АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Коммунистический проспект, д. 28, г. Южно-Сахалинск, 693000

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Южно-Сахалинск

Дело № А59-934/2023

24 июля 2023 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 12 июля 2023 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 24 июля 2023 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Зуева М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мошенским П.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 Ен Сук (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании незаконным решения от 08.02.2023 № ПЗУ-20230203-12017374666-4 об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов,

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 Ен Сук - представитель не явился,

от департамента землепользования города Южно-Сахалинска - ФИО2 по доверенности от 02.05.2023 № 34-Д,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 Ен Сук (далее - предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее - департамент) с названным заявлением.

В обоснование заявленных требований указано о том, что предприниматель является арендатором земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект незавершенного строительства. В целях завершения строительства объекта заявитель обратился в департамент с заявлением о предоставлении ему земельного участка. Однако решением департамента от 08.02.2023 № ПЗУ-20230203-12017374666-4 заявителю было отказано в предоставлении земельного участка без проведения торгов в целях завершения строительства. Полагая отказ департамента незаконным и необоснованным, ввиду его несоответствия нормативным основаниям, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Определением от 14.02.2023 заявление принято судом к рассмотрению.

Департамент в отзыве на заявление возражал против удовлетворения заявленных требований. Согласно возражениям, земельный участок был предоставлен предпринимателю в аренду на срок с 20.02.2013 по 19.02.2016 для строительства. В последующем указанный договор был расторгнут и заключен договор аренды на срок с 21.04.2017 по 21.04.2020 с целью строительства. Таким образом, льготный порядок получения в аренду публичного земельного участка для завершения строительства без торгов уже был реализован предпринимателем при заключении нового договора, что свидетельствует о законности оспариваемого решения департамента.

Определением от 09.06.2023 судебное разбирательство отложено до 12.07.2023.

Заявитель своего представителя в судебное заседание не направил, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель департамента возражал против удовлетворения требований по доводам отзыва на заявление.

В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд находит основания для рассмотрения дела в отсутствие представителя заявителя.

Заслушав представителя департамента, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

По материалам дела установлено, на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) между департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 21.04.2017 № 02141/17 (далее - договор).

Договор заключен на период с 21.04.2017 по 21.04.2020, в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0102002:1158, расположенного по адресу: <...>. Категория земельного участка: земли населенных пунктов, площадью 603 кв. м, назначение: для строительства объекта «Кафе-кулинария».

Согласно пункту 1.3 договора, на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0102002:1542.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 21.04.2017.

Согласно выписке из ЕГРН, предприниматель является собственником объекта незавершенного строительством на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0102002:1158 - кафе-кулинария с кадастровым номером 65:01:0102002:1542 (степень готовности 5 %) площадью застройки 270,9 кв. м.

Письмом от 28.07.2020 департамент уведомил предпринимателя о прекращении арендных отношений с 21.04.2020 в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка.

Предприниматель 02.02.2023 направил в департамент заявление, в котором просил о предоставлении указанного земельного участка в аренду для завершения строительства объекта с кадастровым номером 65:01:0102002:1542.

В ответ на обращение письмом от 08.02.2023 № ПЗУ-20230203-12017374666-4 департамент отказал заявителю в предоставлении спорного земельного участка. Отказ мотивирован тем, что предприниматель не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Предприниматель, считая данный отказ не соответствующим действующему законодательству и нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми ненормативными актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемых ненормативного акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данные ненормативный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

По результатам рассмотрения дела суд приходит к выводу об удовлетворении заявленного требования с учетом следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующее земельное законодательство предусматривает возможность арендатора заключить без проведения торгов договор аренды земельного участка под объектами незавершенного строительства.

Такой договор может быть заключен однократно при соблюдении приведенных выше условий, в том числе, если этот земельный участок не предоставлялся для завершения строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом, Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Установлено, спорный земельный участок с кадастровым номером 65:01:0102002:1158 предоставлен 21.04.2017 в аренду предпринимателю для строительства.

На указанном земельном участке произведено строительство объекта недвижимости с кадастровым номером 65:01:0102002:1542, право собственности, на который зарегистрировано за предпринимателем. Заявителю было выдано разрешение на строительство от 06.05.2016 № 65-64701000-06081-2016, которое прекратило действовать на основании распоряжения от 20.01.2021 № 61-р.

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно пункту 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

При этом, указанная норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Судом установлено, что департамент в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка от 21.04.2017, на котором расположен объект, принадлежащий заявителю, в судебном порядке не заявил требование об изъятии данного объекта путем продажи с публичных торгов.

Соответствующие требования предъявлены в арбитражный суд только в мае 2022 года. Данные требования были рассмотрены арбитражным судом в рамках арбитражного дела № А59-2311/2022 и удовлетворены судом. Однако решение суда в законную силу не вступило.

При таких обстоятельствах, с учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности предпринимателю, в отсутствие вступившего в законную силу судебного акта об изъятии этого объекта, спорный земельный участок не может быть предоставлен иным лицам и не может являться предметом аукциона.

В рассматриваемом случае публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском, об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен объект заявителя.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии у предпринимателя права на однократное предоставление в аренду спорного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства принадлежащего заявителю объекта недвижимости. Указанный вывод соответствует правовому подходу, приведенному в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

Также данная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699.

Таким образом, оспариваемый отказ департамента противоречит нормам земельного законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

В силу статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться, в частности, указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя, суд в соответствии со статьей 201 АПК РФ обязывает департамент повторно рассмотреть заявление предпринимателя от 02.02.2023 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0102002:1158 без проведения торгов для завершения строительства, принадлежащего заявителю объекта недвижимости.

При обращении в суд предпринимателем в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей.

В соответствии с положениями подпункта 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными физическими лицами уплачивается государственная пошлина в размере 300 рублей.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» установлено, что если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов.

В случае признания обоснованным полностью или частично заявления об оспаривании ненормативных актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц судебные расходы подлежат возмещению соответственно этим органом в полном объеме.

Таким образом, с департамента в пользу предпринимателя следует взыскать 300 рублей в возмещение судебных расходов на уплату государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 и 201 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

признать решение департамента землепользования города Южно-Сахалинска от 08.02.2023 № ПЗУ-20230203-12017374666-4 незаконным, как несоответствующее положениям Земельного кодекса Российской Федерации.

Обязать департамент землепользования города Южно-Сахалинска повторно рассмотреть заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 Ен Сук от 02.02.2023 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0102002:1158.

Взыскать с департамента землепользования города Южно-Сахалинска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 Ен Сук 300 рублей в возмещение расходов, понесенных на уплату государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, в кассационном порядке - в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья

М.В. Зуев