ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ
АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Батюшкова, д.12, <...>
E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
25 июля 2025 года
г. Вологда
Дело № А66-14013/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2025 года.
В полном объеме постановление изготовлено 25 июля 2025 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зреляковой Л.В. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Гавриловой А.А.,
при участии от акционерного общества «Специальное проектно-конструкторское бюро средств управления» представителя ФИО1 по доверенности от 27.06.2025, от государственного казенного учреждения Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» представителя ФИО2 по доверенности от 03.03.2025,
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу государственного казенного учреждения Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» на решение Арбитражного суда Тверской области от 23 апреля 2025 года по делу № А66-14013/2024,
установил:
акционерное общество «Специальное проектно-конструкторское бюро средств управления» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 170100, <...>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к государственному казенному учреждению Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 170100, <...>; далее – Учреждение) о признании недействительным расчета арендной платы за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, от 21.03.2024 за 2024 год к договору аренды от 31.12.2008 № 0533_з/08 в части применения с 01.01.2024 по 31.12.2024 коэффициента К=3.9, соответствующего виду разрешенного использования земельного участка с кодом 4.1 «Деловое управление», а также возложении обязанности на ответчика произвести перерасчет арендной платы за указанный период, исходя из действующего коэффициента К, соответствующего виду разрешенного использования земельного участка с кодом 3.9.2 «Проведение научных исследований».
Решением суда от 23 апреля 2025 года исковые требования удовлетворены в полном объеме, кроме того, с Учреждения в пользу Общества взыскано 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Учреждение с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В жалобе ссылается на то, что при выполнении расчета арендной платы за 2024 год Учреждение исходило из вида разрешенного использования земельного участка «Под административное здание», с учетом кода 4.1 «Предпринимательство», используемого при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка. Указывает, что данный код положен в основу определения кадастровой стоимости земельного участка и не может быть проигнорирован при выборе соответствующего коэффициента, поскольку расчет арендной платы производится с учетом размера кадастровой стоимости и в противном случае размер кадастровой стоимости также является неверным, поскольку не относится к коду 3.9.2 «Проведение научных исследований». Отмечает, что за обжалованием кадастровой стоимости, с заявлением об изменении вида разрешенного использования арендуемого земельного участка истец не обращался, не предоставлял подтверждающие документы. Податель жалобы утверждает, что основания для совершения действий по изменению вида разрешенного использования земельного участка, расчета арендной платы с применением коэффициента, установленного для иного вида разрешенного использования земельного участка, не внесенного в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), у правообладателя отсутствовали. Считает, что основополагающим моментом при выборе коэффициента является его соответствие виду разрешенного использования земельного участка, а не вид экономической деятельности арендатора. Апеллянт полагает, что суд не учел, что размер арендной платы относится к регулируемым ценам. По мнению подателя жалобы, Учреждение верно исходило при расчете арендной платы из вида разрешенного использования земельного участка.
Представитель Учреждения в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в жалобе.
Представитель Общества в судебном заседании возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.
Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Комитетом по управлению имуществом Тверской области (Арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 31.12.2008 № 0533-з/08, государственная собственность на который не разграничена, со множественностью лиц на стороне Арендатора, в том числе и Обществом, согласно которому Арендодатель предоставил, а Арендаторы приняли в аренду земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200013:8, расположенный по адресу: <...>, со сроком действия с 31.12.2008 по 30.12.2057.
Участок предоставлен Арендаторам под административное здание.
На основании пункта 3.1 договора размер арендной платы определяется в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора.
В силу пункта 3.3 договора Арендодатель в бесспорном и одностороннем порядке вправе изменить размер арендной платы в случае изменения методики определения арендной платы либо изменения коэффициента индексации арендной платы за земельный участок в соответствии с действующей методикой.
Согласно пункту 3.11 договора Арендодатель ежегодно производит расчет арендной платы на текущий год и направляет Арендаторам почтой в срок до 15-го марта текущего года.
На основании пункта 1 статьи 3 Закона Тверской области от 28.12.2022 № 96-ЗО «О перераспределении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Тверской области и органами государственной власти Тверской области» с 01.01.2023 полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляются Правительством Тверской области непосредственно или через уполномоченный им исполнительный орган Тверской области либо подведомственное ему государственное учреждение Тверской области.
