Решение по делу № А19-8208/2025 от 27.11.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, д. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. <***>; факс <***>

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Иркутск Дело № А19-8208/2025

«27» ноября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 19.11.2025.

Решение в полном объеме изготовлено 27.11.2025.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Старкова К.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карцевой А.О., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации города Иркутска (664025, <...>, ОГРН: <***>, ИНН:<***>)

к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Инстройтех» (664040, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третье лицо: прокурор Иркутской области,

о взыскании 53 198 552 руб. 70 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца (заявителя) – ФИО1 (служебное удостоверение № 394, доверенность от 27.12.024 № 2311, документ о смене фамилии, документ об образовании),

от ответчика – ФИО2 (паспорт, доверенность от 20.05.2025 № 1/25, документ об образовании),

от третьего лица – прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в арбитражном процессе управления по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Иркутской области Морозюк Д.В. (служебное удостоверение ТО № 402365),

установил:

администрация города Иркутска обратилось к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Инстройтех» с требованиями о взыскании 53 198 552 руб. 70 коп. – неосновательного обогащения, уточненными в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 17.04.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен прокурор Иркутской области.

Ответчик иск оспорил.

Прокурор Иркутской области полагал иск подлежащим удовлетворению.

Обстоятельства дела.

Как указал истец, между администрацией города Иркутска (истец) и обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Инстройтех" (ответчик, далее – ООО СЗ «Инстройтех») заключен договор о развитии застроенной территории расположенной в Ленинском районе г. Иркутска № 010-64-001293/16 от 27.10.2016, по условиям которого, застройщик в целях развития застроенной территории, расположенной в Ленинском районе г. Иркутска, площадью 97 001,41 кв.м., решение о развитии которой принято решением Думы города Иркутска от 01.11.2013 № 005-20-500853/3, согласно схеме застроенной территории (приложение № 1 к договору) обязуется в установленные договором сроки своими силами и за свой счет (и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц) выполнить предусмотренные договором обязательства, а администрация обязуется создать предусмотренные договором условия для выполнения застройщиком обязательства (пункт 1.1. договора).

Перечень адресов многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу содержится в пункте 1.2. договора.

Цена права на заключения договора установлена в разделе 2 договора. Срок исполнения обязательств по договора: с момента заключения договора, до 31.12.2031 (пункт 3.1. договора).

Сроки исполнения конкретных обязательств по договору определяются в соответствии с договором, заданием на выполнение работ по подготовке документации по планировке территории, расположенной в Ленинском районе г. Иркутска в границах улиц Норильская, Розы Люксембург, переулок Восточный, являющимся приложением № 2 к договору, планом-графиком освоения территории, указанным в п. 4.1.17 договора, который после подписания его сторонами будет являться приложением к договору (пункт 3.2. договора).

04.05.2018 между сторонами заключено дополнительное соглашение № 010-64-388/8 к договору о развитии застроенной территории расположенной в Ленинском районе г. Иркутска № 010-64-001293/16 от 27.10.2016, в котором стороны утвердили план-график освоения территории.

30.06.2020 Администрацией города Иркутска в адрес ООО СЗ «Инстройтех» направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, в связи с неисполнением ООО СЗ «Инстройтех» обязательств установленных пунктами 4.1.19., 4.1.20., 4.1.24., 4.1.25. договора.

При этом распоряжением Правительства Иркутской области от 7 февраля 2018 года № 41 -рп ООО СЗ «Инстройтех» в собственность бесплатно предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов площадью 10 976 кв.м (кадастровый номер 38:36:000008:7446, адрес: <...> вид разрешенного использования «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

ООО СЗ «Инстройтех» земельный участок с кадастровым номером 38:36:000008:7446 был разделен на 2 земельных участка с кадастровыми номерами 38:36:000008:8928 и 38:36:000008:8927.

