РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Москва
Дело № А40-228933/24-16-1085
11 июня 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 15 мая 2025 года
Полный текст решения изготовлен 11 июня 2025 года
Арбитражный суд города Москвы
в составе:
Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.,
при ведении протокола секретарём судебного заседания Родичевым И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «МЕДФРЕНДС» (109052, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Нижегородский, Рязанский пр-кт, д. 2, стр. 2, помещ. 1/5, этаж 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.12.2021, ИНН: <***>)
к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (125375, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.11.2002, ИНН: <***>)
о взыскании задолженности по договору аренды № 01-1/24-04 от 22.04.2024 г. за период с 22.04.2024 по 31.09.2024 в размере 4 972 085 руб.,
при участии:
от истца – ФИО1 по доверенности б/н от 29.11.2024 г.;
от ответчика – ФИО2 по доверенности № 157д от 25.12.2024 г.,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «МЕДФРЕНДС» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (далее – ответчик) о взыскании стоимости арендной платы, уплаченной по договору аренды № 01-1/24-04 от 22.04.2024 г. за период с 22.04.2024 г. по 15.05.2025 г. в размере 5 228 915 руб. 28 коп., с учётом заявления об увеличении размера исковых требований от 28.04.2025 г. исх. № 27.
Свои исковые требования истец обосновывает тем, что в арендованном истцом у ответчика помещении имеется повышенная концентрация спор плесневых грибков.
Ответчиком представлен отзыв на иск, в котором иск не признаёт, ссылаясь на отсутствие доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды.
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.
Представитель ответчика иск не признал по доводам отзыва.
Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключён договора аренды № 01-1/24-04 от 22.04.2024 г. (далее – Договор), в соответствии с которым ответчику был предоставлен в аренду нежилое здание общей площадью 511,8 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0006018:1063, расположенное по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Замоскворечье, ул. Кожевническая, дом 21, строение 1.
Договор заключён сроком на 25 лет до 22.04.2049 г. (п. 3.2 Договора).
Здание передано истцу по акту приёма-передачи объекта от 23.04.2024 г.
Как указывает истец, согласно Заключению по результатам микробиологического исследования воздуха от 01.07.2024 г., составленного старшим научным сотрудником кафедры биоинженерии Биологического факультета МГУ им ФИО3 ФИО4, согласно которому в ряде помещений арендованного здания выявлено значительное превышение допустимого уровня микробной контаминации.
Истец направил ответчику претензию от 08.08.2024 г. исх. № 25 об устранении выявленных нарушений.
Ответчик письмом от 22.08.2024 г. исх. № 2805/3 отказал в удовлетворении претензии, в связи с чем истец обратился в суд.
В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Истец полагает, что ответчик передал ему в аренду здание, часть помещений которого не может быть использовано по назначению в связи с значительное превышение допустимого уровня микробной контаминации.
В связи с этим истец полагает, что ответчиком не исполнены встречные обязательства по предоставлению арендованного имущества, в связи с чем уплаченная истцом арендная плата за всё время пользования помещениями подлежит возврату.
Определением суда от 09.12.2024 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Микосфера» ФИО5.
На разрешение экспертизы были поставлены следующие вопросы:
1) Соответствует ли уровень микробной (бактериологической и/или микологической) контаминации в воздушной среде нежилого здания – Объекта культурного наследия «Палаты» общей площадью 511,8 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0006018:1063, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Замоскворечье, ул. Кожевническая, дом 21, строение 1 (далее – Объект), нормам, предусмотренным для безопасной жизни и здоровья человека? Имеется ли превышение предельно-допустимого уровня микробной контаминации в соответствии с действующими санитарно-гигиеническими правилами и нормами? Если имеется, то в каких конкретно помещениях Объекта?
2) Если имеется превышение предельно-допустимого уровня микробной контаминации в помещениях Объекта, то каковы причины возникновения данного превышения?
3) Если имеется превышение предельно-допустимого уровня микробной контаминации в помещениях Объекта, то какова давность возникновения данного превышения?
4) Если причиной повешенного уровня микробной контаминации в помещениях Объекта является распространение плесени (грибка), то могли ли быть выявлены очаги плесени (грибка) и/или следы плесневого (грибкового) поражения помещений Объекта при осмотре Объекта при его приёмке в аренду в апреле 2024 года?
В заключении эксперта № 4112-25-МЭ от 20.01.2025 г. на поставленные судом вопросы были даны ответы, что на момент проведения отбора микологических проб обнаружены зоны превышения условного предельного допустимого уровня содержания плесневых грибов в помещениях на 1 этаже. Пребывание в таких помещениях может быть вредно для здоровья людей.
Наиболее вероятными причинами возникновения превышения предельно-допустимого уровня микробной контаминации в помещениях 1 этажа является наличие открытых и возможных скрытых очагов поражения плесневыми грибами отделочных материалов и конструкций помещений. Кроме того, вероятной причиной повыненной концентрации спор плесневых грибов в воздухе помещений может быть недостаточная вентиляция.
Не существует каких-либо биологических маркеров, позволяющих определить возраст плесени или давность её возникновения.
Также экспертом письмом от 26.03.2025 г. исх. № 2603/25-1 были предоставлены ответы на вопросы по экспертному заключению № 4112-25-МЭ, в котором указал, что концентрация микроорганизмов в воздухе не имеет постоянной величины и зависит от множества факторов, в том числе проветривания, функциональности вентиляционной системы.
Также эксперт указал, что налаживание микроклимата и регулярного проветривания и/или отладки функционирования системы вентиляции (при необходимости) в данных помещениях – данные помещения будут безопасны для длительного нахождения людей с точки зрения контаминации плесневыми грибами.
В судебном заседании 20.03.2025 г. эксперт на вопросы сторон и суда ответила, что невозможно установить, было ли превышение на дату приёмки помещения, поскольку плесневые грибы растут очень быстро, за неделю может возникнуть очаг заражения, а концентрация спор плесневых грибов в воздухе сильно зависит от проветривания. При этом на дату сбора проб все окна в помещениях, в которых обнаружена повышенная концентрация, была закрыты.
Таким образом, проведённой судебной экспертизой не установлено, что на дату подписания сторонами акта приёма-передачи объекта (23.04.2024 г.) уже существовали очаги заражения плесневыми грибами, а тем более имелась повышенная концентрация их спор в воздухе.
При этом в соответствии с п. 5.5.1 Договора арендатор (истец) обязался обеспечить соблюдение, в том числе санитарных норм и правил.
В силу п. 5.6.1 Договора арендатор (истец) помимо прочего обязуется поддерживать объект в надлежащем техническом и санитарном состоянии.
Арендатор обязан обеспечивать эксплуатацию, содержание и использование объекта в соответствии с требованиями, предусмотренными Договором и действующими нормативными правовыми актами, проводить за свой счёт текущий ремонт объекта (п.п. 14.10, 14.11 Договора).
Также согласно п. 17 (1) Охранного обязательства арендатор обязан осуществлять расходы на содержание объекта и поддержание его в надлежащем техническом и санитарном состоянии.
Таким образом, по условиям Договора обязанность по содержанию здания в соответствии с санитарными нормами после его приёмки истцом, лежит на истце.
Поскольку на дату приёмки здания в аренду очагов плесневого заражения выявлено не было, судебной экспертизой наличие таких очагов на дату приёмки здания не установлено, а после приёмки здания обязанность по его санитарному содержанию лежит на истце, требования истца являются не обоснованными.
При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.
Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований.
Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.
Судья:
М.Ю. Махалкин