АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ФИО1 ул., д. 45, <...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Хабаровск
24 марта 2025 года № Ф03-603/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2025 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи Никитиной Т.Н.
судей Меркуловой Н.В., Ширяева И.В.
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью «Техстрой»: ФИО2, представитель по доверенности от 10.01.2025 № 01/2025;
от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области: представитель не явился;
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Техстрой»
на решение от 21.08.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2024
по делу № А73-2871/2024 Арбитражного суда Хабаровского края
по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Техстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 680042, Хабаровский край, г.о. город Хабаровск, <...>)
к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 680030, <...>)
о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка, признании права на выкуп испрашиваемого земельного участка
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Техстрой» (далее – ООО «Техстрой», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным решения Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (далее – МТУ Росимущества, управление) от 20.11.2023 № 10546.1-08 об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 27:23:0040105:3, площадь 98 083, 06 кв.м, в части отсутствия оснований для применения льготной цены в размере 2,5% от кадастровой стоимости; признании права на выкуп испрашиваемого земельного участка с применением льготной цены в размере 2,5% от кадастровой стоимости в порядке подпункта «б» пункта 4 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279.
Решением суда от 21.08.2024, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2024, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Законность решения суда первой и постановления суда апелляционной инстанций проверяется в порядке и пределах, установленных статьями 284, 286 АПК РФ, по кассационной жалобе общества, полагающего, что обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального права, без учета фактических обстоятельств дела, в связи с чем подлежат отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении требования.
Заявитель кассационной жалобы указывает, что исходя из положений подпункта «б» пункта 4 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279, следует, что само право собственности на расположенные на земельном участке здания, сооружения должно возникнуть в период отнесения соответствующих земельных участков или земель к изъятым из оборота или ограниченным в обороте, независимо от того, возникло ли это право у собственника, претендующего на предоставление земельного участка, либо предшествующих собственников.
Представитель общества в суде округа на доводах кассационной жалобы настаивал.
МТУ Росимущества, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в том числе с учетом опубликования соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку представителей в судебное заседание не обеспечило, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие. В отзыве на кассационную жалобу управление заявило о своем несогласии с изложенными в ней доводами, считает, что у суда округа оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела, по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (выписка от 20.11.2023) в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040105:3 площадью 98 083,06 кв.м, расположенного по адресу: <...>, поставленного на кадастровый учет 21.04.2004, категория земель: земли населенных пунктов, 01.11.2006 зарегистрировано право собственности Российской Федерации. Земельный участок был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование ФГУП «Главное военно-строительное управление № 6» на период с 02.06.2004 по 06.09.2023 (уведомление об отказе от права постоянного бессрочного пользования на земельном участке).
По результатам проведения на основании статей 139, 110, 111 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» торгов № 006794/2 от 22.11.2022 между ФГУП «ГВСУ № 6» (продавец в лице конкурсного управляющего ФИО3) и ООО «Техстрой» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого и движимого имущества от 01.12.2022 № 006794/2, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю объекты недвижимого и движимого имущества, расположенного, в том числе, на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0040105:3, согласно перечням, приведенным в Приложениях №№ 1, 2 к договору. При этом, как следует из содержания пункта 1.4, имущество принадлежит продавцу на праве хозяйственного ведения.
В Приложении № 1 приведен перечень переданного в собственность покупателю недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 27:23:0000000:4570, 27:23:0040105:106, 27:23:0040105:107, 27:23:0040105:108, 27:23:0040105:109, 27:23:0040101:110, 27:23:0010105:111, 27:23:0040105:47, 27:23:0040105:48, 27:23:0040105:49, 27:23:0040105:50, 27:23:0040105:51, 27:23:0040105:52, 27:23:0040105:53, 27:23:0040105:54, 27:23:0040105:55, 27:23:0040105:56, 27:23:0040105:57, 27:23:0040105:58, 27:23:0040105:81, 27:23:0040105:83, 27:23:0040105:112, 27:23:0040105:89. Право собственности заявителя на объекты недвижимого имущества зарегистрировано 25.01.2023, 27.01.2023.
Как следует из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от 13.05.2024 ООО «Техстрой» заключило в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040105:3, находящегося в федеральной собственности, договор аренды сроком с 09.01.2024 по 09.12.2028, право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 26.01.2024 № 27:23:0040105:3-27/020/2024-4.
02.11.2023 общество обратилось в МТУ Росимущества с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040105:3 без проведения торгов с определением цены земельного участка в размере 2,5% от кадастровой стоимости на основании подпункта «б» пункта 4 Правил № 279, с приложением сообщения о перечне зданий и сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, а также документов, удостоверяющих (устанавливающих) права заявителя на здания, сооружения, расположенные на указанном земельном участке.