ООО СЗ «Инстройтех» на земельных участках с кадастровыми номерами 38:36:000008:8928 и 38:36:000008:8927 осуществлено строительство 4 многоквартирных жилых домов, расположенных по адресам: <...>, 6/3, 6/4, жилой комплекс «Сосновый бор».

Из разрешений на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию следует, что:

в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу:

<...>, общее количество квартир составляет 108; в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу:

<...>, общее количество квартир составляет 107;

в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>, общее количество квартир составляет 108;

в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>, общее количество квартир составляет 45.

ООО СЗ «Инстройтех» реализовано в общей сложности 368 жилых помещений по договорам долевого участия в строительстве и договорам купли-продажи.

В результате строительства 4 многоквартирных домов и реализации жилых помещений в них ООО СЗ «Инстройтех» получило доход (прибыль), при этом, обязательства по Договору не исполнило (авариный жилой фонд не расселило, не осуществило снос многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу и включенных в границы территории, в отношении которой принято решение о ее развитии).

Исполнение застройщиком обязательства по предоставлению жилых помещений (в случае социального найма) и компенсации выкупной стоимости собственникам жилых помещений являлось обязательным условием реализации застройщиком права возводить на развиваемой территории объекты капитального строительства.

Согласно проекту договора долевого участия в строительстве, размещенному на сайте наш.дом.рф, предусмотрено, что пять процентов от цены договора долевого участия в строительстве (стоимости квартиры) составляет стоимость услуг ООО СЗ «Инстройтех», которая не подлежит направлению на строительство (создание) объекта долевого строительства.

Как указал истец, ООО СЗ «Инстройтех» получило прибыли от строительства многоквартирных домов на предоставленном бесплатно земельном участке в общем размере 53 198 552 руб. 70 коп., определенная им как 5% от стоимости реализованных помещений (12 326 315 руб. 70 коп. + 12 610 846 руб. + 20 093 050 руб. + 8 168 341 руб.).

Целью заключения договора развития застроенной территории является привлечение внебюджетных источников (средств застройщика) для обеспечения в кратчайшие сроки расселения аварийных многоквартирных домов и только после исполнения застройщиком обязательств по финансированию расселения предоставление ему земельного участка для строительства.

В результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика), по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов

Таким образом, в результате исполнения Договора администрация города Иркутска получила бы увеличенный жилой фонд, расселение граждан, проживающих в аварийных домах, а ответчик материальную выгоду после возведения многоквартирных домов и жилых помещений в них.

Неисполнение ООО СЗ «Инстройтех» обязательства по предоставлению жилых помещений в муниципальную собственность для расселения граждан и выплате компенсации за изымаемые жилые помещения в аварийных жилых домах, повлекло необоснованное получение им прибыли от строительства многоквартирных домов.

В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Получение ООО СЗ «Инстройтех» в собственность земельного участка в обмен на исполнение обязательств по Договору, которые не были в полном объеме исполнены ответчиком, извлечение прибыли в результате использования полученного земельного участка при наличии факта ненадлежащего исполнения обязательств по Договору, следует квалифицировать как неосновательное обогащение.

При таких обстоятельствах, несмотря на то, что с ООО СЗ «Инстройтех» в пользу администрации города Иркутска взысканы убытки в виде разницы между рыночной стоимостью бесплатно полученного земельного участка (кадастровый номер 38:36:000008:7446) и размером исполненных ответчиком обязательств в виде переданных администрации жилых помещений, учитывая, что ООО СЗ «Инстройтех» на представленном бесплатно земельном участке произведено строительство нескольких жилых домов и получена необоснованная прибыль, которая не была бы им получена при отсутствии бесплатно предоставленного земельного участка, с ООО СЗ «Инстройтех» подлежит взысканию неосновательно полученное обогащение в виде прибыли от продажи жилых помещений в построенных многоквартирных домах.

Неудовлетворение претензии в досудебном порядке послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Ответчик иск оспорил.

