Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, <...>

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владивосток Дело

№ А59-3340/2024

14 апреля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 апреля 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей С.М. Синицыной, Д.А. Глебова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

акционерного общества «Донгис»,

апелляционное производство № 05АП-7420/2024

на решение от 14.11.2024

судьи Е.С. Логиновой

по делу № А59-3340/2024 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску администрации Поронайского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к акционерному обществу «Донгис» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 2 622 620,96 рублей,

по встречному иску акционерного общества «Донгис»

к администрации Поронайского городского округа

о признании незаконным начисления арендной платы, о приостановлении начисления арендной платы до момента устранения обстоятельств, препятствующих пользованию земельным участком в соответствии с его назначением,

в судебное заседание явились:

от акционерного общества «Донгис»: представитель ФИО1 по доверенности от 21.03.2025(посредством веб-конференции),

УСТАНОВИЛ:

Администрация Поронайского городского округа (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Донгис» (далее – АО «Донгис», общество, ответчик) о взыскании 2 622 620,96 рублей задолженности по договору аренды земельного участка №816 от 11.12.2023 (далее – договор), в том числе 2 424 477,92 рублей основного долга за период с 01.03.2024 по 30.04.2024, 198 143,04 рублей неустойки за период с 28.03.2024 по 22.05.2024 года.

В ходе рассмотрения дела на основании статьи 32 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принято к рассмотрению встречное исковое заявление АО «Донгис» к Администрации о признании незаконным начисления арендной платы по договору с момента заключения; о приостановлении начисления арендной платы по договору до момента устранения обстоятельств, препятствующих пользованию земельным участком в соответствии с его назначением.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 14.11.2024 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, АО «Донгис» обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и об удовлетворении встречного иска. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает на отсутствие возможности пользования переданным в аренду земельным участком в соответствии с видом его разрешенного использования ввиду нахождения на участке неучтенных договором сооружений, препятствующих пользованию участком, начиная с процесса проектирования и «посадки» жилого дома на местности с учетом имеющейся инженерной инфраструктуры, пересмотру ТЭП земельного участка и всей застройки, невозможность размещения требуемого количества парковочных мест, элементов благоустройства территории застройки и, как следствие, высокий риск отказа в получении разрешения на строительство и впоследствии - разрешения на ввод в эксплуатацию. Полагает, что невозможность использования земельного участка возникла по причине, за которую отвечает Администрация, поскольку информация о нахождении в границах участка неучтенных сооружений стала известна обществу после установления границ земельного участка и в ходе освоения земельного участка и не могла быть известна ранее. По утверждению апеллянта, выявленные недостатки носят скрытый характер ввиду их неочевидности. Податель жалобы также не согласен с отказом суда в удовлетворении его ходатайства о назначении экспертизы по встречному иску.

В заседании апелляционного суда представитель АО «Донгис» поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Неявка в судебное заседание представителя Администрации с учетом ее надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу в отсутствие истца применительно к статье 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 11.12.2023 между Администрацией (арендодатель) и АО «Донгис» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №816, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 65:17:0000009:6042, сроком на 5 лет с 11.12.2023 по 10.12.2028, площадью 3 079 кв.м, расположенный в г. Поронайске, Сахалинской области, ул. Невельская, в 74 м на запад от здания узловой ж/д поликлиники (категория земель: земли населенных пунктов), с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка» (далее также – спорный земельный участок, земельный участок с кадастровым номером 65:17:0000009:6042) (пункты 1.1., 1.2 договора).

Согласно пункту 4.2.6 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

Приложением №2 к договору сторонами утвержден расчет арендной платы, согласно которому ее годовой размер составил 14 546 867,50 рублей на основании положений пункта 12 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а месячный – 1 212 238,96 рублей.

Пунктом 2.3 договора определены сроки внесения арендной платы.

В соответствии с пунктом 2.4 договора арендная плата исчисляется с 11.12.2023.

