ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
06 июня 2025 года Дело № А56-115637/2022 Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе: председательствующего Бугорской Н.А., судей Балакир М.В., Полубехиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А.,
при участии согласно протоколу судебного заседания от 22.05.2025,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3103/2025) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.12.2024 по делу № А56-115637/2022, принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, о взыскании,
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о расторжении договора аренды от 24.05.2021 № 03-А045320, об обязании Комитета принять нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Моховая ул., д. 27 – 29, лит. А., этажи 1, 2, пом. 30-Н, общей площадью 619,8 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001189:2908
(далее – помещение), по акту приема-передачи, о взыскании с Комитета
8 781 458,35 руб. неосновательного обогащения в виде арендной платы, о взыскании с Комитета 7 983 434,81 руб. неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений.
Исковые требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
Определением арбитражного суда от 18.11.2022 исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А56-115637/2022.
Комитет обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к предпринимателю о взыскании по договору аренды от 24.05.2021 № 03-А045320 задолженности по арендной плате за период 01.03.2022 по 31.07.2022 в размере 3 048 893 руб. 95 коп., о расторжении договора аренды от 24.05.2021 № 03-А045320. Исковые требования уточнены в порядке статьи 49 АПК РФ.
Определением арбитражного суда от 06.12.2022 исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А56-121870/2022.
В ходе судебного разбирательства определением суда от 14.02.2023 дело № А56-115637/2022 и дело № А56-121870/2022 объединены в одно производство под номером А56-115637/2022.
Решением от 28.07.2023 в удовлетворении требований Предпринимателя отказано, исковые требования Комитета удовлетворены.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2023 решение от 28.07.2023 оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.05.2024 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.07.2023, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в ином составе суда в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Определением суда от 11.06.2024 исковое заявление принято к производству.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.12.2024 договор аренды от 24.05.2012 № 03-А045320 расторгнут; суд обязал Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга принять нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, лит. А, пом. 30-Н, этажность – 1, 2, общей площадью 619,8 кв.м, с кадастровым номером: 78:31:0001189:2908 по акту приема-передачи; взыскал с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 8 781 548,35 руб. неосновательного обогащения, выраженного в оплате арендной платы, 7 983 434,81 руб. стоимости неотделимых улучшений, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 124 824 руб. В удовлетворении требований Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга отказано.
Не согласившись с решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой об его отмене, считая его незаконным и необоснованным, поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права и неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; в том числе ссылаясь на пункт 3 статьи 623 ГК РФ, указал, что предпринимателем работы по производству неотделимых улучшений объекта не согласовывались, доказательств таких согласований в материалы дела не представлено. Письменных уведомлений о производстве работ в адрес Комитета не направлялось, доказательств направления таких уведомлений в материалы дела не представлено. В связи с чем, просит решение отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований предпринимателя отказать, встречные исковые требования удовлетворить.
В судебном заседании представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал. Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции в решении и подтверждается материалами дела, помещение находится в собственности Санкт-Петербурга.
В соответствии с решением Комитета от 07.12.2020 № УРОНФ-3178/20 проведены торги в форме аукциона на право заключения договора аренды помещения с целевым назначением – «под хостел».
Цель использования помещения установлена распоряжением Комитета от 28.03.2017 № 55-р «Об использовании объектов недвижимости для размещения хостелов».
Санкт-Петербург в лице Комитета (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 24.05.2021 № 03-А045320
(далее – договор), согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда – нежилое помещение, расположенное в здании, являющемся объектом культурного наследия регионального значения «Жилой дом Страхового общества «Россия» с садом и оградами», расположенное по адресу:
г.Санкт-Петербург, Моховая ул., д. 27 – 29, лит. А, этажи 1, 2, пом. 30-Н, общей площадью 619,8 кв. с кадастровым номером 78:31:0001189:2908, на основании протокола подведения итогов открытого аукциона в электронной форме от 14.04.2021; цель использования – для организации хостела; цель использования не подлежит изменению.
Помещение передано предпринимателю по акту приема-передачи.
Предприниматель приступил к производству отделочных работ и закупке оборудования, необходимого для эксплуатации помещения в качестве хостела. Предприниматель перечислял арендную плату в соответствии с условиями договора.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.11.2021 по делу № А56-55531/2021 удовлетворен иск товарищества собственников жилья «Феникс» о запрете предпринимателю осуществлять деятельность хостела по адресу: Санкт-Петербург, Моховая ул., д. 27 – 29, лит. А, пом. 30-Н.
