4.3.1 договора арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату согласно договору.

Согласно п.5.8.1 договора (с учетом дополнительного соглашения от 07.08.2024), если одно или несколько помещений в здании, в котором будет расположен объект будет приобретено в собственность и/или в аренду, либо поступит во владение и/или пользование по иным законным основаниям хозяйствующему субъекту, осуществляющему деятельность по розничной продаже продовольственных товаров и/или бытовой химии, то размер постоянной арендной платы снижается на 25% ежемесячно. Снижение размера арендной платы применяется с первого числа месяца, следующего за месяцем подписания договора, направленного на передачу помещения (помещений) указанному хозяйствующему субъекту, и действует до момента фактического освобождения таким хозяйствующим субъектом занимаемого помещения (помещений). арендодатель обязан уведомить арендатора о заключении договора, направленного на передачу помещения (помещений) такому хозяйствующему субъекту, осуществляющему деятельность по розничной продаже продовольственных товаров и/или бытовой химии, в течение 10 рабочих дней с момента заключения подписания договора.

Согласно п.6.3 договора в случае нарушения условий договора одной из сторон, другая сторона вправе досрочно расторгнуть договор в порядке, установленном действующим законодательством.

На основании ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п.1) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в п.3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (п.1 ст.6) к отдельным отношениям сторон по договору (п.2 ст.421 ГК РФ).

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п.3 названной статьи). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422).

В силу п.3 ст.614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

На основании п.4 названной статьи, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно п.1.3 договора от 26.06.2018 № ТмнФ/28944/18 объект аренды передан Ответчику в целях организации розничной торговли смешанными группами товаров.

Суд полагает, что включение в договор аренды условия о возможном одностороннем снижении размера арендной платы в случае предоставления истцами помещений хозяйствующему субъекту, осуществляющему деятельность по розничной продаже идентичных товаров, является допустимым в силу принципа свободы договора.

Из буквального содержания п.5.8 договора суд усматривает возможность арендатора снижать размер арендной платы в случае предоставления истцами площадей хозяйствующим субъектам, реализующим идентичные по назначению товары, реализации товаров в идентичной упаковке и.т.п., как это указывает истец, для применения правил п.5.8 договора, по мнению суда не требуется.

Заключая спорный договор, истец с данными условиями согласился.

В соответствии с положениями абз.2 ст.431 ГК РФ если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Так, обстоятельство, что ответчик разработал и представил истцу на подписание, проект заключенного сторонами договора аренды не свидетельствуют о неясности содержания п.5.8.1 договора аренды.

Согласно представленной выписке из ЕГРИП основным видом деятельности истца является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом.

Таким образом, истец является профессиональным участником рынка управления недвижимостью (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.05.2024 №Ф04-1518/2024 по делу №А70-13367/2023).

Дополнительным соглашением от 07.08.2024 стороны предусмотрели основания для снижения размера арендной платы. При этом истцу, в момент подписания указанного соглашения было известно, о нарушении им условий п.5.8.1 договора и он мог разумно предположить, что арендатор, учитывая содержание данного пункта, воспользуется своим правом на уменьшение размера арендной платы независимо от наличия имущественных потерь либо их отсутствия.

При указанных обстоятельствах задолженность в указанном истцом размере у ответчика отсутствует.

Ответчик правомерно снизил размер арендной платы в соответствии с п.5.8.1 договора.

Согласно ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются со стороны, виновной в возникновении спора.

Истцом уплачена государственная пошлина в сумме 29500,00 рублей (платежное поручение от 12.12.2024 №187, от 12.12.2024 №188). В связи с увеличением требований государственная пошлина в размере 30000,00 рублей подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 30000,00 рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист в установленном порядке.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Маркова Н.Л.