ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
443070, <...>, тел. <***>
www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
апелляционной инстанции по проверке законности и
обоснованности решения арбитражного суда
08 июля 2025 года Дело № А72-11612/2024
г. Самара 11АП-5103/2025
Резолютивная часть постановления оглашена 03 июля 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 июля 2025 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,
судей Дегтярева Д.А., Коршиковой Е.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кистановой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 21.03.2025, по делу № А72-11612/2024 (судья Рыбалкво И.В.),
по иску индивидуального предпринимателя ФИО1
к индивидуальному предпринимателю ФИО2
к индивидуальному предпринимателю ФИО3
третьи лица: ФИО4, Публично-правовая компания "Роскадастр" в лице Филиала ППК «Роскадастр» по Ульяновской области, Общество с ограниченной ответственностью «Лабиринт», Акционерное общество "Имущественная корпорация Ульяновской области" (Ульяновское областное БТИ)
о расторжении договора, взыскании денежных средств,
при участии представителей:
от истца – не явились, извещены надлежащим образом,
от ответчика ИП ФИО2 - не явились, извещены надлежащим образом,
от ответчика ИП ФИО3 – представитель ФИО5 по доверенности от 13.11.2024,
от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2, к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о расторжении предварительного договора купли–продажи недвижимого имущества от 31.10.2023, заключенного относительно земельного участка с кадастровым номером 73:10:031502:83 и находящегося на этом участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 73:10:031502:108; о взыскании с каждого из ответчиков по 1 065 301 руб. 77 коп., в том числе по 1 000 000 руб. 00 коп. – задаток в двойном размере, по 45 573 руб. 77 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО4, публично-правовая компания "Роскадастр" в лице Филиала ППК «Роскадастр» по Ульяновской области, общество с ограниченной ответственностью «Лабиринт» и акционерное общество "Имущественная корпорация Ульяновской области".
Решением от 21.03.2025 года Арбитражный суд Ульяновской области оставил без удовлетворения исковые требования истца.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на неполное исследование обстоятельств дела.
В судебном заседании представитель ответчика ИП ФИО3 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Представители истца, ответчика ИП ФИО2 и третьих лиц, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Рассматриваемый в настоящем деле спор возник из предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2023, заключенного между истцом и ответчиками относительно земельного участка с кадастровым номером 73:10:031502:83 и находящегося на нем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 73:10:031502:108, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи указанного имущества.
Обосновывая заявленные требования, истец заявил, что после заключения предварительного договора выяснилось, что на земельном участке находится трансформаторная подстанция, принадлежащая не продавцам, как указано в пункте 2.8 договора, а третьему лицу – ФИО4 Также истец указал на несоответствие границ участка, зарегистрированных в ЕГРН, с фактическим положением на местности, что препятствует его дальнейшей эксплуатации и регистрации прав на объект недвижимости. Считает, что эти обстоятельства являются существенным изменением условий, из которых стороны исходили при заключении предварительного договора, что в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса РФ является основанием для его расторжения.
Возражая против удовлетворения иска, ответчики указали, что надлежащим образом исполнили свои обязательства по предварительному договору: предоставили всю необходимую документацию, подготовили недвижимость к передаче, направили проект основного договора, подписанный со стороны продавцов, и были готовы заключить основной договор. Согласно их позиции, истец уклоняется от заключения основного договора без уважительных причин, что свидетельствует о его вине в неисполнении условий предварительного договора.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 429, 450, 451, 380, 381, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, содержащимися в пунктах постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Судом установлено, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2023 был заключен между истцом и ответчиками в письменной форме, содержит все необходимые условия, предусмотренные законодательством, в том числе срок заключения основного договора (в течение 6 месяцев с момента подписания предварительного договора). Ответчики своевременно направили истцу проект основного договора, подписанный с их стороны, и неоднократно предлагали заключить договор в установленный срок. Однако истец не подписал проект договора и отказался от его заключения.
Судом первой инстанции установлено, что расположение на земельном участке трансформаторной подстанции, принадлежащей третьему лицу, не влияет на объем прав покупателя по договору, поскольку это обстоятельство было оговорено в предварительном договоре, а сам истец осмотрел имущество до заключения договора и начал его использовать.
Суд первой инстанции отметил, что межевой план земельного участка был подготовлен в сентябре 2022 года, реестровая ошибка исправлена, границы участка установлены в соответствии с действующим законодательством и согласованы с собственниками смежных земель. Наличие наложения границ или спора между ответчиками и ФИО4 доказательствами не подтверждено.
Суд первой инстанции также установлено, что истец фактически получил доступ к объекту недвижимости, провёл ремонтные работы и начал его использовать, что свидетельствует о надлежащем исполнении ответчиками своих обязательств по предварительному договору.