Предприниматель считает, что с учетом обстоятельств, установленных в рамках дела № А56-55531/2021, арендодатель предоставил в аренду объект недвижимости, который невозможно использовать в соответствии с предусмотренной договором целью использования – под хостел. Фактически арендодатель предоставил объект, который заведомо был непригоден для эксплуатации в качестве хостела, извлекал из этого выгоду в качестве арендных платежей, а также приобрел объект в качественно лучшем состоянии, чем до сдачи его в аренду.
ФИО1 также отмечает, что направил Комитету письмо с требованием об изменении вида разрешенного использования, Комитет отказал в изменении вида разрешенного использования.
В связи с невозможностью согласовать альтернативные виды использования объекта предприниматель направил Комитету письмо о расторжении договора с требованием о возмещении понесенных им расходов.
Предприниматель указывает, что размер произведенных им арендных платежей с момента заключения договора аренды составил 8 781 458 руб. 35 коп., утверждает, что выполнил ремонт спорного объекта недвижимости, общая стоимость которого составила 7 983 434 руб. 81 коп. По мнению арендатора, он имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
С учетом изложенного предприниматель обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора, об обязании Комитета принять нежилое помещение и о взыскании с Комитета 8 781 458 руб. 35 коп. неосновательного
обогащения в виде уплаченной арендной платы, а также 7 983 434 руб. 81 коп. неосновательного обогащения в возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
Комитет также обратился в суд с иском к предпринимателю о расторжении договора и взыскании 3 048 893 руб. 95 коп. задолженности по арендной плате за период 01.03.2022 по 31.07.2022.
В обоснование иска Комитет ссылался на следующее.
Поскольку решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.11.2021 по делу № А56-55531/2021, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2022 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.08.2022, предпринимателю было запрещено осуществлять деятельность хостела в помещении, Комитет в адрес предпринимателя направил проект соглашения о расторжении договора.
Однако договор не был расторгнут, объект предпринимателем не возвращен.
В соответствии с пунктом 5.3.2 договора возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев является основанием для его досрочного расторжения.
Комитет направил в адрес предпринимателя претензию от 18.07.2022 № ПР-25434/22-0-0 с предложением о погашении задолженности, добровольном расторжении договора аренды и освобождении занимаемого помещения.
Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворены требования Предпринимателя и отказано в иске Комитету.
Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал решение подлежащим изменению по следующим основаниям.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно статьям 606, 611, 612, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
По своей правовой природе договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.
Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.
В соответствии с пунктом 1.1 договора Комитет обязался передать предпринимателю помещение, цель использования – для организации хостела, цель использования не подлежит изменению.
Между тем спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей не может быть использовано под хостел, поскольку не имеет отдельного, изолированного от жилой части здания входа. В то же время оборудовать такой вход невозможно, поскольку помещение расположено в здании, являющемся объектом культурного наследия регионального значения.
Кроме того, в нарушение норм пожарной безопасности, установленным для хостелов, помещение не отделено от жилой части здания противопожарными преградами без проемов. Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.11.2021 по делу № А56-55531/2021, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела. Указанным решением предпринимателю запрещено осуществлять деятельность хостела в помещении.
Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих предпринимателю пользоваться арендованным помещением.
Таким образом, Комитет передал предпринимателю имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением под хостел, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество в силу названных обстоятельств.
Предпринимателем заявлено к взысканию 8 781 458 руб. 35 коп. внесенных в качестве арендных платежей. Данная сумма Комитетом не оспорена.
С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу, признав, что оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате не имеется, а уже внесенные им по договору арендные платежи подлежат возврату как неосновательное обогащение, при этом требование Предпринимателя о расторжении договора соответствует статье 620 ГК РФ. В связи с расторжением договора аренды Комитет обязан принять нежилое помещение на основании статьи 622 ГК РФ.
Оснований для переоценки выводов суда в указанной части у апелляционного суда не имеется.
Судом также удовлетворено требование предпринимателя о взыскании 7 983 434,81 руб. неосновательного обогащения в возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
Однако суд не учел следующее, что в качестве убытков в настоящем случае Предприниматель предъявляет к взысканию сумму за производство неотделимых улучшений арендованного помещения.
