ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12
адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru
адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-77287/2024
г. Москва Дело № А40-26833/17
29 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2025 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.Г. Ахмедова,
судей А.А. Комарова, Ю.Л. Головачевой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Геращенко,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, обособленный спор о (1) признании недействительной сделкой договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.12.2015, заключенного между ООО «Микрофинансовая организация «Ипотечная компания «Столица» и ФИО1, (2) применении последствий недействительности сделки,
в рамках дела о банкротстве ООО «Микрофинансовая организация «Ипотечная компания «Столица»,
при участии в судебном заседании, согласно протоколу судебного заседания,
УСТАНОВИЛ:
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.11.2017 в отношении должника ООО «Микрофинансовая организация «Ипотечная компания «Столица» открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2.
В Арбитражном суде г. Москвы рассмотрено объединенное заявление конкурсного управляющего ФИО2 и АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) с учетом уточнений, принятых в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.12.2015, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Микрофинансовая организация «Ипотечная компания «Столица» (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 774301001, место нахождения: 125190, <...>) и ФИО1, и о применении последствий недействительности сделки.
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 24.07.2020 (том 2 л.д. 171-173) требования конкурсного управляющего ФИО2 и АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) удовлетворены, договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.12.2017, заключенный между ООО «Микрофинансовая организация «Ипотечная компания «Столица» и ФИО1, признан недействительной сделкой, применены последствия недействительности сделки в виде восстановления права собственности должника на следующее недвижимое имущество:
- земельный участок, площадью 1100 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Истринский район, Лучинский с.о., <...> уч. 8, д. 8, кадастровый номер: 50:08:0070223:53;
- жилой дом, площадью 144,8 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Истринский район, Лучинский с.о., <...>, кадастровый номер: 50:08:0000000:21520;
- хозпостройка, площадью 61,7 кв.м., расположенная по адресу: Московская область, Истринский район, Лучинский с.о., <...>, кадастровый номер: 50:04:0230516:211.
Также восстановлена задолженность ООО «МФО «ИК «Столица» перед ФИО1 в размере 1 500 000 руб.
Как понимает апелляционный суд, при указании даты спорного договора арбитражным судом первой инстанции допущена опечатка – фактически указано 15.12.2017, необходимо было (в том числе с учетом заявленных требований, том 2 л.д. 167-167) указать 15.12.2015. Коллегия судей полагает, что данное обстоятельство может быть исправлено по заявлению стороны об исправлении опечатки.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик ФИО1 18.11.2024 обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (том 3 л.д. 10-19), в которой просил определение Арбитражного суда г. Москвы от 24.07.2020 по настоящему делу отменить, в удовлетворении заявленных в обособленном споре требований отказать. В обоснование доводов жалобы ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2025 (том 3 л.д. 32-33) ходатайство ответчика ФИО1 о восстановлении срока на апелляционное обжалование удовлетворено, поскольку арбитражный суд первой инстанции уведомлял ответчика ФИО1 по неактуальному адресу места жительства (он до сих пор зарегистрирован по адресу <...>, но жилой дом снят с кадастрового учета 17.04.2018 (снесен по программе реновации), и ответчика в 2020 году невозможно было уведомить по адресу места жительства - почтальон не имел возможности доставлять корреспонденцию в снесенный в рамках реновации многоквартирный дом, то есть ответчик не мог быть уведомлен судом по адресу его регистрации, подробная мотивировка приведена в указанном определении). Апелляционный суд перешел к рассмотрению обособленного спора о признании сделки недействительной в рамках дела № А40-26833/17 по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело назначено к судебному разбирательству.
Апелляционный суд при рассмотрении обособленного спора по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции:
1) с согласия второго созаявителя (АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО)) в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнение заявленных конкурсным управляющим требований,
2) протокольным определением отказал в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего о привлечении к рассмотрению обособленного спора третьих лиц (так как не представлены доказательства, что судебный акт по настоящему делу может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон обособленного спора);
3) отказал в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего о истребовании доказательств (обособленный спор может быть рассмотрен по имеющимся в материалах дела доказательствам).
Все письменные пояснения сторон, в том числе с указанием на рассмотрение апелляционной жалобы (также рассматриваются как письменные пояснения с учетом рассмотрения обособленного спора по правилам суда первой инстанции), приобщены в материалы дела.
