Арбитражный суд Московской области
107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва
http://asmo.arbitr.ru/
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Москва
27 марта 2025 года Дело №А41-102555/23
Резолютивная часть решения объявлена 18 февраля 2025 года
Полный текст решения изготовлен 27 марта 2025 года
Арбитражный суд Московской области в составе судьи Попова А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Курбановой Х.З., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) к
Администрация Раменского муниципального округа Московской области (140100, Московская обл., Раменское г., Комсомольская пл., д. 2, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
Третье лицо:
Министерство жилищной политики Московской области (143407, Московская область, Красногорск город, Строителей бульвар, дом 1, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (143403, Московская обл., Красногорск г., Речная ул., влд. 8, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
о признании права собственности на самовольную постройку
при участии в судебном заседании, согласно протоколу,
УСТАНОВИЛ:
ИП ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации Раменского городского округа Московской области со следующими требованиями:
1. Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание – Кафе-бар, Литера Б, б, инвентарный номер 2024, количество этажей 1, общей площадью 263,2 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0020291:363 по адресу: Московская область, Раменский городской округ.
2. Указать, что решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН, постановки объекта капитального строительства на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на него.
В судебное заседание явку обеспечил истец.
Ответчик и третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
Как следует из материалов дела, истцом по договору купли-продажи кафе-бара и земельного участка CJI-01/8-10-22 от 08.10.2022 г., заключенному с ООО «Серебряная Лагуна», приобретены на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 50:23:0020291:363, категория земель – земли населенных пунктов, основной вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, условно разрешенный вид разрешенного использования – общественное питание, а также расположенный на указанном земельном участке объект незавершенного строительства (кафе-бар) с кадастровым номером 50:23:0020291:1198.
Указанные объекты принадлежат истцу на праве собственности, что подтверждается выписками из ЕГРН.
Согласно выписке из ЕГРН от 27.10.2023 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:23:0020291:363 вид разрешенного использования – основной вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, условно разрешенный вид разрешенного использования – общественное питание.
Как указывает истец, на земельном участке им завершено строительство указанного здания (кафе-бар).
Истец обратился в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, По результатам рассмотрения предоставленных Истцом документов уполномоченный орган выдал решение об отказе в регистрации документов, необходимых для предоставления указанной государственной услуги. В качестве оснований отказа указаны отсутствие необходимых для предоставления государственной услуги документов, а также наличие противоречивых сведений в представленных документах.
На основании вышеизложенного, истец обратился с настоящими требованиями в суд.
В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Согласно п. 39, 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В обоснование доводов, положенных в основу искового заявления, истцом представлены:
- Техническое описание на нежилое здание Кафе-бар,
- Градостроительный план земельного участка №РФ-50-3-71-0-00-2021-23300 от 22.07.2021,
- заключение Главного управления культурного наследия Московской области, в котором указано, что земельный участок расположен в границах населенного пункта на освоенной территории, Главное управление культурного наследия Московской области считает нецелесообразным проведение дополнительной государственной историко-культурной экспертизы Земельного участка
- заключение № 875 по согласованию размещения/строительства//реконструкции объекта, выданное АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "МОСКОВСКИЙ АВИАЦИОННО-РЕМОНТНЫЙ ЗАВОД ДОСААФ"
- письмо ФСО от 16.08.2021 о принятом решении согласовать, строительство (реконструкцию) объекта в зонах охраняемых объектов и на прилегающих территориях к трассам проезда (передвижения) объектов государственной охраны на территории Московской области
- заключение по оценке влияния объекта (искусственного препятствия) здание кафе-бар по адресу Московская область, Раменский район, сп. Сафоновское, д. Поповка на безопасность полетов на приаэродромной территории и в районе аэродрома «Раменское», подготовленное АО «Летно- исследовательский институт им. М.М. Громова,
- свидетельство от 06.02.2020 о согласовании архитектурно–градостроительного облика объекта капитального строительства на территории Московской области, утв. начальником территориального управления Раменского городского округа и городских округов Жуковский и Бронницы Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области,
- разрешение на строительство от 10.09.2021 г. № RU50-23-19395-2021
Также истцом заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы.
Определением суда от 29.03.2024 г. по делу назначена судебная экспертиза.
Проведение экспертизы поручено экспертной организации ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ "МОСКОВСКОЕ ОБЛАСТНОЕ БЮРО ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) экспертам ФИО2, ФИО3
Определением Арбитражного суда Московской области от 20.05.2024 года произведена замена экспертов ФИО2, ФИО3 при производстве экспертизы по делу № А41-102555/23. Поручено проведение экспертизы ГБУ "БТИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), эксперту ФИО4
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
1. Произвести техническое описание объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0020291:363, по адресу: Московская область, р-н Раменский, с/п Сафоновское. Определить является ли данный объект объектом капитального строительства, прочно связанным с землей, то есть объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно?