Так в исковом заявлении предприниматель ссылался на то, что произведены следующие работы: ремонт плинтусов и покрытий полов, устройство тепло- и звукоизоляции, устройство оснований полов, расчистка мела, шпатлевка поверхностей, снятие штукатурки с потолков, ремонт лепных розеток и погонных лепных изделий, покрытие поверхностей грунтовкой, окраска, оштукатуривание поверхностей и т.д.
По условиям пункта 2.2.1 договора арендатор обязался использовать объект в соответствии с пунктом 1.1 договора и установленными законодательством нормами и правилами использования зданий (помещений), в том числе санитарными нормами и правилами, требованиями пожарной безопасности, нормами законодательства об охране памятников истории и культуры в необходимых случаях; не позднее 30 дней с момента подписания договора согласовать в Министерстве Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий и Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и
благополучия человека возможность использования объекта под предполагаемое функциональное назначение; в течение 10 дней со дня получения согласования органов МЧС России и Роспотребнадзора, а также при изменении функционального назначения, согласованного в указанных органах, письменно уведомить арендодателя о конкретной цели использования объекта.
В силу пункта 6.1.14 Свода правил СП 1.13130 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», утвержденного Приказом МЧС России от 19.03.2020 № 194, помещения общественного назначения должны иметь входы, эвакуационные выходы и пути эвакуации, изолированные от жилой части здания. При рассмотрении дела, предпринимателем не оспаривался тот факт, что он приступил к ремонту помещения до получения необходимых согласований, требования МЧС России; организация эвакуационных выходов выполнена не была таким образом, суд первой инстанции верно указал на то, что затраты, понесенные предпринимателем в связи с произведенным ремонтом до получения всех необходимых для размещения в спорные помещения хостела согласований, не могут быть отнесены к неосновательному обогащению, выраженного в неотделимых улучшениях, которое возникло по вине Комитета.
Как следует из абзаца 3 пункта 2.2.4 договора, ответчик обязан производить за свой счет капитальный ремонт, иные неотделимые улучшения объекта, включая работы по обеспечению беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объекту (далее - работы по обеспечению доступности объекта для инвалидов), предварительно согласовав объемы и сроки их производства с арендодателем. Затраты арендатора на производство капитального ремонта, иных неотделимых улучшений объекта, включая работы по обеспечению доступности объекта для инвалидов, возмещаются в соответствии с пунктом 7.1 договора в порядке, установленном законодательством
Санкт-Петербурга.
Арендатор вправе не согласовывать с арендодателем проведение работ по капитальному ремонту объекта, производству иных неотделимых улучшений объекта, в том числе связанных с работами по обеспечению доступности объекта для инвалидов, но обязан предварительно письменно уведомить арендодателя о производстве таких работ с указанием объемов работ и сроков их проведения. Затраты арендатора на проведение указанных работ (выполненных без согласования с арендодателем) не возмещаются.
Вместе с тем предпринимателем работы по производству неотделимых улучшений объекта не согласовывались, доказательств таких согласований в материалы дела не представлено. Письменных уведомлений о производстве работ в адрес Комитета не направлялось, доказательств направления таких уведомлений в материалы дела не представлено.
Истец в судебном заседании апелляционного суда настаивал на квалификации взыскиваемой суммы в качестве убытков, однако поскольку доказательств согласования Комитетом произведенных работ не представлено, совокупность условий, предусмотренных статьей 15 ГК РФ, истцом не доказана.
При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения иска в части взыскания 7 983 434 руб. 81 коп. неосновательного обогащения в возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не имеется.
Остальные доводы Комитета, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом оценки судов трех инстанций, а также тщательно исследованы судом и подробно изложены в решении.
При таком положении, поскольку выводы суда первой инстанции нельзя признать соответствующими имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам
спора и нормам материального и процессуального права, обжалуемое решение подлежит изменению.
По результатам рассмотрения дела расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.12.2024 по делу № А56-115637/2022 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:
«Расторгнуть договор аренды от 24.05.2012 № 03-А045320.
Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга принять нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, лит. А, пом. 30-Н, этажность – 1, 2, общей площадью: 619,8 кв.м, с кадастровым номером: 78:31:0001189:2908 по акту приема-передачи.
Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 8 781 458,35 руб. неосновательного обогащения, выраженного в оплате арендной платы, расходы по уплате государственной пошлины в размере 67 954 руб.
В остальной части иска отказать.
В удовлетворении требований Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга отказать»
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий Н.А. Бугорская Судьи М.В. Балакир
Н.С. Полубехина