АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

20 декабря 2023 года

Дело №

А56-10711/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Баженовой Ю.С. и Захаровой М.В.,

при участии от администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области ФИО1 (доверенность от 29.12.2022), от акционерного общества «Бугры», общества с ограниченной ответственностью «Основа», общества с ограниченной ответственностью «Племенной завод «Бугры» ФИО2 (доверенности от 20.08.2021, 21.03.2023, 10.04.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2023 по делу № А56-10711/2023,

установил:

Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области, адрес: 188643, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Колтушское ш., д. 138, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – администрация), обратилась в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Бугры», адрес: 188660, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – АО «Бугры»), о признании недействительными заключенных АО «Бугры» и администрацией договоров:

- от 09.06.2021 № 17/4.4-06 купли-продажи земельного участка площадью 23 625 кв. м с кадастровым номером 78:36:0580401:4, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Санкт-Петербург, территория предприятия «Бугры», уч. 11;

- от 09.06.2021 № 172/4.4-06 купли-продажи земельного участка площадью 13 188 кв. м с кадастровым номером 78:36:0580402:3, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Санкт-Петербург, территория предприятия «Бугры», уч. 8;

- от 09.06.2021 № 173/4.4-06 купли-продажи земельного участка площадью 14 475 кв. м с кадастровым номером 78:36:0580402:4, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Санкт-Петербург, территория предприятия «Бугры», уч. 13.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Управление Росреестра).

Администрация уточнила исковые требования, просила суд в дополнение к заявленным требованиям признать недействительными:

- договор от 22.03.2023 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:36:0580401:4, заключенный АО «Бугры» и обществом с ограниченной ответственностью «Племенной завод «Бугры» (далее – ООО «ПЗ «Бугры»);

- договор от 02.02.2023 купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 78:36:0580402:3 и 78:36:0580402:4, заключенные АО «Бугры» и общество с ограниченной ответственностью «Основа» (далее – ООО «Основа»).

Суд принял заявленные требования к рассмотрению, привлек к участию в деле в качестве соответчиков ООО «ПЗ «Бугры» и ООО «Основа».

Решением суда от 27.04.2023 в иске отказано. Постановлением апелляционного суда от 10.08.2023 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, при заключении договоров аренды нарушен порядок распоряжения неразграниченной государственной собственностью, что свидетельствует о нарушении публичных интересов посредством исполнения названной сделки, в связи с чем имеются основания для признания договоров аренды недействительными в силу их ничтожности; в качестве применения последствий недействительности сделки земельные участки подлежат возвращению администрации.

Податель жалобы считает, что администрацией не пропущен, предусмотренный законом трехгодичный срок на обращение в суд, поскольку договоры купли-продажи заключены 09.06.2021.

В отзыве на кассационную жалобу АО «Бугры» просит решение и постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель АО «Бугры», ООО «ПЗ «Бугры», ООО «Основа» обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Управление Росреестра о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.03.2021 по другому делу (№ А56-99296/2021) суд признал незаконным отказ администрации в переоформлении права постоянного бессрочного пользования на земельные участки, выраженный в письме от 30.09.2020 исх. № 1534/4.0-03, и обязал администрацию в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение прав АО «Бугры» путем изготовления и направления в адрес заявителя проектов договоров купли-продажи земельных участков:

- общей площадью 23 625 кв. м с кадастровым номером 78:36:0580401:4, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, территория предприятия «Бугры», уч. 11;

- общей площадью 13 188 кв. м с кадастровым номером 78:36:0580402:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, территория предприятия «Бугры», уч. 8;

- общей площадью 14 475 кв. м с кадастровым номером 78:36:0580402:4, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, территория предприятия «Бугры», уч. 13.

Решением арбитражного суда от 25.03.2021 по делу № А56-99296/2021 установлено, что общество обратилось в администрацию о выкупе указанных земельных участков в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования участками.

Администрация (продавец) и АО «Бугры» (покупатель) заключили три договора от 09.06.2021:

- № 17/4.4-06 купли-продажи земельного участка площадью 23 625 кв. м с кадастровым номером 78:36:0580401:4, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Санкт-Петербург, территория предприятия «Бугры», уч. 11, категории земли населенных пунктов с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного использования;

- № 172/4.4-06 купли-продажи земельного участка площадью 13 188 кв. м с кадастровым номером 78:36:0580402:3, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Санкт-Петербург, территория предприятия «Бугры», уч. 8, категории земли населенных пунктов с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного использования;

- № 173/4.4-06 купли-продажи земельного участка площадью 14 475 кв. м с кадастровым номером 78:36:0580402:4, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Санкт-Петербург, территория предприятия «Бугры», уч. 13, категории земли населенных пунктов с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного использования.