Дело в том, что к спорным правоотношениям не подлежат применению нормы главы 60 Гражданского кодекса РФ, регламентирующие взыскание неосновательного обогащения.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 17.06.2021 г. но делу № А19-23566/2020 с ответчика взысканы убытки в сумме 2 090 000 руб. в виде разницы между стоимостью полученного земельного участка и размером исполненных ответчиком обязательств.

Таким образом, судом при рассмотрении дела № А19-23566/2020 произведено итоговое сальдирование обязательств сторон в связи с расторжением договора № 101-64-001293/16 от 27.10.2016 г.

Кроме того, решением Арбитражного суда Иркутской области от 17.06.2021 г. по делу № А19-23566/2020 установлено, что на стороне Администрации г. Иркутска не возникло и не может возникнуть убытков, связанных с расселением ветхого и аварийного жилья, указанного в договоре № 101-64-001293/16 от 27.10.2016 г., поскольку данные расходы несет бюджет иного уровня. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что даже при применении норм о неосновательного обогащения к спорным правоотношениям, данное обогащение возникает не за счет стороны истца.

Также ответчик указал на то обстоятельство, что не извлек прибыли в указанном истцом размере.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В дополнительных пояснениях ответчик также указал, что истец сам принял решение о расселении ветхого и аварийного жилья за счет бюджета, а не путем заключения нового договора о развитии застроенной территории.

Кроме того, предоставленный в собственность ответчику земельный участок составляет около 12,8% от всей площади развития застроенной территории.

Прокурор Иркутской области полагал иск подлежащим удовлетворению.

Исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как установлено судом, Думой города Иркутска 01.11.2013 принято решение № 005-20-500853/3 о развитии застроенной территории, расположенной в Ленинском районе г. Иркутска, площадью 97 001,41 кв.м.

На основании заключений межведомственной комиссии по признанию помещений жилыми помещениями, жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания, многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции многоквартирные дома, расположенные по адресу: <...>. 20, ул. Розы Люксембург, 14. 16, 18, 20, 22, 24, 26, 28, 40, 42, 44, 46, 48, 52, 54, переулок Восточный, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, были признаны аварийными и подлежащими сносу.

С учетом указанных заключений многоквартирные дома были включены в границы застроенной территории, расположенной в Ленинском районе г. Иркутска, решение о развитии которой принято Думой города Иркутска 01.11.2013.

Администрацией города Иркутска 29 сентября 2016 года проведен открытый аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории.

Победителем аукциона признано ООО СЗ «Инстройтех».

27 октября 2016 года между администрацией города Иркутска и ООО СЗ «Инстройтех» был заключен договор № 010-64-001293/16 о развитии застроенной территории, расположенной в Ленинском районе г. Иркутска (далее - Договор).

4 мая 2018 года между администрацией города Иркутска и ООО СЗ «Инстройтех» было заключено дополнительное соглашение № 010-64-388/8 к Договору, которым утвержден план-график освоения территории, содержащий информацию об этапах выполнения ООО СЗ «Инстройтех» обязательств по Договору, предельных сроках реализации указанных этапов, а также об исполнителях, ответственных за реализацию данных этапов, согласно Приложению № 1 к указанному дополнительному соглашению.

В соответствии с пунктом 4.1.24 Договора ООО СЗ «Инстройтех» должно было уплатить возмещение за земельные участки, изымаемые для муниципальных нужд, и (или) расположенные на них объекты недвижимости, указанные в пункте 1.2 Договора, и (или) осуществить передачу объектов недвижимого имущества, передаваемых взамен изымаемых объектов недвижимого имущества в сроки, установленные соглашениями об изъятии, либо в течение 10 дней со дня вступления в силу решения суда об удовлетворении исковых требований о принудительном изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости для муниципальных нужд, либо в сроки, установленные решением суда. Конкретные сроки реализации и обязательств, указанных в рассматриваемом пункте, предусматриваются планом-графиком освоения территории.

