ПОСТАНОВЛЕНИЕ
город Москва
09 июня 2025 года Дело № А40-216962/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2025 года
Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2025 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Беловой А.Р.,
судей Красновой С.В., Лазаревой И.В.
при участии в заседании:
от Департамента городского имущества города Москвы: ФИО1, по доверенности от 06.12.2024 № ДГИ-Д-692/24
от ООО «ТаЛи»: ФИО2, по доверенности от 01.10.2024
при рассмотрении 04 июня 2025 года в судебном заседании кассационной жалобы Департамента городского имущества города Москвы,
на решение от 11 декабря 2024 года
Арбитражного суда города Москвы
на постановление от 19 февраля 2025 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
по иску ООО «ТаЛи» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «ТаЛи» (далее – ООО «ТаЛи», истец) обратилось с иском, с учетом принятого судом заявления об уточнении требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости с кадастровым номером 77:01:0002010:2573, площадью 12,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>/1 (объект 1), с кадастровым номером 77:01:0002010:2572, площадью 527,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>/1 (объект 2).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 декабря 2024 года исковые требования удовлетворены частично, урегулированы разногласия, возникшие между сторонами договора, определена цена объектов недвижимости в размере 96 402 000 руб., в том числе: объекта 1 – 2 264 716 руб., объекта 2 – 94 137 284 руб.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2025 года решение Арбитражного суда города Москвы от 11 декабря 2024 года оставлено без изменения.
Законность принятых по делу судебных актов проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента, который просит вышеуказанные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене и на условиях, установленных Департаментом.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Заявитель указывает, что Департамент осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы, из чего следует вывод, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности; отмечает, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, представленный Департаментом, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; не согласен с результатами проведенной повторной судебной экспертизы; отмечает, что возражений против первоначально проведенной экспертизы не заявлял.
В судебном заседании представитель Департамента поддержал приведенные доводы и требования своей кассационной жалобы. Представитель ООО «ТаЛи» по доводам кассационной жалобы возражал, просил оставить судебные акты без изменения.
Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей Департамента и ООО «ТаЛи», изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего.
Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> с кадастровыми номерами 77:01:0002010:2573, 77:01:0002010:2572 общей площадью 540,6 кв. м, на основании договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы от 26.05.2021 № 00-00173/21.
Истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ; отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Ответчик письмом от 28.08.2023 № 33-6-858720/23-(0)-5 направил истцу предложение о выкупе арендуемого объекта на основании распоряжения от 09.08.2023 № 56118 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> д .44, стр. 3, общей площадью 540,6 кв. м».
Департаментом городского имущества города Москвы предоставлен проект договора купли-продажи нежилого объекта для согласования с истцом по цене 135 244 000 руб., в том числе объект с кадастровым номером 77:01:0002010:2573 площадью 12,7 кв. м – 3 177 000 руб. и с кадастровым номером 77:01:0002010:2572, площадью 527,9 кв. м - 132 047 000 руб., определенной на основании отчета об рыночной оценке стоимости от 24.07.2023 № М821-2423-П/2023, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс» и экспертным заключением от 25.07.2023 № 680/222-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».
Истец не согласился с представленным проектом договора, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно отчету № ОО23Н-67, подготовленному ООО «Оценка и право» рыночная стоимость объектов по состоянию на 19.07.2023 составила 53 012 176 руб.
Департамент не согласился с протоколом разногласий, проект протокола разногласий не подписал.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого объекта недвижимости, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в суд.
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу.
Согласно заключению эксперта ООО «БК-Пифагор» рыночная цена объекта по состоянию на 09.08.2023 составила 127 152 500 руб., в том числе объекта с кадастровым номером 77:01:0002010:2573 площадью 12,7 кв. м – 2 987 100 руб.; объекта с кадастровым номером 77:01:0002010:2572, площадью 527,9 кв. м – 124 165 400 руб.
Определением суда от 25.07.2024 удовлетворено ходатайство истца о проведении повторной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение экспертизы поручено Автономной некоммерческой организации «Центр поддержки и содействия судебно-экспертной деятельности «Паритет», эксперту ФИО3.
Согласно экспертному заключению № А40-216962/23-150-1395, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002010:2573, площадью 12,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>/1, по состоянию на 19.07.2023 составляет 2 264 716 руб.; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002010:2572, площадью 527,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>/1, по состоянию на 19.07.2023, составляет 94 137 284 руб.; итоговая стоимость объекта составляет 96 402 000 руб.
Суды, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение по итогам проведения повторной судебной экспертизы, установили, что оценка, проведенная экспертом, соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 №№ 254, 255, 256 и от 25.09.2014 № 611, отражает реальную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у судов не имеется. Экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суды считают достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела.
Суды первой и апелляционной инстанций, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, проанализировав условия заключенного договора с позиции статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3-5, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь положениями статей 217, 309, 310, 445, 446, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 10, статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; учитывая позицию, изложенную в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»; исходя из того, что истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком и подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства; учитывая, что сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют, площадь нежилого помещения не превышает суммарной площади, установленной положениями части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы»; установив, что истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой; рыночная стоимость выкупаемого имущества определена в результате проведения судебной экспертизы; учитывая, что экспертное заключение по итогам повторной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки; принимая во внимание, что Департаментом не представлено доказательств необъективности выводов, содержащихся в заключении по результатам повторной оценочной экспертизы, а также доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения; в связи с чем, пришли к выводу об удовлетворении исковых требований по урегулированию разногласий, определив цену выкупных объектов недвижимости в размере 96 402 000 руб., в том числе: объекта 1 в размере 2 264 716 руб., объекта 2 в размере 94 137 284 руб.
Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.
Объективность и законность заключения, представленного по результатам проведения повторной судебной экспертизы, получило полную оценку судами.
Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.
Судебная коллегия отмечает, что изложенные Департаментом в кассационной жалобе доводы проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, а фактически повторяют доводы, изложенные им при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанции, получившие соответствующую правовую оценку судов двух инстанций и направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, имеющихся в деле доказательств и основанных на них выводов судов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу.
Несогласие Департамента с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.
Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Москвы от 11 декабря 2024 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2025 года по делу № А40-216962/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.
Председательствующий-судья А.Р. Белова
Судьи: С.В. Краснова
И.В. Лазарева