ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
443070, <...>, тел. <***>
www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
апелляционной инстанции по проверке законности и
обоснованности определения
29 января 2026 года Дело №А65-2104/2024
г. Самара 11АП-12611/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2026 года
Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2026 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Александрова А.И.,
судей Бессмертной О.А., Серовой Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Горянец Д.Д.,
с участием:
от ФИО1 – представитель ФИО2 по доверенности от 18.02.2025;
иные лица не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале №2, апелляционную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 октября 2025 года о признании недействительным соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки в рамках дела №А65-2104/2024 о несостоятельности (банкротстве) ФИО3, ИНН <***>,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Агромикс» (далее – заявитель, кредитор) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан о признании ФИО3 (далее – должник) несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01 февраля 2024 г. заявление ООО «Агромикс» принято к производству, возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) и назначено судебное заседание по проверке обоснованности заявления ООО «Агромикс» о признании ФИО3 несостоятельным (банкротом) на 28 февраля 2024 года
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.12.2024 (резолютивная часть от 18.11.2024) по делу №А65-2104/2024 ФИО3 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации его имущества. Финансовым управляющим утвержден ФИО4.
В Арбитражный суд Республики Татарстан поступило заявление финансового управляющего ФИО4, с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке ст.49 АПК РФ, о признании недействительной сделки, влекущей за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами, по заключению соглашения от 13.11.2023 о расторжении договора купли-продажи от 31.08.2018, заключенного между ФИО3 и ФИО1; о применении последствий недействительности сделки в виде возврата с ФИО1 в конкурсную массу ФИО3 дома площадью 165,2 кв.м, кадастровый номер 16:33:080710:326, расположенного по адресу: РТ, Пестречинский муниципальный район, Кащаковское сельское поселение, деревня Званка, территория СНТ Алмаз, улица Хвойная, д.6 и земельного участка площадью 993 кв.м с кадастровым номером 16:33:080710:163, расположенного по адресу: РТ, Пестречинский муниципальный район, Кащаковское сельское поселение, деревня Званка, территория СНТ Алмаз, улица Хвойная, д.6.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.01.2025 указанное заявление принято к производству и назначено судебное заседание по его рассмотрению.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.01.2025 приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на имущество – дом площадью 165,2 кв.м, кадастровый номер 16:33:080710:326, расположенный по адресу: РТ, Пестречинский муниципальный район, Кащаковское сельское поселение, деревня Званка, территория СНТ Алмаз, улица Хвойная, д.6, до вступления в законную силу судебного акта по делу №А65-2104/2024 по результатам рассмотрения заявления финансового управляющего о признании сделки должника недействительной (вх.4972).
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.07.2025 в порядке ст. 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Палата имущественных и земельных отношений Пестречинского района Республики Татарстан.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.10.2025 заявление удовлетворено.
Признано недействительным соглашение от 13.11.2023, заключенное между ФИО3 и ФИО1, о расторжении договора купли-продажи дома от 31.08.2018.
Применены последствия недействительности сделки в виде обязания ФИО1 передать по акту приема-передачи финансовому управляющему имуществом должника - ФИО3, следующее имущество: дом, площадью 165,2 кв.м, кадастровый номер 16:33:080710:326, расположенный по адресу: РТ, Пестречинский муниципальный район, Кащаковское сельское поселение, деревня Званка, территория СНТ Алмаз, улица Хвойная, д.6.
Прекращено право собственности ФИО1 на дом площадью 165,2 кв.м, кадастровый номер 16:33:080710:326, расположенный по адресу: РТ, Пестречинский муниципальный район, Кащаковское сельское поселение, деревня Званка, территория СНТ Алмаз, улица Хвойная, д.6.
Признано за ФИО3 право собственности на дом площадью 165,2 кв.м, кадастровый номер 16:33:080710:326, расположенный по адресу: РТ, Пестречинский муниципальный район, Кащаковское сельское поселение, деревня Званка, территория СНТ Алмаз, улица Хвойная, д.6.
Восстановлено права требования ФИО1 к ФИО3 по договору купли-продажи дома от 31.08.2018.
Распределены судебные расходы.
Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО1 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда отменить, принять новый судебный акт.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2025 года апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 16 декабря 2025 года.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2025 года судебное заседание отложено на 20 января 2026 года на 15 час 10 мин.
В судебном заседании 20 января 2026 года представитель ФИО1 апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, просил определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 октября 2025 года отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов настоящего обособленного спора следует, что 31.08.2018 г. ФИО1 (далее – ответчик, ФИО1) и ФИО3 (далее по тексту – Должник, ФИО3) заключили договор купли-продажи дома площадью 165,2 кв.м. кадастровый номер 16:33:080710:326 расположенный по адресу: Республика Татарстан, Пестречинский муниципальный район, Кащаковское сельское поселение, деревня Званка, территория СНТ Алмаз, улица Хвойная, д.6. Согласно п. 3 договор был заключен на сумму 5 900 000 руб.
В соответствии с п. 4 договора сумма в размере 1 500 000 руб. оплачивается в день подписания договора.