Также на основании пункта 4.1.25 Договора ООО СЗ «Инстройтех» обязалось создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность города Иркутска благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на территории, указанной в пункте 1.1 Договора. Конкретные сроки реализации и обязательства, указанного в рассматриваемом пункте, предусматриваются планом-графиком освоения территории.

ООО СЗ «Инстройтех» обязательство, предусмотренное пунктом 4.1.25 Договора, выполнено в отношении следующих помещений, расположенных в городе Иркутске по адресам: ул. Розы Люксембург, 20, кв. 10; ул. Норильская, 16, кв. 4, кв. 6; ул. Розы Люксембург, 48, кв. 2, кв. 3, кв. 9, кв. 11, кв. 15, кв. 16; ул. Розы Люксембург, 52, кв. 1, кв. 2, кв. 3; пер. Восточный, 15, кв. 1. кв. 3, кв. 5, кв. 6, кв. 8, на общую сумму в размере 24 500 000 рублей.

Кроме того, обязательство, предусмотренное пунктом 4.1.24 Договора, выполнено ООО СЗ «Инстройтех» в отношении одного жилого помещения, расположенного по адресу: <...>. Стоимость выплаченного возмещения составила 1 800 000 рублей.

ООО СЗ «Инстройтех» исполнены обязательства, предусмотренные пунктами 4.1.24, 4.1.25 Договора, на общую сумму в размере 26 300 000 рублей.

Пунктом 4.1.27 Договора была предусмотрена обязанность ООО СЗ «Инстройтех» осуществить снос многоквартирных домов, указанных в пункте 1.2 Договора, в течение 6 месяцев с даты предоставления администрации города Иркутска извещения об освобождении многоквартирного дома всеми гражданами, ранее проживавшими в данном доме, включающего информацию о результатах переселения собственников жилых помещений, в сроки, определенные планом-графиком освоения территории.

Поскольку принятые на себя обязательства по Договору ООО СЗ «Инстройтех» исполняло ненадлежащим образом, 30 июня 2020 года администрация города Иркутска в одностороннем порядке отказалась от исполнения Договора.

В соответствии с пунктом 4.3.22 Договора администрация города Иркутска приняла на себя обязательство на основании заявления ООО СЗ «Инстройтех» при соблюдении требований, указанных в пунктах 4.1.10, 4.1.18, 4.1.24, 4.1.25, 4.1.27, 4.1.28 Договора, в случаях возникновения права муниципальной собственности, в том числе в соответствии с пунктом 5 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации, в течение 2 месяцев со дня поступления заявления ООО СЗ «Инстройтех» предоставить ООО СЗ «Инстройтех» без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах указанной в пункте 1.1 Договора территории земельные участки, которые находятся в собственности муниципального образования город Иркутск и которые не предоставлены в пользование и (или) владение гражданам и юридическим лицам.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, в спорный период регулировались положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 30 декабря 2020 года (далее - ГрК РФ в редакции, действовавшей до 30 декабря 2020 года).

30 декабря 2020 года опубликован Федеральный закон № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее - Закон № 494-ФЗ), в соответствии с пунктом 18 статьи 1 которого признается утратившей силу глава 5.1 ГрК РФ (Виды деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории и порядок их осуществления).

При этом договоры о развитии застроенных территорий, заключенные в соответствии с ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона № 494-ФЗ), сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 статьи 18 Закона № 494-ФЗ.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 494-ФЗ в случае принятия органами местного самоуправления до дня вступления в силу Закона № 494-ФЗ решений, предусмотренных пунктами 6 и 10 части 1, пунктами 7 и 11 части 3 статьи 8 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона № 494-ФЗ), к правоотношениям, связанным с исполнением таких решений, внесением изменений в такие решения и признанием таких решений утратившими силу (отменой таких решений), применяются положения ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 статьи 18 Закона № 494-ФЗ.