В судебном заседании 09.07.2025 в качестве третьего лица к рассмотрению обособленного спора привлечено ПАО «Сбербанк», третье лицо уведомлено надлежащим образом, представило 14.10.2025 письменный отзыв (в том числе пояснения, что кредит от 15.12.2015 № 47850060 ФИО1 погашен, а обременение объектов недвижимости прекращено).
Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте в сети Интернет, не явились, в связи с чем обособленный спор рассматривается в их отсутствие, исходя из норм статьи 156 АПК РФ.
В соответствии с абз.2 ч.1 ст.121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте https://kad.arbitr.ru.
В судебном заседании представители конкурсного управляющего должника и созаявителя в обособленном споре АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) доводы заявления о признании сделки недействительной поддерживали. Ответчик ФИО1 и его процессуальный представитель возражали против доводов заявления, указывая на его необоснованность.
Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.12.2015 (том 1 л.д. 8-12, том 2 л.д. 18-22) ФИО1 купил у ООО «Микрофинансовая организация «Ипотечная компания «Столица» земельный участок с кадастровым номером 50:08:0070223:53, жилой дом с кадастровым номером 50:08:0000000:21520, хозпостройку с кадастровым номером 50:08:0230516:211 (все объекты находятся по адресу Московская область, Истринский район, Лучинский с.о., <...>. Цена сделки – 1 500 000 руб. (п. 3 договора). Сделка зарегистрирована в Росреестре 23.12.2015 – том 1 л.д. 11.
Выписки из ЕГРП в отношении объектов недвижимости – том 2 л.д. 23-24, 28-29, 33-35.
Дело о банкротстве должника возбуждено 20.02.2017, спорная сделка совершена в периоде подозрительности по п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, но за пределами периода подозрительности по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Правовые основания заявленных созаявителями (конкурсным управляющий – том 1 л.д. 3-4 и банком – том 2 л.д. 3-5) требований – ст. 10, 168 ГК РФ и п. 2 ст. 174 ГК РФ.
Требования конкурсным управляющим заявлены в связи с тем, что сделка повлекла причинение вреда кредиторам, имущество реализовано по заниженной цене – согласно отчету об оценке по состоянию на 15.12.2015 рыночная стоимость указанного недвижимого имущества составляла 4 461 030 руб. – то есть в спорном договоре она занижена почти втрое (заключения оценщика по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости – том 2 л.д. 25-27, 30-32, 36-38, 56-88).
С учетом правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в пункте 19 Обзора судебной практики Верховного суда РФ N 3(2017) (утв. президиумом Верховного Суда РФ), при рассмотрении споров о признании недействительной сделки суд должен учесть условия других взаимосвязанных сделок, определяющих общий экономический эффект.
Для осуществления оплаты по договору купли-продажи ФИО1 получил в ПАО «Сбербанк» кредит (копия кредитного договора от 15.12.2015 № 47850060 представлена в приложении к письменным пояснениям ПАО «Сбербанк от 14.10.2025).
Право собственности ООО «Микрофинансовая организация «Ипотечная компания «Столица» на спорные объекты недвижимости было зарегистрировано в ЕГРП 11.11.2014 (в приложении к письменным пояснениям ПАО «Сбербанк» от 14.10.2025 имеются копии свидетельств о праве собственности общества на все три спорных объекта недвижимости).
ООО «Микрофинансовая организация «Ипотечная компания «Столица» приобрело право собственности на спорные три объекта недвижимости у ФИО3 по договору купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств для передачи в лизинг от 29.10.2014, стоимость всех трех объектов в
совокупности составляла 2 000 000 руб. (копии договора имеется в приложении к письменным пояснениям ПАО «Сбербанк» от 14.10.2025).
В п. 1.7 указанного договора стороны согласовали, что должник приобрел объекты недвижимости для передачи его должником (лизингодатель) по договору лизинга ФИО3 (лизингополучатель)
Также в числе документов, представленных ПАО «Сбербанк», имеется передаточный акт к договору купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств для передачи в лизинг от 29.10.2014 (продавец – ФИО3, покупатель - ООО «Микрофинансовая организация «Ипотечная компания «Столица»). Из кадастрового паспорта жилого дома следует, что он построен в 1986 году, материал наружных стен – из прочих материалов (брус, доски, утеплитель), кадастровая стоимость в кадастровом паспорте указана в размере 5 723 141,81 руб., общая площадь дома 151 кв.м, общая площадь земельного участка 1 100 кв.м.