МТУ Росимущество в ответ на обращение общества письмом от 20.11.2023 № 10546.1-08 сообщило, что участок выбыл из владения Минобороны РФ (прекращено право постоянного (бессрочного) пользования) 06.09.2023. В связи с тем, что объекты недвижимого имущества приобретены в собственность ООО «Техстрой» в 2023 году правовые основания для применения льготной цены в размере 2,5% от кадастровой стоимости при предоставлении участка в собственность отсутствуют.
Также отмечено, что в ЕГРН сведения о координатном описании местоположении объектов недвижимости отсутствуют и, что согласно сведениям ИСОГД часть земельного участка расположена в границах красных линий, что является ограничением оборотоспособности земельного участка и основанием для отказа в его предоставлении в собственность.
Не согласившись с решением управления от 20.11.2023 № 10546.1-08 в части указания на отсутствие оснований для применения льготной цены в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Суды двух инстанций, отказывая в удовлетворении требований, пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для применения льготной цены выкупа.
При этом суды обеих инстанций правомерно исходили из следующего.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них, осуществляется без проведения торгов в случаях, предусмотренных статьи 39.20 того же Кодекса.
Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
По смыслу указанных норм приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.
Подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Во исполнение указанной нормы права Правительством Российской Федерации принято постановление от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов» (далее – Правила № 279).
Пунктом 2 Правил № 279 предусмотрено определение цены земельного участка в размере его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящих Правил.
Подпунктом «б» пункта 4 Правил № 279 определена цена в размере 2,5 процента кадастровой стоимости при продаже земельного участка, в отношении которого снято ограничение оборотоспособности, или земельного участка, образованного из земельного участка или земель, в отношении которых снято ограничение оборотоспособности, гражданам, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на указанном земельном участке зданий, сооружений, право собственности на которые возникло в период отнесения соответствующих земельных участков или земель к изъятым из оборота или ограниченным в обороте, но не позднее 1 июля 2012 года, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
По смыслу пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательств» и Определения Конституционного Суда РФ от 01.10.2009 № 1129-О-О, определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ), содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ установлены критерии применения льготных цен при выкупе земельного участка. До 01.07.2012 допускалась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения (абзац 2); юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (абзац 4).
В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ после 01.07.2012 в аналогичном порядке и по тем же правилам собственники зданий, строений, сооружений могут приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки при условии, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; либо такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.
То есть вышеуказанная льготная выкупная цена земельных участков была распространена после 01.07.2012 на лиц, которые до 01.07.2012 переоформили право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам от 07.07.2022 № 308-ЭС21-28715, от 19.10.2023 № 306-ЭС23-4661, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 30.03.2015 по делу № 310-КГ14-5503, исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ, достаточно установить факт своевременного (до 1 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что общество является собственником объектов недвижимости с января 2023 года, расположенных на земельном участке, ранее принадлежавшем ФГУП «Главное военно-строительное управление № 6» на праве постоянного бессрочного пользования, которое не было переоформлено на право аренды до 01.07.2012.
Установленные по делу фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что с заявлением о выкупе земельного участка общество обратилось после 01.07.2012, при этом право постоянного (бессрочного) пользования в отношении спорного участка прекращено 06.09.2023, а право аренды ООО «Техстрой» на спорный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 26.01.2024 № 27:23:0040105:3-27/020/2024-4 с 09.01.2024, то есть после 01.07.2012.
Учитывая, что объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке, приобретен обществом в собственность в 2023, сам земельный участок предоставлялся на праве постоянного бессрочного пользования и это право в установленный Федеральным законом № 137-ФЗ срок – до 01.07.2012 не переоформлено на право аренды, суды пришли к правильному выводу о том, что при определении размера выкупной цены земельного участка не подлежит применению подпункт «б» пункта 4 Правил № 279.
С учетом изложенного суды двух инстанций правомерно указали, что выводы, изложенные управлением в письме от 20.11.2023 № 10546.108, относительно отсутствия оснований для приобретения спорного земельного участка в собственность с исчислением выкупной цены земельного участка в размере 2,5 процентов его кадастровой стоимости соответствуют действующему законодательству и не нарушают права лица, обратившегося в арбитражный суд, в связи с чем обоснованно отказали в удовлетворении заявленного требования. Оснований для иных выводов у суда округа не имеется.
Доводы кассационной жалобы о наличии оснований для приобретения спорного земельного участка с выкупной стоимостью в размере 2,5 процентов его кадастровой стоимости на основании подпункта «б» пункта 4 Правил № 279 судом округа отклоняются как основанные на неверном толковании норм права, с учетом того, что определение цены при выкупе земельного участка не исключает применение пункта 1 статьи 2, пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ.
В целом доводы, приведенные обществом в кассационной жалобе и иное толкование им действующего законодательства, не опровергают выводы судов и не влияют на законность обжалуемых судебных актов, направлены на переоценку доказательств и установлению по делу иных фактических обстоятельств, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Суд кассационной инстанции не установил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов.
Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 21.08.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2024 по делу № А73-2871/2024 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья Т.Н. Никитина
Судьи Н.В. Меркулова
И.В. Ширяев