В силу части 1 статьи 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей до 30 декабря 2020 года, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ. Договором могут быть

предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 статьи 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей до 30 декабря 2020 года.

Согласно части 3 статьи 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей до 30 декабря 2020 года, существенными условиями договора о развитии застроенной территории являются, в частности:

обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства (пункт 4 часть 3 статьи 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей до 30 декабря 2020 года);

обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства (пункт 5 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей до 30 декабря 2020 года);

обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3-5 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей до 30 декабря 2020 года, предоставить лицу, заключившему договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшему до 30 декабря 2020 года, предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления земельного участка, образованного в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, лицу, с которым заключен этот договор.

На основании статьи 2 Закона Иркутской области от 18 декабря 2014 года № 162-03 «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления отдельных муниципальных образований Иркутской области и Правительством Иркутской области» (далее - Закон № 162-03) Правительство Иркутской области в лице министерства имущественных отношений Иркутской области с 1 января 2015 года осуществляло полномочия органов местного самоуправления городского округа муниципального образования города Иркутск по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не предусмотрено

законодательством. На основании статьи 4 Закона № 162-03 указанные полномочия осуществлялись министерством имущественных отношений Иркутской области до 1 января 2019 года. С 1 января 2019 года полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принадлежат администрации города Иркутска.

Распоряжением Правительства Иркутской области от 7 февраля 2018 года № 41 -рп ООО СЗ «Инстройтех» в собственность бесплатно предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов площадью 10 976 кв.м. (кадастровый номер 38:36:000008:7446, адрес: <...> вид разрешенного использования «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

Из разрешений на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию следует, что:

в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу:

<...>, общее количество квартир составляет 108; в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу:

<...>, общее количество квартир составляет 107;

в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>, общее количество квартир составляет 108;

в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>, общее количество квартир составляет 45.

При этом факт неисполнения в полном объеме принятых на себя обязательств по сносу аварийных домов и расселению проживающих в нем граждан ответчик не оспаривает.

Из изложенного следует, что предоставление безвозмездно земельного участка под строительство МКД коррелирует с исполнением принятых на себя ответчиком социально-значимых обязательств по сносу аварийных домов и расселению проживающих в нем граждан (пункт 4.1.25, 4.1.27 Договора).

Действительно, решением Арбитражного суда Иркутской области от 17 июня 2021 года по делу № А19-23566/2020, вступившим в законную силу, с ООО СЗ «Инстройтех» в пользу администрации города Иркутска, в частности, взысканы убытки в размере 2 090 000 рублей, что является разницей между рыночной стоимостью предоставленного ответчику земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:7446 и размером исполненных ответчиком обязательств по Договору в виде переданных в муниципальную собственность жилых помещений, выплаченного возмещения за изъятое жилое помещение.

Исходя из обстоятельств дела, суд пришел к выводу, что разница между рыночной стоимостью земельного участка, переданного бесплатно ответчику для строительства, и стоимостью переданных ответчиком администрации города Иркутска жилых помещений составляет сумму убытков, понесенных со стороны администрации города Иркутска.

Учитывая предмет заявленного требования в рамках дела № А19-23566/2020, суд отклоняет доводы ответчика о том, что произошло итоговое сальдирование обязательств, поскольку в рамках названного дела не давалась оценка обстоятельствам, связанным с

извлечением ООО СЗ «Инстройтех» доходов в результате использования необоснованно полученного земельного участка путем его застройки многоквартирными домами и заключения договоров долевого участия в строительстве в отношении помещений в данных домах, суд исследовал и устанавливал иные, хоть и связанные с настоящим делом, обстоятельства.

Исходя из даты получения разрешения на ввод многоквартирных домов в эксплуатацию, указанное не было и не могло быть известно на момент разрешения указанного спора, а неосновательное обогащение на стороне ответчика сформировано еще не было.

