ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

04 августа 2023 года

г. Вологда

Дело № А66-17662/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2023 года.

В полном объеме постановление изготовлено 04 августа 2023 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Колтаковой Н.А. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от прокуратуры Тверской области представителя ФИО1 по доверенности от 25.01.2023, от главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 представителя ФИО3 по доверенности от 29.01.2023, от Комитета по управлению имуществом Бежецкого района Тверской области представителя ФИО4 по доверенности от 20.02.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционные жалобы главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 и Комитета по управлению имуществом Бежецкого района Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 21 апреля 2023 года по делу № А66-17662/2022,

установил:

прокуратура Тверской области (адрес: 170100, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Прокуратура) в интересах муниципального образования Тверской области «Бежецкий район» в лице администрации Бежецкого района Тверской области (далее – Администрация) и неопределенного круга лиц обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (адрес: Тверская обл.; ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее – глава КФХ ФИО2) о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды от 26.12.2019 № 17, заключенного Администрацией и главой КФХ ФИО2 в отношении земельного участка из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 69:02:0000023:327, расположенного по адресу: Тверская обл., Бежецкий р-н, Городищенское сельское поселение, в районе д. Погорелка, с видом разрешенного использования – сельскохозяйственное использование, площадью 9 128 кв. м; о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли-продажи без проведения торгов от 26.02.2021 № 1 земельного участка с кадастровым номером 69:02:0000023:327, заключенного Администрацией и главой КФХ ФИО2; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения обязанности на главу КФХ ФИО2 возвратить Администрации в первоначальном состоянии спорный земельный участок с кадастровым номером 69:02:0000023:327 по акту приема-передачи в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу судебного акта.

Истец также просил указать в судебном акте, что решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) записи о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 69:02:0000023:327, площадью 9 128 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Тверская обл., Бежецкий р-н, Городищенское сельское поселение, в районе д. Погорелка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее – Управление Росреестра), Комитет по управлению имуществом Бежецкого района Тверской области (адрес: 171987, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Комитет).

Решением суда от 21 апреля 2023 года исковые требования Прокурора удовлетворены в полном объеме; кроме того, с главы КФХ ФИО2 в доход федерального бюджета взыскано 12 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Ответчик с решением суда не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, отказать в удовлетворении требований Прокурора. Считает, что выводы суда первой инстанции о признании спорных договоров аренды и купли-продажи недействительными (ничтожными) сделками в связи с отсутствием опубликования извещения о предоставлении земельного участка в аренду являются несостоятельными и противоречащими действующему законодательству. Кроме того, в жалобе ссылается на то, что в случае вступления в законную силу оспариваемого решения для главы КФХ ФИО2 наступят крайне негативные последствия, которые могут привести к ликвидации фермерского хозяйства.

Комитет с решением суда также не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить. В жалобе указывает, что при заключении спорных договоров аренды и купли-продажи земельного участка требования законодательства сторонами соблюдены, нормам закона, регулирующим данные правоотношения, указанные выше сделки не противоречат. По мнению апеллянта, требование Прокурора могло быть заявлено только одновременно с требованием о сносе строения, поскольку спорный земельный участок с кадастровым номером 69:02:0000023:327 обременен объектом недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за ФИО2 Считает, что применение последствий недействительности сделок в виде возложения обязанности на главу КФХ ФИО2 возвратить Администрации спорный земельный участок в первоначальном состоянии без разрешения судьбы расположенной на нем недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Податель жалобы считает, что глава КФХ ФИО2 в рассматриваемом споре не является надлежащим ответчиком.

Определением апелляционного суда от 14.06.2023 судебное разбирательство отложено в соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ для дополнительного исследования обстоятельств дела.

В связи с отпуском судьи Зайцевой А.Я. на основании статьи 18 АПК РФ произведена ее замена в составе суда на судью Ралько О.Б., о чем имеется соответствующее определение, объявлено в судебном заседании, на что указано в протоколе судебного заседания. Рассмотрение жалоб начато сначала.

Представители ответчика и Комитета в судебном заседании поддержали доводы жалоб в полном объеме.

Представитель Прокуратуры в судебном заседании возражал против удовлетворения жалоб по мотивам, изложенном в отзыве.

