АРБИТРАЖНЫЙ СУД
НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
Дело № А43-32615/2024
Нижний Новгород
05 февраля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 28.01.2025.
Полный текст решения изготовлен 05.02.2025.
Арбитражный суд Нижегородской области в составе
судьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-741)
при ведении протокола судебного заседания секретарем Круско М.А.
с участием представителей
от ответчика: Егорова В.Д. (доверенность от 19.08.2024),
ФИО2 (доверенность от 01.11.2024)
рассмотрел в открытом судебном заседании дело
по иску индивидуального предпринимателя ФИО3
(ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью "Альбион-2002"
(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
о расторжении договора аренды,
и
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее –Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альбион-2002" (далее – ООО "Альбион-2002", Общество) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 09.03.2021 № 99/21, об обязании освободить.
Исковое требование основано на статьях 615, 616, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что арендатор не содержит имущество (нежилое помещение, площадью 153,7 квадратного метра, расположенное по адресу: <...> этаж) в надлежащем состоянии, не осуществляет текущий ремонт, чем существенно нарушает условия сделки.
Истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку уполномоченного представителя в суд не обеспечил, представил ходатайство об отложении судебного заседания на иную дату в связи с занятостью представителя в другом судебном заседании. В ходе предварительного судебного заседания представитель истца поддержал требование о расторжении договора аренды, требование об освобождении нежилого помещения просил не рассматривать.
В судебном заседании представители ответчика иск не признали по доводам, изложенным в письменном отзыве, указали на устранение нарушений и отсутствие доказательств существенного характера этих нарушений; пояснили, что в результате выпадения осадков 13.04.2024 произошла протечка крыши, что привело к затоплению помещения. Причиной протечки послужило несвоевременное проведение ремонта крыши. Ввиду проникновения влаги внутрь помещения была повреждена проводка, внешняя отделка стен, образовалась настенная плесень. Также было повреждено холодильное оборудование вместе с находившейся в нем продукцией. Ответчик ссылается на то, что арендатором были предприняты меры для полного очищения от плесени, чтобы не допустить ее последующего распространения. После ее уничтожения, арендатор выполнил работы по восстановлению внешней отделки пораженных участков, в частности, полной зачистки, проведения штукатурных работ, обработки грунтом и последующей покраски. Данные работы были проведены арендатором несмотря на то, что ремонт крыши, заключающийся в восстановлении ее изношенных элементов, направленный на возвращение первоначальных свойств водонепроницаемости, также относится к капитальному ремонту. В целях соблюдения пункта 2.2.2 договора сотрудниками арендатора на постоянной основе осуществляется уборка помещения, а также прилегающей территории в пределах пяти метров, также арендатором заключен договор с региональным оператором ООО "Тверьспецавтохозяйство" на оказание услуг по вывозу ТКО. Условиями договора не предусмотрено необходимое количество урн и их размер. Истцом не были предоставлены доказательства, позволяющие определить состояние облицовки колонн входной группы до заключения договора и в настоящее время. Ответчик просит принять во внимание, что им был произведен ремонт колонн крыльца и общее восстановление у входной группы, произведена дополнительная отделка с целью уменьшения износа в будущем. Также ответчик полагает, что истцом не представлены соответствующие доказательства, позволяющие определить причастность ответчика к разрушению зоны разгрузки; разрушение кирпичной кладки под зоной разгрузки не может считаться существенных ухудшением имущества по причине его изначального состояния. С момента заключения договора состояние зоны разгрузки не было ухудшено. Установка кондиционера, в частности организация отвода конденсата путем вывода дренажной трубки на улицу, была проведена в соответствии с техническими регламентами, предоставляемыми изготовителями. По мнению ответчика, законодательством не предусматривается обязательная установка дренажной трубки для отвода конденсата сразу в канализацию. Общество полагает, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие нанесение существенного ухудшения имущества, в результате отвода конденсата кондиционера на улицу. Кроме того, арендатором была произведена замена унитаза, как только было обнаружено повреждение. Ответчиком была проведена полная замена лестницы, расположенной у входной группы с заменой плитки. С учетом того, что в разумный срок были устранены недостатки, связанные с содержанием арендованного помещения в исправном состоянии, ответчик возражает против расторжения договора по указанным основаниям. Акт осмотра нежилого помещения от 30.09.2024 ответчик считает ненадлежащим доказательством по делу, поскольку осмотр был проведен без участия уполномоченного представителя ответчика, а отраженные в акте недостатки не соответствуют действительности на момент подачи искового заявления.
Суд рассмотрел и отклонил ходатайство истца об отложении судебного заседания, поскольку признал приведенные причины отложения неуважительными. Невозможность явки представителя в судебное заседание безусловным основанием для отложения судебного разбирательства не является, так как из ходатайства не следует, какие процессуальные действия в отсутствие явки своего представителя истец не сможет реализовать. Доводов относительно того обстоятельства, каким образом участие представителя заявителя может повлиять на результаты рассмотрения дела, в ходатайстве не приведено. При этом участие представителя в судебном заседании по другому делу не исключает возможность стороны направить в судебное заседание иного представителя либо вести судебное дело органу юридического лица, уполномоченному на основании учредительных документов.