На основании изложенного, суд полагает установленным факт получения ответчиком безвозмездно земельного участка, строительство на нем МКД, а также неисполнения в полном объеме принятых на себя обязательств по сносу аварийных домов и расселению проживающих в нем граждан.

По расчету истца, ООО СЗ «Инстройтех» получило необоснованную прибыль от строительства многоквартирных домов на предоставленном бесплатно земельном участке в общем размере 53 198 552 руб. 70 коп., определенная им как 5% от стоимости реализованных помещений (12 326 315 руб. 70 коп. + 12 610 846 руб. + 20 093 050 руб. + 8 168 341 руб.).

Расчет судом проверен, признан верным, ответчиком не оспорен.

Целью заключения договора развития застроенной территории является привлечение внебюджетных источников (средств застройщика) для обеспечения расселения аварийных многоквартирных домов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или

сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 1107 Гражданского кодекса РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Учитывая изложенное, суд отклоняет доводы ответчика о неприменимости в данном деле норм Главы 60 Гражданского кодекса РФ и полагает доказанным наличие на стороне ответчика неосновательного обогащения в размере 53 198 552 руб. 70 коп., возникшего в результате неисполнения принятых на себя социально-значимых обязательств, направленных на защиту социально незащищенных слоев населения проживающих в домах, признанных аварийными.

Суд акцентирует отдельное внимание на том факте, что решение о развитии застроенной территории и его дальнейшая реализация является примером взаимного достижения публичного (расселение аварийных домов) и частного (извлечение застройщиком прибыли) интереса.

И в этой связи односторонний отказ ответчика от достижения публичного интереса, при полном удовлетворении своего частного интереса, недопустим.

Суд отклоняет доводы ответчика о том, что он не получил прибыли в указанном размере, поскольку анализ финансовой (бухгалтерской) отчетности выходит за пределы иска и правового значения для данного дела не имеет.

Также суд отклоняет доводы ответчика о предоставлении ему в собственность земельного участка площадью 10 976 кв.м., что составляет около 12,8% от всей площади развития застроенной территории 97 001,41 кв.м., поскольку ответчику вменяется неосновательное обогащение, полученное в результате продажи помещений в МКД, построенном на земельном участке площадью 10 976 кв.м.

Рассмотрев доводы ответчика о том, что убытки возникли не на стороне истца, суд находит их несостоятельными.

Неосновательное обогащение сформировалось на стороне ответчика в размере 5% от стоимости реализованных помещений, а не в размере понесенных расходов на расселение граждан.

Кроме того, как следует из представленного ответа администрации города Иркутска от 02.10.2024, из бюджета города Иркутска были потрачены денежные средства на расселение застроенной территории, а значит истец правомерно обратился с настоящим иском.

Рассмотрев доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд пришел к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку неосновательное обогащение сформировалось путем получения ответчиком прибыли в размере 5% от цены договоров долевого участия в строительстве, стороной которых истец не является, суд полагает что истец не мог узнать о наличии

неосновательного обогащения ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию блок-секции 4, то есть 27.04.2023.

Учитывая предмет заявленного иска, исчислять срок исковой давности с расторжения договора оснований не имеется, поскольку с расторжением договора не связано получение ответчиком прибыли при строительстве спорных МКД, а также при расторжении договора истец не знал и не мог знать о неосновательном обогащении, возникшем в будущем, а также о его размере.

Также не имеется оснований считать срок исковой давности по каждому договору долевого участия в строительстве отдельно, по каждому платежу в рамках договоров, поскольку истец стороной правоотношений между дольщиком и застройщиком не является.

Иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 740 993 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Инстройтех» (664040, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу администрации города Иркутска (664025, <...>, ОГРН: <***>, ИНН:<***>) 53 198 552 руб. 70 коп. – неосновательного обогащения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Инстройтех» (664040, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 740 993 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Иркутской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья К.Н. Старков