Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть решения оглашена 06.03.2025

Решение в полном объеме изготовлено 20.03.2025

г. Владикавказ Дело № А61-3225/24

20 марта 2025года

Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе судьи Сидаковой З.К., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Биченовой Д.Г., рассмотрев в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к заинтересованному лицу: АМС Моздокского городского поселения (ОГРН <***>, ИНН <***>), с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 о признании недействительными ненормативных правовых актов,

при участии до и после перерыва: представителей заявителя – ФИО3, ФИО4 по доверенности (в материалах дела).

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в том числе путем публичного размещения сведений в сети Интернет на сайте Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания и на сайте Верховного Арбитражного Суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Дело рассматривается в порядке статей 156, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, руководствуясь статьями 156, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания и не явившихся в судебное заседание.

Изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

ФИО1, ИНН: <***> является индивидуальным предпринимателем, зарегистрированным в установленным порядке, присвоен ОГРНИП: <***>, основной вид деятельности (код ОКВЭД 41.20) -Строительство жилых и нежилых зданий.

ФИО1, ИНН: <***>, является арендатором земельного участка с КН 15:01:0113011:455, общей площадью 3324кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <...> у правой межи участка №30. Право аренды на указанный земельный участок принадлежит заявителю на основании Договора аренды земельного участка №ТД-05/21 от 17.06.2021г. и Договора от 31.10.2023г. о переуступке и передаче прав и обязанностей по договору №ТД-05/21 от 17.06.2021г. Право аренды зарегистрировано за заявителем в ЕГРН 10.11.2023г. под №15:01:0113011:455-15/038/2023-7.

На земельном участке с КН 15:01:0113011:455 расположен объект незавершенного строительства с КН 15:01:0113011:2086 площадью 674,1 кв.м., степень застройки 26%, проектируемым назначением: нежилое, имеющее адресный ориентир РСО-Алания, <...> у правой межи участка №30. Данный объект незавершенного строительства приобретен заявителем на основании Договора купли-продажи от 31.10.2023г., право собственности ФИО1 зарегистрировано в ЕГРН под № 15:01:0113011:2086-15/038/2023-5.

Согласно п.2.1. Договора аренды земельного участка №ТД-05/21 от 17.06.2021г., срок аренды установлен на 3 года, то есть до 17.06.2024г.

Согласно п.4.1.4. Арендатор имеет право на предоставление земельного участка в преимущественном порядке по истечении срока действия настоящего договора на принятых Сторонами условиях, по письменному заявлению Арендатора не позднее, чем за месяц до истечения срока действия настоящего договора.

22 марта 2024г. заявитель обратился в АМС Моздокского городского поселения с заявлениями о предоставлении в аренду без проведения торгов в преимущественном порядке земельного участка с КН 15:01:0113011:455 в связи с необходимостью завершить строительства объекта незавершенного строительством с КН 15:01:0113011:2086.

05 апреля 2024г. письмом исх.№1200 АМС Моздокского городского поселения отказало в продлении срока договора аренды со ссылкой на использование предыдущим арендатором права однократного продления арендных отношений для завершения строительства правомерно возведенного объекта незавершенного строительством в соответствии с статьями 39.6 и 39.8. ЗК РФ.

19 апреля 2024 года ИП ФИО1 обратился вновь в АМС Моздокского городского поселения с заявлениями о предоставлении в аренду без проведения торгов в преимущественном порядке земельного участка с КН 15:01:0113011:455 в соответствии с п.4.1.4 Договора аренды земельного участка ЖГД-05/21 от 17.06.2021г., а также в порядке ст.39.6 ЗК РФ

06 мая 2024 года письмом исх.№1571 АМС Моздокского городского поселения было вновь принято решение об отказе заявителю в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 15:01:0113011:455 по основаниям, идентичным в отказе исх.№1200 от 05 апреля 2024г.

Заявитель, полагает, что отказы АМС Моздокского городского поселения незаконны, нарушают его права в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц регулируется положениями главы 24 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом N 171-ФЗ внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239 1 ГК РФ).

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Из содержания статьи 239 1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11. пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В данном случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39 6 ЗК РФ. Следовательно, у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Как следует из материалов дела, Постановлением Главы АМС Моздокского района РСО-Алания №314-3 от 27.02.2015г. был утвержден акт выбора земельного участка для предварительного согласования места размещения строительства частного дошкольного учреждения по адресу <...> напротив ГОУ НПО ПУ №13, категории земель- земли населенных пунктов, ВРИ- образование и просвещение на площади 3 324,0кв.м.

Постановлением Главы АМС Моздокского района РСО-Алания №345-3 от 12.05.2015г. был предоставлен в аренду Паскевич (правопредшественник заявителя в отношении земельного участка) земельного участка с КН 15:01:0113011:455, площадью 3324.0 кв.м., расположенный по адресу <...> напротив ГОУ НПО ПУ №13.

18.05.2015г. между АМС Моздокского района и Паскевич II.В. был заключен Договор аренды №69-15 от 18.05.2015г., зарегистрированный в ЕГРН 10.06.2015г. под №15-15/00915/009/069/2015-2.