Как верно отмечено судом первой инстанции, факт принадлежности трансформаторной подстанции не ответчикам, а третьему лицу, не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении предварительного договора, так как истец был осведомлён о наличии данного объекта на территории участка.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что истец не представил доказательств того, что данные обстоятельства были для него неожиданными, а также что он не мог бы разумно предвидеть их наличие при заключении договора.
Отклоняя доводы истца о нарушении прав на использование земельного участка из-за неточностей в координатах границ, суд первой инстанции указал, что такие нарушения не подтверждены материалами дела и не препятствуют заключению основного договора.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что правовые основания для расторжения предварительного договора отсутствуют, а задаток, уплаченный истцом, остается у ответчиков в соответствии с условиями договора и положениями статьи 381 Гражданского кодекса РФ.
Доводы заявителя, приведенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции нашел несостоятельными.
В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 1 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п.2 ст.451 Гражданского кодекса РФ).
Что индивидуальный предприниматель ФИО1 при заключении предварительного договора осмотрел имущество (незавершенное строительством здание, земельный участок) в месте его нахождения. Истец пояснил, что имущество было фактически ему передано, он осуществил ремонтные работы в здании, приступил к его эксплуатации.
Расположение на приобретаемом истцом земельном участке трансформаторной подстанции, принадлежащей иным лицам, оговорено условиями предварительного договора.
В п.2.8 предварительного договора стороны указали, что на продаваемом земельном участке с кадастровым номером 73:10:031502:83 находится объект движимого имущества - трансформаторная подстанция. Указанная трансформаторная подстанция находится в собственности Продавцов (по ? доли у каждого) и не предполагается к отчуждению по Основному договору. После заключения Основного договора трансформаторная подстанция остается в собственности Продавцов, которые приобретают право безвозмездного пользования земельным участком с кадастровым номером 73:10:031502:83 в части необходимой для доступа к объекту, его содержания, эксплуатации и обслуживания. При необходимости между сторонами может быть оформлено соответствующее соглашение о безвозмездном землепользовании, сервитут либо земельный участок для использования трансформаторной подстанции выделен в отдельное землепользование Продавцов.
При этом суд отметил, что кто именно является собственником указанной трансформаторной подстанции – ответчики или третье лицо ФИО4 – на объем прав истца как покупателя по договору не влияет.
Из представленных истцом фотографий и пояснений сторон следует, что принадлежащее ФИО4 нежилое административное здание с кадастровым номером 73:10:031502:111 находится в непосредственной близости от здания, предполагаемого к приобретению истцом.
Тем самым, истец с самого начала был осведомлен о расположении рядом с его зданием объекта недвижимости, который принадлежит иному лицу.
Согласно выписке из ЕГРН и по данным межевого плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО6 по заказу ответчиков 19.09.2022, в пределах земельного участка с кадастровым номером 73:10:031502:83 расположены лишь объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 73:10:031502:108 и 73:10:000000:46.
Здание ФИО4 с кадастровым номером 73:10:031502:111 находится за пределами земельного участка ответчиков. По данным ЕГРН указанное здание расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 73:10:031502:86, земельный участок является ранее учтенным (поставлен на кадастровый учет без координат границ).
Как следует из межевого плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО6 19.09.2022, при проведении межевых работ была устранена обнаруженная реестровая ошибка в местоположении земельного участка с кадастровым номером 73:10:031502:83 и расположенного на нем объекта капитального строительства с кадастровым номером 73:10:031502:108, произведено повторное определение координат по фактически существующим границам земельного участка и незавершенного строительством здания, осуществлено согласование границ участка в соответствии с требованиями действующего законодательства, границы земельного участка установлены.
Таким образом, заблаговременно, до заключения предварительного договора купли продажи все необходимые мероприятия в отношении предмета указанного договора были ответчиками (кадастровым инженером по их заказу) проведены, реестровая ошибка исправлена, границы земельного участка установлены.
Наличие наложения земельных участков или объектов недвижимости, спора об установлении границ между ответчиками и третьим лицом ФИО4 материалами дела (выписками из ЕГРН, межевым планом от 19.09.2022, пояснениями ППК «Роскадастр») не подтверждается.
Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица ФИО4 возражений относительно представленных документов не заявила, пояснений по делу не представила.
При таких обстоятельствах доводы заявителя о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, не подтверждаются надлежащими и бесспорными доказательствами.
Условий для расторжения договора, перечисленные в ст.451 Гражданского кодекса РФ, не имеется.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
Расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ульяновской области от 21.03.2025, по делу № А72-11612/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий Л.Л. Ястремский
Судьи Д.А. Дегтярев
Е.В. Коршикова