Согласно приложениям к договорам цена выкупа определена в размере 15% от кадастровой стоимости земельного участка.

В отношении земельного участка площадью 23 625 кв. м с кадастровым номером 78:36:0580401:4 государственная регистрация перехода права собственности осуществлена на основании решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2022 по делу № А56-111496/2021.

Впоследствии названные земельные участки перепроданы АО «Бугры» ООО «ПЗ «Бугры» и ООО «Основа».

Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о признании названных договоров купли-продажи земельных участков недействительными, ссылаясь на то, что цена продажи земельных участков по договорам с администрацией определена с нарушением подпункта 3 пункта 3 и пункта 4 Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области, утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области от 25.05.2015 № 179. Администрация полагает, что цена продажи земельных участков должна быть определена в размере 100% кадастровой стоимости участков.

Суды первой и апелляционной инстанций на основании заявления ответчика применили исковую давность и отказали в иске по этому основанию.

Кассационная инстанция полагает, что решение и постановление подлежат отмене в связи с тем, что при применении исковой давности суды сделали выводы несоответствующие обстоятельствам данного дела, вследствие чего неправильно применили нормы материального права.

Применяя исковую давность, суды посчитали, что истцом пропущен предусмотренный пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) годичный срок исковой давности. При этом суды не учли, что в соответствии с пунктом 1 указанной статьи срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 указанной статьи).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 названной статьи).

Как следует из пункта 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 этой статьи установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 этой же статьи при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Цена земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области регулируется Порядком определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области, утвержденным постановлением Правительства Ленинградской области от 25.05.2015 № 179 (далее – Порядок).

В соответствии с пунктами 2 и 3 (подпункт 3) Порядка цена земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области при их продаже определяется как выраженный в рублях процент от кадастровой стоимости земельного участка.

Размер процента устанавливается дифференцированно: пятнадцать процентов в случае продажи земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании или в пожизненном наследуемом владении юридических лиц, - указанным юридическим лицам, за исключением случая приобретения земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для сельскохозяйственного производства, на которых отсутствуют здания или сооружения, которые предоставлены сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.

В пункте 4 Порядка указано, что в иных случаях продажа земельных участков, предоставляемых без проведения торгов, устанавливается равной кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Водный закон) в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров купли-продажи с администрацией, юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Как следует из пункта 3.1 статьи 3 Вводного закона, в случае, если на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта (за исключением территорий субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и предназначенном для ведения сельскохозяйственного производства, отсутствуют здания или сооружения и такой земельный участок предоставлен сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, указанные лица вправе приобрести земельный участок в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более пятнадцати процентов его кадастровой стоимости.

Исходя из положений Земельного кодекса Российской Федерации цена по договору купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и стороны при заключении договоров купли-продажи таких участков обязаны руководствоваться нормативно установленным её размером. Поскольку стоимость пользования публичными земельными участками установлена нормативно, она не зависит от заключения договора аренды.

Сделка купли-продажи публичного земельного участка по цене, не соответствующей нормативному регулированию, нарушает требования закона и/или иного правового акта и посягает на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц, то есть является ничтожной.

В силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года, течение срока исковой давности по таким требованиям начинается в случае предъявления иска лицом, являющимся стороной сделки, со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о применении годичного срока исковой давности основаны на неправильном применении приведённых норм материального права.

Спорные сделки заключены 09.06.2021, настоящий иск подан администрацией в арбитражный суд 08.02.2023, то есть в пределах трехгодичного срока исковой давности.

Доводы и возражения участвующих в деле лиц относительно цены договоров купли-продажи с администрацией судами первой и апелляционной инстанции не проверены.

В связи с тем, что имеющие существенное значение для правильного разрешения настоящего дела обстоятельства, касающиеся соответствия нормам права цены продажи земельных участков по договорам купли-продажи, заключенным администрацией с АО «Бугры», судами первой и апелляционной инстанции не исследованы, оценка доводам администрации о том, что земельные участки, являющиеся предметом этих договоров, подлежали продаже по цене, равной 100% кадастровой стоимости, не дана, а статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находящиеся в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения судами норм материального и процессуального права и не позволяют суду кассационной инстанции непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела, решение и постановление подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, с учётом категории, вида разрешенного использования, а также нахождения или отсутствия на названных участках объектов недвижимости, установить по какой цене ответчик имел право приобрести земельные участки, на основании этого дать оценку доводам администрации о недействительности договоров купли-продажи участков, заключенных с обществом, основанным на том, что цена договоров не соответствует нормам права, и возражениям ответчика по иску.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2023 по делу № А56-10711/2023 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Ю.С. Баженова

М.В. Захарова