Управление Росреестра о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещено надлежащим образом, своих представителей не направило, в связи с этим судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ без его участия.

Заслушав пояснения представителей сторон и Комитета, исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании заявления главы КФХ ФИО2 от 13.12.2019 Администрацией (Арендодатель) и главой КФХ ФИО2 (Арендатор) заключен договор от 26.12.2019 № 17 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 69:02:0000023:327, площадью 9 128 кв. м, расположенного по адресу: Тверская обл., Бежецкий р-н, Городищенское с/п, в районе д. Погорелка, имеющего вид разрешенного использования –сельскохозяйственное использование, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 10.12.2019 № КУВИ-001/2019-29837809, прилагаемой к настоящему договору.

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды на участке объекты недвижимости отсутствуют.

Срок аренды установлен с 26.12.2019 по 25.12.2024 (пункт 2.1 договора).

Договор аренды заключен без торгов в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1, подпунктом 12 пункта 2 статьи 39.6, статьей 39.14, пунктами 1, 9, 16 статьи 39.15, подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ, пунктом 8 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), на основании постановления Администрации от 23.04.2018 № 211 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка и об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории».

По акту приема-передачи от 26.12.2019 земельный участок передан главе КФХ ФИО2

В последующем указанный земельный участок на основании заявления главы КФХ ФИО2 от 12.01.2021 предоставлен в собственность последней также без проведения торгов с заключением договора купли-продажи земельного участка от 26.02.2021 № 1.

Как следует из заявления о предоставлении земельного участка в собственность, целью использования земельного участка является эксплуатация и обслуживание овощехранилища.

В соответствии с пунктом 1.2 договора купли-продажи в пределах границ земельного участка находится нежилое здание – овощехранилище площадью 311 кв. м, кадастровый номер 69:02:0000023:340.

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи цена участка согласно расчету цены (приложение 2) составляет 911 руб. 89 коп.

По передаточному акту от 02.03.2021 земельный участок передан ответчику. Право собственности ответчика на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН.

Прокурор, считая, что названные сделки совершены с нарушением публичной процедуры предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду и собственность, обратился в суд с рассматриваемым заявлением в порядке части 1 статьи 52 АПК РФ в интересах муниципального образования Тверской области «Бежецкий район» в лице Администрации, неопределенного круга лиц.

Суд первой инстанции признал исковые требования Прокурора правомерными.

Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с выводами суда.

Учитывая положения статьи 52 АПК РФ, нормы статей 1, 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии у Прокурора полномочий на обращение в суд с заявленными требованиями о признании недействительными договоров аренды и купли-продажи спорного земельного участка и о применении последствий недействительности данных сделок.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как указано в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности доводов Прокурора о том, что договор аренды спорного земельного участка заключен с нарушением порядка, предусмотренного нормами статьи 39.18 ЗК РФ

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Так, в силу подпункта 12 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Законом № 101-ФЗ.

В соответствии с пунктом 8 статьи 10 Закона № 101-ФЗ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора аренды) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов.

В случае, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьей 39.18 ЗК РФ.

Статьей 39.18 ЗК РФ установлен специальный порядок предоставления земельных участков крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

В случае поступления заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления заявления, обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (подпункт 1 пункта 1 статьи 39.18 ЗК РФ).

Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.18 ЗК РФ).

Граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе (пункт 4 статьи 39.18 ЗК РФ).

В случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении участка (подпункт 1 пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ).

Таким образом, предоставление земельного участка без проведения торгов допускается только в отсутствие заявлений от других заинтересованных лиц. Если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется путем проведения аукциона.

Несоблюдение уполномоченным органом установленного порядка выявления лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка, может привести к нарушению прав и законных интересов иных лиц, претендующих на получение того же участка.

В рассматриваемом случае установлено, что Администрация, получив заявление ответчика, не обеспечила опубликование извещения о предоставлении спорного участка для указанных целей в порядке, предусмотренном подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.18 ЗК РФ.

Данное обстоятельство ответчиком, Комитетом не оспаривается.

При этом довод Комитета о том, что заявление главы КФХ ФИО2 о предоставлении земельного участка в аренду было единственным, в связи с этим публикация не требовалась, правомерно отклонен судом как основанный на неверном толковании статьи 39.18 ЗК РФ.