2. Определить, расположен ли спорный объект в границах земельного участка с кадастровым номером 50:23:0020291:363?
3. Соответствует ли данный объект нормативно-техническим, строительным, градостроительным, противопожарным, экологическим и иным требованиям, нормам и правилам, в том числе нормам СНиПов, Правилам землепользования и застройки территории (части территории) Раменского городского округа Московской области, действующим на момент возведения спорного объекта и в настоящее время? Соответствует ли назначение спорного объекта виду разрешенного использования земельного участка?
4. Создает ли указанный объект угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли права и законные интересы иных лиц?
В материалы дела поступило заключение экспертов №А-01-9636/08-24 от 29.08.2024, в котором сформулированы следующие выводы.
Ответ на вопрос № 1:
Объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0020291:363, расположенном по адресу: Московская область, р-н Раменский, с/п Сафоновское - является объектом недвижимости (объектом капитального строительства). Перемещение без несоразмерного ущерба его назначению - невозможно.
Техническое описание объекта приведено на стр. 21-22 заключения.
Ответ на вопрос № 2:
Спорный объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 50:23:0020291:363. Схема расположенного спорного объекта приведена на стр. 25 заключения.
Ответ на вопрос № 3:
Объект экспертизы не соответствует строительным, градостроительным, противопожарным, экологическим нормам и правилам, Правилам землепользования и застройки территории (части территории) Раменского г.о. Московской области, действующим на момент возведения спорного объекта и в настоящее время.
Соответствие назначения спорного объекта виду разрешенного использования земельного участка определить не представляется возможным, т.к. объект не завершен строительством.
Экспертом указано на несоответствие объекта градостроительным характеристикам:
- Минимальные отступы от границ земельного участка до исследуемого объекта менее нормативных 3,0 м (рампа (терраса) входящая в пятно застройки на расстоянии 1,6 м от границы ЗУ).
Экспертом указано на несоответствие объекта строительным нормам и правилам:
Анализ соответствия объекта СП 118.13330.2022
- Размещение здания на отведенном для строительства участке не соответствует Градостроительному кодексу (расстояние до границ соседнего участка менее 3 м) (требования п.4.1 не выполнены),
- Исходя из своего объемно-планировочного решения и инженерно-технического оснащения Объект экспертизы не является доступным для МГН (требования п.4.3 не выполнены)
- Объект экспертизы не предусматривает при наружном входе для посетителей воздушно-тепловую завесу или тамбур (требования п.4.24 не выполнены),
- Объект не имеет входной площадки перед дверью в соответствии с требованиями СП 59.1330 (требования п. 6.5 не выполнены).
- На территории Объекта экспертизы не установлена система видеонаблюдения (требования п. 6.44 не выполнены),
- В здании перед входом не предусмотрена воздушно-тепловая завеса (требования п. 7.14 не выполнены).
Также экспертом исследован объект экспертизы на соответствие пожарным нормам и правилам.
Регулирующим документом в области пожарной безопасности является Технический регламент о требованиях пожарной безопасности №123-Ф3.
Основные требования пожарной безопасности при проектировании строительных объектов изложены в ст. 80, 87 и 90 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".
Экспертом указано на несоответствие объекта пожарным нормам и правилам.
- Безопасная эвакуация не обеспечивается (не соответствует ст. 80),
- Нормальная деятельность пожарных подразделений (доступ в помещения, подача огнетушащих веществ и спасение людей) не обеспечивается посредством: наличия необходимого количества первичных средств пожаротушения в соответствии с п. 400 ПП-РФ № 1479 (не соответствует ст. 80);
- Объект экспертизы не имеет средства подъема личного состава подразделений пожарной охраны и пожарной техники (не соответствует ст.90)
Кроме того, экспертом исследовался объект на соответствие санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам и указано на следующее несоответствие:
на Объекте не организована рациональная система сбора, временного хранения и регулярного вывоза твердых бытовых отходов. Прилегающая территория Объекта не оснащена достаточным количеством урн, которые очищаются по мере их наполнения (п.2.9 СП 2.1.3678-20).
Ответ на вопрос № 4:
Возведенный объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права и законные интересы третьих лиц.
Отвечая на вопрос 4 (стр. 39 заключения эксперта, лист дела 163) экспертом указано, что при несоответствие объекта экспертизы одному из вышеперечисленных пунктов здание следует считать небезопасным и представляющим угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан. По результатам натурного осмотра объекта экспертом представлена таблица соответствия параметров объекта требованиям технического регламента (табл.4 анализ положений о безопасности).