Оставшаяся сумма 4 400 000 руб. должна быть оплачена по следующему графику:
- 440 000 руб. до 19.09.2018,
- 440 000 руб. до 19.10.2018,
- 440 000 руб. до 19.11.2018,
- 440 000 руб. до 19.12.2018,
- 440 000 руб. до 19.01.2019,
- 440 000 руб. до 19.02.2019,
- 440 000 руб. до 19.03.2019,
- 440 000 руб. до 19.04.2019,
- 440 000 руб. до 19.05.2019,
- 440 000 руб. до 19.06.2019.
В последующем 13.11.2023 г. было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от 31.08.2018.
В соответствии с условиями соглашения от 13.11.2023 стороны ФИО1 и ФИО3 договорились расторгнуть договор, по условиям продавец обязался вернуть дом площадью 165,2 кв.м. кадастровый номер 16:33:080710:326 расположенный по адресу: РТ, Пестречинский муниципальный район, Кащаковское сельское поселение, деревня Званка, территория СНТ Алмаз, улица Хвойная, д.6.
Так как ФИО3 не оплатил в полном объеме сумму за дом, было оплачено только 1 500 000 руб., в соответствии с п. 7 соглашения уплаченная сумма в размере 1 500 000 руб. остается у ФИО1 в счёт оплаты неустойки возмещения убытков.
Полагая, что в результате совершения сделок причинен имущественный вред кредиторам должника, действия по заключению соглашения от 13.11.2023 между ФИО3 и ФИО1, о расторжении договора купли-продажи дома от 31.08.2018 является сделкой по преимущественному удовлетворению прав одного кредитора перед другими, при наличии задолженности перед другими кредиторами, финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением и просил признать сделки недействительными на основании п.3 ст.61.3 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).
В обоснования своих доводов финансовым управляющим, при рассмотрении данного обособленного спора в суде первой инстанции, были представлены следующие доказательства: договор купли-продажи дома от 31.08.2018, передаточный акт к договору купли-продажи дома от 31.08.2018,соглашение о расторжении договора уступки прав аренды земельного участка от 31.08.2018 заключенный 13.11.2023, соглашение о расторжении договора купли-продажи дома от 31.08.2018 заключенный от 13.11.2023, передаточный акт к соглашению о расторжении договора дома от 31.08.2018 заключенный от 13.11.2023, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи земельного участка №ИК-33-045 от 19.04.2024, акт приема-передачи земельного участка по договору купли-продажи от 19.04.2024, судебный акт.
В своей апелляционной жалобе заявитель указывает о своём несогласии с обжалуемым судебным актом, так как по мнению заявителя жилой дом невозможно вернуть в конкурсную массу, по причине неделимости судьбы земельного участка, который принадлежит на праве собственности ФИО1, и строения.
Принимая во внимание совокупность установленных в рамках настоящего обособленного спора обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отклонении доводов апелляционной жалобы и соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии достаточных оснований для удовлетворения требований заявления финансового управляющего о признании оспариваемой сделки недействительной, исходя из следующего.
Пунктом 1 статьи 61.3 Закона о банкротстве установлено, что сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований, в частности при наличии одного из следующих условий:
- сделка направлена на обеспечение исполнения обязательства должника или третьего лица перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки;
- сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора по обязательствам, возникшим до совершения оспариваемой сделки;
- сделка привела или может привести к удовлетворению требований, срок исполнения которых к моменту совершения сделки не наступил, одних кредиторов при наличии не исполненных в установленный срок обязательств перед другими кредиторами;
- сделка привела к тому, что отдельному кредитору оказано или может быть оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).
В соответствии с положениями п. 3 ст. 61.2 Закона о банкротстве установлено, что сделка, указанная в пункте 1 настоящей статьи и совершенная должником в течение шести месяцев до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом, может быть признана арбитражным судом недействительной, если в наличии имеются условия, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 настоящей статьи, или если установлено, что кредитору или иному лицу, в отношении которого совершена такая сделка, было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества либо об обстоятельствах, которые позволяют сделать вывод о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества.
Предполагается, что заинтересованное лицо знало о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества, если не доказано обратное.
Из материалов данного обособленного спора следует и сторонами не оспаривается наличие дружеских отношений между должником и ответчиком.
Оспариваемая сделка от 13.11.2023 г. совершена за три месяца до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом (01.02.2024).
На дату совершения указанной сделки у должника имелась просроченная задолженность, что подтверждается определением Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2022 о взыскании с ФИО3 в пользу ООО «Агромикс» убытков в размере 8 371 419 руб. 48 коп.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2023 определение суда от 22.12.2022 оставлено без изменений.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего кодекса.
Согласно графику, установленному в договоре купли-продажи от 31.08.2018 последний срок оплаты платежа за дом, был 19.06.2019.
Таким образом, если платеж не поступил после 19.06.2019 срок исковой давности взыскания истекал 19.06.2022.
Договор расторгнут 13.11.2023 после истечения срока давности; должник не погашал задолженность по договору от 31.08.2018 в течении 4-х лет.
ФИО1 не предпринимал никаких мер по взысканию задолженности.