Как верно указал суд, после поступления заявления ответчика о предоставлении в аренду земельного участка у Администрации возникла обязанность по опубликованию извещения о предоставлении земельного участка в аренду (подпункт 1 пункта 1 статьи 39.18 ЗК РФ) в целях информирования и выявления иных заинтересованных в предоставлении данного земельного участка лиц.

Указанная правовая позиция отражена в пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного 23.12.2020 Президиумом Верховного Суда РФ.

Апелляционная коллегия поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что, предоставив ответчику земельный участок в аренду без опубликования извещения, не убедившись в отсутствии иных претендентов на него, Администрация создала для ответчика преимущественные условия в получении земельного участка в аренду и воспрепятствовала доступу к муниципальному ресурсу иных лиц, которые также могли иметь намерения приобрести права аренды в отношении земельного участка.

При этом ссылка ответчика на письмо Министерства сельского хозяйства РФ от 14.02.2018 № 15/130 обоснованно отклонена судом, поскольку указанный документ не прошел государственную регистрацию и не является нормативным правовым актом.

С учетом фактических обстоятельств дела и приведенных правовых норм суд пришел к обоснованному выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 26.12.2019 № 17, как заключенного с нарушением порядка, установленного нормами пункта 8 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, статьи 39.18 ЗК РФ.

Довод Комитета о том, что Федеральным законом от 14.07.2022 № 316-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменен порядок предоставления земельных участков гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, обоснованно отклонен судом, поскольку изменения, внесенные названным законом в пункт 8 статьи 39.14 ЗК РФ, в Закон № 101-ФЗ, вступили в действие с 01.01.2023 и не имеют обратной силы.

Недействительность (ничтожность) договора аренды от 26.12.2019 № 17 влечет недействительность и последующей сделки – договора купли-продажи земельного участка от 26.02.2021 № 1 под объектом недвижимости, расположенным на указанном земельном участке, который также был заключен без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

Как следует из материалов дела и пояснений представителей сторон, договор купли-продажи земельного участка от 26.02.2021 № 1 заключен с целью использования земельного участка для эксплуатации и обслуживания овощехранилища, расположенного в пределах границ спорного земельного участка.

Указанное овощехранилище построено ответчиком в 2020 году, право собственности ФИО2 на него зарегистрировано 25.12.2020.

Вместе с тем, по справедливому указанию суда, предоставляя земельный участок площадью 9 128 кв. м в собственность с целью эксплуатации объекта недвижимости площадью 311 кв. м, Администрация не исследовала и не обосновала необходимость использования площади земельного участка в 29 раз превышающей площадь объекта недвижимости для эксплуатации указанного объекта недвижимости.

В отсутствие доказательств потребности заявителя в использовании всей площади земельного участка апелляционный суд считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что совокупность условий, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, для выкупа ответчиком спорного земельного участка площадью 9 128 кв. м отсутствует.

Данный вывод сделан судом первой инстанции с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11, и Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, от 21.04.2022 № 309-ЭС22-4223.

При таких обстоятельствах суд правомерно признал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования Прокурора о признании договора купли-продажи земельного участка от 26.02.2021 № 1, заключенного Администрацией и главой КФХ ФИО2, недействительной (ничтожной) сделкой.

В связи с признанием договоров аренды и купли-продажи земельного участка недействительными суд с учетом положений пункта 2 статьи 167 ГК РФ правомерно возложил на главу КФХ ФИО2 обязанность возвратить Администрации спорный земельный участок с кадастровым номером 69:02:0000023:327 по акту приема-передачи в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу.

При этом, как верно отмечено судом, настоящее решение является основанием для исключения из ЕГРН записи о праве собственности главы КФХ ФИО2 на спорный участок.

Нахождение на земельном участке принадлежащего Предпринимателю на праве собственности объекта недвижимости, правовой статус которого не оспорен, не препятствует возврату земельного участка в части, не занятой данным объектом (с учетом площади, необходимой для его использования).

По результатам рассмотрения апелляционных жалоб апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

Ввиду изложенного апелляционные жалобы главы КФХ ФИО2 и Комитета удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 21 апреля 2023 года по делу № А66-17662/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 и Комитета по управлению имуществом Бежецкого района Тверской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

Н.А. Колтакова

О.Б. Ралько