На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя истца.
Изучив материалы дела, заслушав полномочных представителей ответчика, арбитражный суд пришел к следующему.
Как видно из документов, Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) заключен договор аренды от 09.03.2021 № 99/21 нежилого помещения общей площадью 153,7 квадратного метра, расположенное по адресу: <...> этаж, под магазин розничной купли-продажи алкогольной и табачной продукции, товаров народного потребления, продовольственных товаров и прочей продукции, сроком на семь лет. Объект аренды передан арендатору по акту 23.03.2021.
В пунктах 2.2.2 договора стороны предусмотрели обязанность арендатора содержать арендуемое помещение в исправности и надлежащем санитарном состоянии, соблюдать правила противопожарной безопасности режимного характера; обеспечить уборку прилегающей территории от мусора в границах пяти метров по периметру помещения.
В претензии от 11.07.2024 Предприниматель указал Обществу на нарушения пункта 2.2.2 договора аренды (скопление большого объема мусора на территории в пределах пяти метров; повреждение облицовки колон входной группы; наличие разрушения в зоне разгрузки, которые возникли при парковке грузового транспорта ООО «Альбион-2002» и выгрузке товаров в магазин; неправильную установку трубки вывода жидкости кондиционера, установленного арендатором, повлекшую повреждение брусчатка перед входом в подвальное помещение; разрушение и необходимость заменены унитаза в туалете (расколот пополам); необходимость проведения текущего ремонта лестничной площадки и замены сломанных плиток) и потребовал их устранить.
В ходе проведения осмотра объекта недвижимости совместно с представителями ответчика (акт от 30.09.2024) установлено, что большое скопление мусора у входа в помещение и у зоны выгрузки в периметре пяти метров от здания; повреждена лестничная площадка; разрушена облицовка двух колонн; наличие плесени на стенах и потолке при входе в помещение и с подсобном помещении в зоне выгрузки; разрушение кирпичной кладки в зоне выгрузки, связанные с неправильной парковкой автомобилей; повреждение брусчатки из-за неправильной установки трубки вывода жидкости кондиционера; сломан унитаз в туалетной комнате; повреждение арки между первым и вторым торговыми залами (л.д. 74 – 84).
Посчитав, что арендатор систематически на протяжении длительного времени ухудшает состояние арендуемого помещения, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Одним из условий применения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации является фактор непредвидимости наступления существенного изменения обстоятельств после заключения договора, стандарт разумности и добросовестности для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность выше, чем для лиц, такую деятельность не осуществляющих.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из акта обследования от 30.09.2024 и фотоматериалов к нему усматривается, что повреждения арендованного имущества носят незначительный характер, никоим образом не препятствуют использованию помещения по его назначению.
При сдаче помещения в аренду для целей размещения магазина розничной купли-продажи алкогольной и табачной продукции, товаров народного потребления, продовольственных товаров и прочей продукции, предполагается, что оно будет подвержено естественному износу при его обычном использовании.
Доказательств того, что обнаруженные арендодателем недостатки выходят за рамки естественного износа, Предприниматель не представил, равно как и доказательств наличия у арендатора воли на умышленное причинения вреда арендованному имуществу, использование помещения не по назначению.
Представленные ответчиком фотоматериалы свидетельствуют о ремонте крыльца, замене унитаза.
Сведения, находящиеся в открытом доступе в сети Интернет (л.д. 70), подтверждают факт разрушения кирпичной кладки в зоне выгрузки магазина по состоянию на 2020 год, то есть до передачи помещения в аренду Обществу.
Неоднократный характер выявленных нарушений условий пункта 2.2.2 договора со стороны арендатора не подтвержден надлежащими доказательствами. В период действия договора арендатор осуществлял ремонтные работы, о чем свидетельствует представленные ответчиком счета на оплату, сметы, справки о стоимости выполненных работ, акта приемки выполненных работ от 27.07.2023 по осуществлению ремонта лестничной площадки входной группы, облицовку колонн крыльца, оштукатуривание стен, покраску откосов, дверей, металлических конструкций.
Конкретные сроки осуществления ремонтных работ стороны в договоре не согласовали.
На обстоятельства, указанные в подпунктах 3 и 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не ссылался в качестве оснований для расторжения сделки.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к выводу о том, что указанные арендодателем обстоятельства не могут быть признаны существенными и образующими необходимую совокупность условий для досрочного расторжения договора по основаниям статей 451 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочного возврата предмета найма арендодателю.
При таких обстоятельствах причин для удовлетворения иска не найдено.
Из поведения ответчика не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, в связи с чем его ссылка на несоблюдение истцом претензионного порядка не имела значения при разрешении дела.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы за рассмотрение иска относятся на проигравшую сторону (истца).
Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
иск индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Альбион-2002" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о расторжении договора аренды от 09.03.2021 № 99/21 оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.
В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья Т.Н. Назарова