В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

По передаточному акту от 11.12.2023 (Приложение №1 к договору) земельный участок с кадастровым номером 65:17:0000009:6042 передан ответчику, а 22.12.2023 договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Сахалинской области.

Претензией от 26.04.2024 Администрация потребовала от АО «Донгис» в срок до 14.05.2024 погасить образовавшуюся задолженность по договору и в связи с наличием непогашенной задолженности предложила расторгнуть договор.

Неисполнение ответчиком требований претензии послужило основанием для обращения Администрации в Арбитражный суд Сахалинской области с настоящим иском.

Возникшие между сторонами правоотношения правильно квалифицированы судом первой инстанции как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), нормами ЗК РФ, а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (пункт 2 статьи 39.7 ЗК РФ).

Передаточным актом от 11.12.2023 (Приложение №1 к договору) подтверждается и ответчиком не оспаривается факт нахождения у него во владении в спорный период (март и апрель 2024 года) земельного участка с кадастровым номером 65:17:0000009:6042.

Следовательно, учитывая вышеизложенные положения закона и условия договора (в частности, пункты 4.2.6, 2.4) у общества возникло обязательство по внесению арендной платы в согласованные сроки и размере.

С учетом неисполнения обществом названного обязательства, признав обоснованным представленный Администрацией расчет основного долга по договору, суд первой инстанции удовлетворил первоначальные исковые требования в указанной части в заявленном размере.

Возражая против требования Администрации о взыскании арендной платы и предъявляя встречный иск, общество сослалось на отсутствие возможности пользоваться земельным участком по целевому назначению (среднеэтажная жилая застройка) ввиду нахождения на участке неучтенных договором сооружений.

В этой связи общество полагает, что Администрация не исполнила предусмотренную пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, в связи с чем, учитывая взаимный характер договора аренды, у общества не возникла встречная обязанность по внесению арендной платы.

Оценив названный довод, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно не опровергнутым Администрацией пояснениям общества в извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: <...> в 74 м на запад от здания узловой ж/д поликлиники, сведений об ограничениях в использовании спорного земельного участка, не имелось.

В соответствии с пунктом 1.3 договора объекты капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 65:17:000009:6042 отсутствуют.

При этом общество пояснило, что в мае 2024 года в ходе выполнения проектно-изыскательских работ им было обнаружено нахождение на северной части спорного земельного участка забора и двух металлических нежилых сооружения, общая площадь застройки составляет 335,09 кв.м, что исключает достижение цели аренды - осуществление проектирования с последующим строительством.

Между тем в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В рассматриваемом случае отмеченные обществом недостатки спорного земельного участка не могут расцениваться как скрытые, в связи с чем они могли, а при необходимой степени заботливости и осмотрительности, которая требуется от профессионального участника градостроительной деятельности, должны были быть обнаружены обществом до заключения договора.

С учетом наличия на момент проведения аукциона и на момент заключения договора границ спорного земельного участка в ЕГРН отсутствие таких границ на местности вышеуказанный вывод не исключает.

Кроме того, неучтенные договором сооружения, которые общество расценивает как скрытые препятствия в пользовании земельным участком, в мае 2024 года фактически и были выявлены самим обществом.

В этой связи письмом от 06.05.2024 № ИП649-СТ/24 АО «СахалинТИСИЗ» (контрагент АО «Донгис» по договору №Д131-АОДГ/24 от 08.02.2024 на выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации на земельном участке с кадастровым номером 65:17:000009:6042 по объекту «Многоквартирный дом по ул. Невельская, г. Поронайск») обращалось в адрес ГКУ «Социально-реабилитационный центр для несовершеннолетних «Надежда» о выносе существующих сооружений, а АО «Донгис» письмом от 14.06.2024 № ИП1925-АОДК/24 уведомляло Администрацию о наличии на спорном земельном участке неучтенных сооружений, предположительно принадлежащих ГКУ «Социально-реабилитационный центр для несовершеннолетних «Надежда».