Распоряжением Главы АМС Моздокского района РСО-Алания №153 от 26.05.2016г. было дано письменное согласие Паскевич на уступке прав и обязанностей арендатора по Договору аренды №69-15 от 18.05.2015г. в пользу нового арендатора ФИО2

09.06.2016г. между ФИО5 и ФИО2 был заключен договор об уступке прав и обязанностей арендатора №15АА0469376 от 09.06.2016г. который был зарегистрирован в ЕГРН надлежащим образом, что подтверждается реестровым делом земельного участка.

26.12.2018г. Решением Моздокского районного суда по делу №2-1051/18 удовлетворён иск ФИО2 о признании прав собственности за ним на объект незавершенный строительством, общей площадью 674 кв.м., расположенный на земельном участке с КН 15:01:0113011:455.

При этом суд оценивая договор аренды №69-15 от 18.05.2015г. срок которого на момент обращения с исковым заявлением истек, установил, что согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (ст. 610 ГК РФ). Исходя из того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. С учетом представленных по делу доказательств, суд приходит к выводу о том, что возведение на указанном земельном участке спорного объекта соответствует его целевому использованию, строительство которого началось на основании разрешения и в период срока действия договора аренды, соответственно истец пользовался этим земельным участком на законных основаниях. При этом незавершенный строительством объект создан без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, соответствует виду разрешенного использования, а его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Учитывая, вышеизложенное, суд полагает возможным признать за истцом право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: РСО-Алания, <...> у правой межи участка№30, общей площадью 674.1 кв.м, степенью готовности - 26%. Решение суда вступило в законную силу 29.01.2019г.

По настоящее время ни одна из сторон данного договора так и не заявила об отказе от его исполнения, договорные отношения в отношении спорного участка сохраняются, земельный участок не изъят.

29.04.2019г. на основании Решения Моздокского районного суда от 26.12.2018г. по делу №2-1051/18 было зарегистрировано в ЕГРН под № с КН 15:01:0113011:2086-15/035/2019-1 право собственности ФИО2 на объект незавершенный строительством с КН с КН 15:01:0113011:2086

31.10.2023г. между ФИО6 и ФИО1 был заключен договор купли продажи объекта незавершенного строительства с КН 15:01:0113011:2086 площадью 674,1 кв.м., право собственности ФИО1 зарегистрировано в ЕГРН под №№ 15:01:0113011:2086-15/038/2023-5.

С учетом вышеизложенных норм, АМС Моздокского городского поселения знала, что в период после истечения срока действия Договора аренды №69-15 от 18.05.2015г., срок истек 18.05.2018г., на территории спорного земельного участка был возведен объект незавершенного строительства, а Решением Моздокского районного суда, вступившего в силу 29.01.2019г. признано право собственности в отношении объекта. Орган местного самоуправления по настоящее время не предпринял никаких мер по предъявлению в суд соответствующего требования, не заявил требование о возвращении земельного участка, не заявлял требований о сносе данного объекта.

В рассматриваемом случае, как указано в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 июля 2022 г. N 308-ЭС22-3699 по делу N А63-4067/2021 требования заявителя основаны в том числе и на подпункте 10 пункта 2 и подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, которыми предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Аналогичная позиция содержится и в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2024 г. N 307-ЭС24-3430 по делу N А13-4308/2023.

Таким образом, требование индивидуального предпринимателя ФИО1 подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт.

Государственная пошлина по иску составляет 600 руб.

Заявитель при подаче заявлений уплатил государственную пошлину в размере 24000руб.

Следовательно, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в пользу заявителя следует взыскать 600 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины, излишне уплаченная истцом государственная пошлина в размере 23.400руб. госпошлины, подлежит возврату.

Руководствуясь статьями 198-211 Арбитражного процессуального кодекса РФ

РЕШИЛ:

1. Удовлетворить требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к АМС Моздокского городского поселения и признать незаконным отказ АМС Моздокского городского поселения заключить с ИП ФИО1 договор аренды земельного участка на три года, изложенный в письмах исх.№1200 от 05.04.2024г. и исх.№1571 от 06.05.2024г.

2. Обязать АМС Моздокского городского поселения заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 15:01:0113011:455, общей площадью 3324кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <...> у правой межи участка №30 сроком на 3 года без проведения торгов.

3. Обязать АМС Моздокского городского поселения в течение 1 месяца со дня вступления в законную силу решения суда направить в адрес ФИО1 проект договора аренды сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером 15:01:0113011:455, общей площадью 3324кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <...> у правой межи участка №30 для подписания.

4. Взыскать с АМС Моздокского городского поселения в пользу ИП ФИО1 расходы по уплате госпошлины в сумме 600руб.

5. Возвратить ИП ФИО1 из бюджета РФ излишне уплаченную платежным поручением №113 от 23.05.2024г. госпошлину в сумме 23.400руб. Выдать исполнительный лист.

6. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с даты принятия.

Жалоба подается через Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.

СудьяЗ.ФИО7