АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А39-1278/2025

город Саранск 22 мая 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 мая 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 22 мая 2025 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Пономарёвой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Бибневой М.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

акционерного общества "Специализированный застройщик "Мордовская ипотечная корпорация"

к Администрации городского поселения Рузаевка Рузаевского муниципального района Республики Мордовия

о признании права собственности,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия,

при участии

от истца: ФИО1 (представитель по доверенности),

от ответчика: не явился,

от третьего лица: не явился,

установил:

акционерное общество "Специализированный застройщик "Мордовская ипотечная корпорация" обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации городского поселения Рузаевка Рузаевского муниципального района Республики Мордовия. Истец, ссылаясь на нормы статей 219, 223, 307, 431, 454, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит признать за обществом право собственности на квартиру с кадастровым номером 13:25:0103024:1195, расположенную по адресу: Российская Федерация, <...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия.

Ответчик и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, отзывов на иск не представили.

На основании частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьего лица.

Из материалов дела установлено следующее.

29 июня 2018 года между акционерным обществом «Специализированный застройщик «Мордовская ипотечная корпорация» н публичным акционерным обществом строительное предприятие «Мордовстрой» был заключен инвестиционный договор. По указанному договору АО «Специализированный застройщик «Мордовская ипотечная корпорация» определено инвестором, ПАО СП «Мордовстрой» - застройщиком. Инвестиционным объектом является 5-этажный жилой дом по адресу: <...>, строительство которого ведет застройщик в соответствии с разрешением на строительство от 28.08.2015 № 13-RU13517122-97-2015, выданным Администрацией г.о. Рузаевка Рузаевского муниципального района Республики Мордовия.

Согласно пункту 1.1.3 договора, застройщик - это лицо, имеющее право аренды на земельный участок и привлекающее денежные средства инвесторов для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирного дома на основании полученного разрешения на строительство и осуществляющее проектирование и строительство дома по указанному выше адресу.

В соответствии с пунктом 1.1.4 договора инвестором является лицо, осуществляющее по договору финансирование строительства квартиры.

Согласно пункту 3.1 договора, цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате инвестором для строительства (создания) результата инвестирования. На момент заключения договора его цена составляла 846240рублей.

В соответствии с пунктом 1.1.2 договора результат инвестирования (квартира) часть дома (жилое помещение), находящаяся в доме и имеющая следующие характеристики: однокомнатная квартира № 42, расположенная на 2-ом этаже дома, общей площадью 35.26 кв.м, площадь балконов и лоджий 1,53 кв.м, с учетом коэффициента 0,5, которая по завершению строительства и ввода дома в эксплуатацию подлежит оформлению в установленном порядке и передаче в натуре в собственность инвестора.

Согласно пункту 2.1 договора, его предметом является исполнение инвестором обязанности в полном объеме профинансировать строительство дома в объеме и в срок, установленные в договоре и принять по окончании строительства в собственность определенной в договоре доли (части) построенного дома - квартиру в порядке, определенном условиями договора. Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать результат инвестирования - квартиру в этом доме инвестору.

Пунктом 4.1 договора определено, что застройщик обязуется построить дом в соответствии с проектно-сметной документацией, использовать денежные средства, полученные от инвестора в соответствии с законодательством Российской Федерации, осуществить строительно-монтажные и пусконаладочные работы по возведению многоквартирного дома, обеспечить строительство дома и выполнение своими силами или с привлечением подрядчиков всех работ но строительству дома в полном объеме, включая все работы, предусмотренные документами по строительству, а также иные работы, не упомянутые в этих документах, но необходимые для сооружения указанного выше дома и для введения его в эксплуатацию, сдать дом в эксплуатацию не позднее 30 декабря 2018 года, передать инвестору квартиру в соответствии с разделом 6 договора

После получения разрешения Администрации г.о. Рузаевка Рузаевского муниципального района Республики Мордовия от 29.01.2019 № 13-RU 13517122-3-2019 на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик - ПАО СП «Мордовстрой» передал истцу по передаточному акту квартиры № 42 от 01.04.2019 объект инвестирования - однокомнатную квартиру по адресу: Российская Федерация, <...>, обшей площадью 33.1 кв.м, площадь с учетом лоджии 34.7 кв.м.

Согласно пункту 6.3 договора, принятие квартиры и акт оказания услуг застройщиком оформляется единым актом приема-передачи, пописанным сторонами договора,

Оплата квартиры произведена истцом в полном объеме, что подтверждается передаточным актом квартиры №42 от 01.04.2019 (пункт 4 акта).

АО «Специализированный застройщик «Мордовская ипотечная корпорация» от Управления Росреестра по Республике Мордовия получено уведомление от 04.12.2020 №КУВД-001/2020-25562911/1 о приостановлении государственной регистрации прав, содержащее сведения о том, что многоквартирный дом №60 по ул. Горького в г. Рузаевка, где расположена спорная квартира, фактически был возведен ПАО СП «Мордовстрой» на условиях участия в долевом строительстве - первый договор долевого участия в строительстве был зарегистрирован 05.10.2015 регистрационной записью № 13/005/100/2015-1090/1. Указывая на то, что участие в долевом строительстве и инвестиционная деятельность имеют различное правовое регулирование, регистратор потребовал предоставить документы, свидетельствующие о возникновении права собственности на представленную к регистрации квартиру, и приостановил регистрацию до устранения причин, послуживших основанием для приостановления регистрации.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, в том числе путем признания права.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Вместе с тем, в установленном порядке право собственности на спорную квартиру истцом зарегистрировано не было.

Избранный истцом способ защиты нарушенного права не противоречит статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениям Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Выбор способа защиты обусловлен как характером нарушения прав истца, так и тем материально-правовым результатом, к которому стремится истец, обращаясь в суд с настоящим иском.

Кроме того, истец вправе из предусмотренных законом способов выбрать тот способ защиты права, с помощью которого его нарушенное право будет защищено (восстановлено) наиболее эффективно.

Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложении, независимо от форм собственности.

Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами (статья 3 Закона №39-Ф3).

В силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданскою оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (статья 1 ГК РФ).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ).

Из условий рассматриваемого договора усматривается, что целью договора является приобретение истцом конкретной квартиры, которая будет создана ответчиком в будущем.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав па недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), поэтому отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет договора купли-продажи недвижимого имущества должен быть индивидуально определен.

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену имущества (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

Инвестиционный договор, заключенный между акционерным обществом «Специализированный застройщик «Мордовская ипотечная корпорация» н публичным акционерным обществом строительное предприятие «Мордовстрой» следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРН этого права за покупателем.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № КУВИ-001/2025-42993972 от 17.02.2025 сведения, необходимые для заполнения раздела «Сведения о зарегистрированных правах» - отсутствуют.

Единственным препятствием для осуществления истцом прав собственника в отношении приобретенного им недвижимого имущества является ликвидация ПАО СП «Мордовстрой» как самостоятельного субъекта гражданско-правовых отношений 31.01.2025.

На основании изложенного, с учетом того, что право собственности на вышеуказанную квартиру никем не оспаривается, принимая во внимание указанные истцом основания невозможности проведения государственной регистрации права собственности в заявительном порядке, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

С учетом обстоятельств дела и норм статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины по делу относятся на истца как на лицо, заинтересованное в признании права, при отсутствии неправомерных действий со стороны ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

признать за акционерным обществом "Специализированный застройщик "Мордовская ипотечная корпорация" (ОГРН <***>, ИНН <***>) право собственности на квартиру с кадастровым номером 13:25:0103024:1195, расположенную по адресу: Российская Федерация, <...>.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.Н. Пономарёва