В таблице 4 отражены содержание требования и обеспеченность требованиям безопасности. Согласно указанной таблице не соответствует требованиям безопасности следующее:
Содержание требований
Обеспеченность требований
II Требованиям пожарной безопасности
Здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения исключалась возможность возникновения пожара, обеспечивалось предотвращение или ограничение опасности задымления здания или сооружения при пожаре и воздействия опасных факторов пожара на людей и имущество, обеспечивались защита людей и имущества от воздействия опасных факторов пожара и (или) ограничение последствий воздействия опасных факторов пожара на здание или сооружение, а также чтобы в случае возникновения пожара соблюдались следующие требования:
4) эвакуация людей (с учетом особенностей инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения) в безопасную зону до нанесения вреда их жизни и здоровью вследствие воздействия опасных факторов пожара;
Не обеспечено
Безопасная эвакуация людей не обеспечивается посредством возможности своевременного оповещения людей о пожаре посредством работы системы СОУЭ, наличия достаточного количества путей эвакуации и эвакуационных выходов, а также их инженерно-технического обеспечения.
5) возможность доступа личного состава подразделений пожарной охраны и доставки средств пожаротушения
Не обеспечено
Фактические объемно-планировочные решения здания не обеспечивают доступ личного состава пожарной охраны и доставку средств
6) возможность подачи огнетушащих веществ в очаг пожара;
Не обеспечено
Фактические объемно-планировочные решения здания не обеспечивают подачу огнетушащих веществ в очаг пожара, а эксплуатационные и функциональные процессы не создают каких-либо препятствий для ее осуществления.
VI. Доступность зданий и сооружений для инвалидов и других
групп населения с ограниченными возможностями передвижения
1. Жилые здания, объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктур должны быть спроектированы и построены таким ^ образом, чтобы обеспечивалась их доступность для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения.
Не обеспечено
Объект экспертизы не обеспечивает доступность для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения.
Э
Э
Экспертиза проведена, а ее результаты оформлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, а потому суд признает заключение эксперта допустимым доказательством, подлежащим исследованию наряду с другими доказательствами по делу.
Сторонами заключение эксперта не оспорено и другими доказательствами не опровергнуто.
В подтверждение довода об устранении выявленных экспертом несоответствий истцом в материалы дела представлено техническое заключение № 25-02-0015 от 07.02.2025 по результатам обследования здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0020291:363, подготовленное Обществом с ограниченной ответственностью «СУДЭКСПЕРТИЗА», содержащие фотоматериалы.
В данном заключении сформулированы следующие выводы:
В результате проведенного обследования здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0020291:363, было установлено, что нарушения, выявленные в Заключении эксперта №А-01-9636/08-24 от 29.08.2024, устранены, за исключением несоблюдения минимальных 3-х метровых отступов от границ земельного участка.
Несоблюдение минимальных отступов от границ при размещении здания не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не оказывает влияния на окружающую среду и объекты культурного наследия и исторических поселений, с учетом положений ч.1 ст.12 ПЗЗ, ч.8 ст.36 ГрК РФ, несоблюдение минимальных отступов (менее 3 м) от границ земельного участка, является допустимым, остальные предельны параметры соблюдены. Здание может эксплуатироваться без сроков приведения в соответствие с градостроительным регламентом.
С учетом устраненных нарушений, здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0020291:363, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, так как соответствует требованиям Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009 N 384-ФЗ и Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" от 22.07.2008 № 123-ФЗ.
Данное техническое заключение участниками процесса не оспорено и иными доказательствами не опровергнуто.
Как разъяснено в п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.
Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.
С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Согласно ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
В данном конкретном случае, суд признает несоблюдение отступов от границ земельного участка несущественным нарушением, не влекущим невозможность сохранения постройки как не соответствующую балансу между публичным и частным интересом, принимая во внимание, что снос самовольной постройки является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению.
Доказательств того, что использование земельного участка и объекта капитального строительства с учетом данного нарушения опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, суду не представлено.
С учетом изложенного, оценив имеющиеся доказательства, учитывая, что земельный участок принадлежит на праве собственности истцу, выявленные экспертом несоответствия устранены, а потому угроза жизни и здоровью граждан, как и нарушение прав третьих лиц отсутствуют, принимая во внимание также отсутствие доказательств наличия очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения истца, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.
Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить.
Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание – Кафе-бар, Литера Б, б, инвентарный номер 2024, количество этажей 1, общей площадью 263,2 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0020291:363 по адресу: Московская область, Раменский городской округ.
Решение суда является основанием для постановки объекта капитального строительства на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на него.
Решение может быть обжаловано.
Судья А.А. Попов