В соответствии с постановлением Правительства Тверской области от 14.03.2023 № 104-пп «О реализации отдельных положений закона Тверской области от 28.12.2022 № 96-ЗО» (далее – Постановление № 104-пп) Учреждение с 29.03.2023 наделено полномочиями по предоставлению земельных участков на территории Тверской области.
В силу закона к Учреждению перешли в том числе права Арендодателя по договорам аренды земельных участков, ранее заключенным органами местного самоуправления муниципальных образований Тверской области с гражданами, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами.
Не согласившись с расчетом арендной платы за земельный участок за 2024 год, выполненным Учреждением с применением коэффициента К=3,9, который соответствует виду разрешенного использования земельного участка по коду 4.1 «Деловое управление», Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их правомерными и подлежащими удовлетворению.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным; одной из форм платы за землю является арендная плата.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.
В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Пунктом 2 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) установлено, что, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
На территории Тверской области размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Тверской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением Правительства Тверской области от 30.05.2020 № 250-пп (далее – Порядок № 250-пп).
Согласно пункту 3 Порядка № 250-пп, если иное не предусмотрено настоящим Порядком, размер арендной платы в месяц за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области определяется по формуле:
А = Скадастр х S х Сап х К / 12, где А – размер арендной платы в месяц (в рублях); Скадастр – удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка, являющегося предметом договора аренды земельного участка (в рублях); S – площадь земельного участка или его части, являющегося предметом договора аренды земельного участка (в кв. м); Сап – ставка арендной платы, установленная настоящим Порядком (в %); К – коэффициент, устанавливаемый в отношении земельных участков с учетом видов разрешенного использования земельных участков в соответствии с классификатором видов разрешённого использования земельных участков, утвержденным Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 (далее – Классификатор).
В соответствии с пунктом 6 Порядка № 250-пп значения коэффициента (К) в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области утверждаются представительными органами муниципальных районов, городских и муниципальных округов Тверской области в соответствии с Классификатором.
Значения коэффициента в отношении расположенных на территории города Твери земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без проведения торгов, утверждены решением Тверской городской Думы от 29.12.2020 № 310 (в редакции от 22.12.2023; далее – Решение № 310).
В рассматриваемом случае в расчетах арендной платы за земельный участок за 2023, 2022, 2021 годы для Общества применялся коэффициент К=2,00, соответствующий виду разрешенного использования земельного участка с кодом 3.9.2 «Проведение научных исследований».
В оспариваемом расчете арендной платы на 2024 год применено значение коэффициента К=3.9, соответствующее виду разрешенного использования земельного участка по коду 4.1 «Деловое управление».
Суд первой инстанции пришел к выводу о неправомерности применения Учреждением указанного значения коэффициента.
Поддерживая выводы суда, апелляционная коллегия руководствуется следующим.
В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности.
На основании части 2.1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.
В свою очередь, согласно пункту 3 части 2 статьи 30 ГрК РФ градостроительные регламенты включаются в состав правил землепользования и застройки соответствующего территориального образования.
Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН. Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Вместе с тем, в силу части 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.
Пунктом 19 Порядка № 250-пп, действовавшим в рассматриваемый период начисления арендной платы, предусматривалось, что вид деятельности, осуществляемой арендатором на соответствующем земельном участке, определяется в соответствии с целевым использованием земельного участка по договору аренды.
В пункте 16 Порядка № 250-пп определены основания для изменения арендной платы в одностороннем порядке; в спорный период и на момент рассмотрения спора судом первой инстанции к таковым относились: 1) изменение кадастровой стоимости земельного участка; 2) перевод земельного участка из одной категории в другую; 3) изменение вида разрешённого использования земельного участка; 4) внесение изменений в законодательство Российской Федерации, нормативные правовые акты Тверской области, нормативные правовые акты органов местного самоуправления Тверской области, регулирующих порядок определения размера арендной платы за земельные участки.
В рассматриваемом ситуации, согласно пункту 1.2 договора аренды от 31.12.2008 № 0533-з/08, участок предоставлен Арендатором под административное здание, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка, внесенному в ЕГРН.