Со ссылкой на пункт 4.2.2 договора апеллянт также указывает, что он обязался приступать к использованию земельного участка после установления границ участка в натуре (на местности), в то время как на дату заключения договора такие границы установлены не были, а в последующем Администрация их неоднократно изменяла.

Между тем коллегия отмечает, что в пункте 2.4 договора стороны прямо установили, что арендная плата исчисляется с 11.12.2023 (дата заключения договора и подписания передаточного акта).

Помимо этого суд первой инстанции верно указал на недоказанность того обстоятельства, что нахождение на спорном земельном участке отмеченных обществом строений фактически препятствовало пользованию участком в соответствии с его целевым назначением, в частности, выполнению инженерно-геодезических работ, подготовке проектной документации и получению разрешительной документации.

Так, согласно материалам дела проектно-изыскательские работы выполнены более чем на 80%, и действий, направленных на отказ от договора, общество не совершает.

Выявление на спорном земельном участке обозначенных обществом строений может влечь для общества дополнительные расходы, что не может свидетельствовать о невозможности пользования земельным участком в соответствии с его назначением и о наличии оснований для освобождения общества от внесения арендных платежей.

При этом апелляционная коллегия учитывает, что занятая спорными сооружениями часть земельного участка составляла лишь малую часть от его общей территории (335,09 кв. м из 3079 кв. м).

При изложенных обстоятельствах Администрация как арендодатель по смыслу пункта 2 статьи 612 ГК РФ не отвечает за недостатки спорного земельного участка в виде находящихся на северной части участка забора и двух металлических нежилых сооружения.

При этом истец как арендодатель вправе рассчитывать на получение арендной платы от арендатора, фактически владеющего земельным участком с учетом действующего договора аренды, в отсутствие возможностей распоряжения данным участком иным образом для целей пополнения муниципального бюджета.

Апелляционный суд также отмечает, что согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ даже в случае выявления недостатков сданного в аренду имущества, препятствующих пользованию им, за которые отвечает арендатор, одним из правомочий арендатора является соразмерное уменьшение арендной платы, но не освобождение от ее внесения.

С учетом изложенного исковые требования Администрации о взыскании основного долга подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования общества – отклонению.

Доводы апеллянта о необоснованном отказе суда первой инстанции в удовлетворении его ходатайства о назначении экспертизы коллегией отклоняются.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Согласно статье 9 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» экспертиза - процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла, которые поставлены судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

В силу части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права, имеющие значение для рассмотрения спора по существу, нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований. Если необходимость или возможность проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

В силу закона право определения доказательств, имеющих значение для дела, как и право решения вопроса о целесообразности назначения по делу экспертизы принадлежит суду.

Как следует из вопросов, предложенных обществом для постановки перед экспертом, они не имеют прямой взаимосвязи как с предметом первоначального иска, так и с предметом встречного искового заявления, и не имеют отношения к установлению значимых для настоящего дела обстоятельств.

Исходя из изложенного, учитывая, что в настоящем деле вопросы права, имеющие значение для рассмотрения спора по существу, могли быть разрешены без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, судебная коллегия основания для иных выводов не установила.

Администрацией также заявлено требование о взыскании с общества 198 143,04 рублей неустойки за период с 28.03.2024 по 22.05.2024.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 5.2 договора, согласно которому в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Исходя из изложенного, принимая во внимание установленный факт нарушения обществом обязательства по внесению арендной платы, суд первой инстанции признал подлежащим удовлетворению исковые требования Администрации о взыскании неустойки в заявленном размере.

Проверив представленный Администрацией расчет неустойки, апелляционный суд считает его обоснованным, арифметически правильным. Возражений относительно расчета неустойки ответчик не выразил.

Поскольку общество об уменьшении размера подлежащей уплате неустойки в суде первой инстанции не заявляло, оснований для уменьшения размера неустойки у суда первой инстанции не имелось.

При таких условиях требования о взыскании неустойки также подлежат удовлетворению в полном объеме.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения, не опровергают выводы суда первой инстанции, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 14.11.2024 по делу №А59-3340/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

С.М. Синицына

Д.А. Глебов