Расторжение договора происходило в условиях наличия определения суда о взыскании убытков с ФИО3 и истекшего срока давности по исполнению договора.
Учитывая совокупность изложенных обстоятельств, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии фактической аффилированности (заинтересованности) между должником и ответчиком.
Также, суд апелляционной инстанции отмечает, что ещё одним подтверждением аффилированности между должником и ответчиком, а также направленности сделки на вывод имущества из конкурсной массы является продажа жилого дома без продажи земельного участка на котором он расположен, с целью создать условия для контроля над объектом находящимся на земельном участке принадлежащем также ответчику. Данные обстоятельства (продажа дома без земельного участка расположенного под ним, заключение в последующем оспариваемого соглашения с указанием в нём на возникновение неустойки погашаемой за счёт уже выплаченных должником денежных средств) свидетельствуют о наличии умысла у должник и ответчика по созданию условий в будущем невозможности обращения взыскания на объект недвижимого имущества с целью удовлетворения требований кредиторов, что в свою очередь подпадает под условия п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Принимая во внимание установленные обстоятельства является верным и обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемая сделка – соглашение от 13.11.2023 о расторжении договора купли-продажи дома от 31.08.2018 привела к тому, что отдельному кредитору ФИО1 оказано предпочтение в отношении полного удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).
При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для признания недействительным соглашения от 13.11.2023 о расторжении договора купли-продажи дома от 31.08.2018 и применения последствий недействительности в виде обязания ФИО1 передать по акту приема-передачи финансовому управляющему имуществом должника - ФИО3 следующее имущество:
- дом, площадью 165,2 кв.м., кадастровый номер 16:33:080710:326, расположенный по адресу: РТ, Пестречинский муниципальный район, Кащаковское сельское поселение, деревня Званка, территория СНТ Алмаз, улица Хвойная, д.6;
- прекращения права собственности ФИО1 на дом, площадью 165,2 кв.м., кадастровый номер 16:33:080710:326, расположенный по адресу: РТ, Пестречинский муниципальный район, Кащаковское сельское поселение, деревня Званка, территория СНТ Алмаз, улица Хвойная, д.6;
- признания за ФИО3 права собственности на дом, площадью 165,2 кв.м., кадастровый номер 16:33:080710:326, расположенный по адресу: РТ, Пестречинский муниципальный район, Кащаковское сельское поселение, деревня Званка, территория СНТ Алмаз, улица Хвойная, д.6.
Поскольку сделка признана недействительной, суд первой инстанции правомерно установил наличие основание для восстановления права требования ФИО1 к ФИО3 по договору купли-продажи дома от 31.08.2018.
Довод апелляционной жалобы о том, что жилой дом невозможно вернуть в конкурсную массу, по причине неделимости судьбы земельного участка, который принадлежит на праве собственности ФИО1, и строения, отклоняется судом апелляционной инстанции. В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования, на тех же условиях, что и продавец. Таким образом, регистрация права собственности на жилой дом за должником не является препятствием для пользования земельным участком принадлежащим ответчику и не требует обязательной государственной регистрации земельного участка и объекта недвижимого имущества расположенного на нём, за одним собственником.
Подлежит отклонению и довод апелляционной жалобы о том, что ответчик по договору купли-продажи от 31 августа 2018 г. является залоговым кредитором, в связи с чем залоговый кредитор должен перечислить 20% от стоимости жилого дома в конкурсную массу и соответственно основания для признания соглашения недействительной сделкой не имеется, исходя из следующего.
Из содержания п. 5 договора купли-продажи дома от 31 августа 2018 г. следует, что с момента государственной регистрации права собственности Покупателя и до момента полной оплаты стоимости дома, указанный дом находится в залоге у Продавца.
Из материалов настоящего обособленного спора и сведений размещённых в ЕГРН не следует, что спорный жилой дом обременён залогом (ипотекой).
Согласно ст. 11 Закона об ипотеке (в том числе и в редакции, действовавшей на день заключения договора от 13.10.2011) государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Залог недвижимости (ипотека) как обременение, возникающее в силу закона или договора, подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации.
Следовательно, ипотека зданий (сооружений) либо земельных участков, возникающая в соответствии со статьями 64 и 69 Закона об ипотеке, не может считаться возникшей без её государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).
Кроме того, в рассматриваемом случае следует, учитывать, что ответчик получил от должника, что и было подтверждено представленными в материалы настоящего обособленного спора в суда апелляционной инстанции доказательствами, во исполнение условий договора купли-продажи дома от 31 августа 2018 г. 1 500 000 руб., что в свою очередь составляет 25,42 % от стоимости дома определённой сторонами в договоре и превышает размер которым не удовлетворяются требования залогового кредитора.
Несогласие заявителя с оценкой, установленных по делу обстоятельств не может являться основанием для отмены судебного акта.
Обращаясь с апелляционной жалобой, заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта.
Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием к безусловной отмене судебного акта по статье 270 АПК РФ, не установлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 октября 2025 года по делу №А65-2104/2024 является законным и обоснованным. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 октября 2025 года по делу №А65-2104/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий А.И. Александров
Судьи О.А. Бессмертная
Е.А. Серова