При этом приложением 2 к договору аренды от 31.12.2008 № № 0533-з/08 предусматривалось, что Общество вносит арендную плату за земельный участок площадью 1 510,8 кв. м под нежилые помещения, используемые для проведения научно-исследовательских работ (л.д. 116).
Аналогичные условия предусмотрены заключенным сторонами дополнительным соглашением от 29.05.2018 № 268-1 к договору аренды (пункт 2 дополнительного соглашения; л.д. 17).
Кроме того, согласно пункту 3 дополнительного соглашения от 29.05.2018 № 268-1 в отношении истца арендная плата по договору аренды определялась в соответствии с расчетом (приложение 1) к дополнительному соглашению. Указанный расчет с учетом требований действовавших в тот период нормативных правовых актов применительно к исчислению арендной платы в отношении истца закреплял значение коэффициента социально-экономических особенностей (Ксэо)=2,0, предусмотренный для земельных участков, предназначенные для размещения объектов здравоохранения, размещения аптечных учреждений, объектов образования, науки, социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
Судом установлено и ответчиком не опровергнуто, что истец относится к опытно-конструкторским организациям и занимается проведением научных исследований и разработок в части программного обеспечения; основной вид деятельности Общества, согласно выписке из ЕГРЮЛ, – разработка компьютерного программного обеспечения (код ОКВЭД 62.01); с 27.05.2021 истец внесен в реестр аккредитованных организаций, осуществляющих деятельность в области информационных технологий, номер записи 14235.
Таким образом, апелляционный суд считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что осуществляемая истцом деятельность соответствует цели использования земельного участка по договору аренды от 31.12.2008 № 0533-з/08 с учетом дополнительного соглашения от 29.05.2018 № 268-1 – аренда земельного участка под нежилые помещения, используемые для научно-исследовательских работ, и не противоречит виду разрешенного использования земельного участка «под административное здание».
Кроме того, согласно Правилам землепользования и застройки города Твери, утвержденным решением Тверской городской Думы от 02.07.2003 № 71, земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200013:8 отнесен к зоне ОЦ-1 (зона общественных центров, расположенных на территории исторически сложившихся районов центральной части города), что в силу пункта 3 статьи 33 указанных Правил предполагает его использование в качестве основных видов разрешенного использования, в том числе, как по виду «деловое управление» (подпункт 1), так и по виду «проведение научных исследований» (подпункт 18).
Согласно приложению к Решению № 310 среди прочих устанавливаются следующие виды разрешенного использования земельных участков: проведение научных исследований (код 3.9.2), значение коэффициента К=1,3; деловое управление (код 4.1), значение коэффициента К=3,9.
С учетом фактических обстоятельств дела и приведенных правовых норм суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для использования Учреждением в расчете арендной платы за 2024 год, подлежащей внесению Обществом по договору аренды земельного участка от 31.12.2008 № 0533-з/08, коэффициента К=3,9, соответствующего виду разрешенного использования земельного участка «деловое управление» (код 4.1) вместо значения коэффициента К=1,3, соответствующего виду разрешенного использования земельного участка «проведение научных исследований» (код 3.9.2).
Судом также обоснованно принято во внимание то обстоятельство, что в материалах дела имеются расчеты арендной платы за 2021, 2022, 2023 годы (л.д. 45-48), в которых ответчик также использовал значение коэффициента К=2,0, соответствующее виду разрешенного использования земельного участка «проведение научных исследований» (код 3.9.2) (с учетом действовавшей на тот момент редакции Решения № 310).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Общества.
По результатам рассмотрения жалобы апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Доводы, приведенные Учреждением в жалобе, не опровергают законность и обоснованность выводов суда, фактически направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств и представленных доказательств. Вместе с тем апелляционный суд согласен с правовой оценкой обстоятельств спора, которая дана судом первой инстанции.
Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.
В свете изложенного апелляционная жалоба Учреждения удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил :
решение Арбитражного суда Тверской области от 23 апреля 2025 года по делу № А66-14013/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного казенного учреждения Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В. Чередина
Судьи
Л.В. Зрелякова
О.Б. Ралько