Аналогичные доказательства (в части, которая у него имеется) представлял в материалы дела ФИО1 (в том числе в «Картотеке арбитражных дел» по дате 25.02.2025, 02.04.2025).
Из предоставленного ПАО «Сбербанк» отчета об определении рыночной стоимости от 30.10.2015 следует, что три спорных объекта недвижимости были оценены в 6 472 088 руб.
Согласно свидетельству о рождении ФИО1 (имеется в «Картотеке арбитражных дел» по дате 25.02.2025 как приложение к процессуальному ходатайству ФИО1) ФИО3 – его мать.
В определении арбитражного суда от 29.07.2022 по настоящему делу (разрешен обособленный спор о привлечении к субсидиарной ответственности контролирующих должника лиц, оставлено без изменения постановлениями апелляционного и кассационного судов от 01.11.2022 и 24.01.2023) на стр. 6 имеется вывод о том, что бывший руководитель должника не передал конкурсному управляющему документы о финансово-хозяйственной деятельности должника.
Таким образом, конкурсный управляющий должника не может располагать исчерпывающим объемом доказательств в отношении сделок, заключенных между ФИО3 и должником.
Доказательства, которыми располагает, ответчик ФИО1 представил (в «Картотеке арбитражных дел» по датам 25.02.2025 и 02.04.2025), в отношении них иными сторонами обособленного спора о фальсификации доказательств в порядке ст. 161 АПК РФ заявлено не было.
Оценка доказательств – прерогатива суда.
Коллегия судей ознакомилась с определениями арбитражного суда от 13.12.2019 и 27.12.2019 по настоящему делу об отказе в признании сделок недействительными. Из них следует, что для должника обычной деятельностью являлась выдача займов физическим лицам под залог недвижимости, при этом должник выкупал у заемщиков принадлежащую им недвижимость и впоследствии предоставлял этим физическим лицам жилые помещения или здания по договору возвратного лизинга. В случае, если физическое лицо исполнит условия договора возвратного лизинга и полностью выплатит лизинговые платежи, жилое помещение будет возвращено должником в собственность данного физического лица.
Апелляционный суд исследовал имеющиеся в «Картотеке арбитражных дел» материалы дела и заявлений конкурсного управляющего о признании сделок недействительными, пришел к выводу, что такого рода деятельность должника имела систематический характер.
Из договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств для передачи в лизинг от 29.10.2014 (стороны – ФИО3 и должник) и передаточного акта к договору купли-продажи недвижимого имущества с использованием
заемных средств для передачи в лизинг от 29.10.2014 (продавец – ФИО3, покупатель - должник) апелляционный суд пришел к выводу, что намерение ФИО3 и должника состояло в заключении договора лизинга в отношении спорных объектов недвижимости, и ФИО3 являлась в нем лизингополучателем.
Из положений Федерального закона N 164-ФЗ от 29.10.1998 "О финансовой аренде (лизинге)" следует, что цена договора купли-продажи предмета лизинга, заключаемого между лизингодателем (покупателем) и лизингополучателем (продавцом) во исполнение договора возвратного лизинга с обратным выкупом, определяется исходя из размера выкупной цены по договору возвратного лизинга.
Другими словами, лизингополучатель должен выкупить предмет лизинга по той же цене, по которой он продал этот предмет лизинга. При заключении договора лизинга с обратным выкупом экономический интерес лизингодателя заключается только в получении лизинговых платежей, выкупная цена (равная цене приобретения) не имеет экономического значения.
В договоре возвратного лизинга от 29.10.2014 № 012/КФК/14/ЛИЗ (имеется в «Картотеке арбитражных дел» по дате 02.04.2025) согласована выкупная цена недвижимости – 1 500 000 руб. (п. 3.3 договора), эта цена соответствует цене договора купли-продажи ответчика ФИО1 и должника от 15.12.2015.
Доказательств, из которых возможно было бы прийти к выводу о необходимости для ФИО1 осуществления иных выплат в пользу должника, кроме цены договора в размере 1 500 000 руб., в материалах дела не имеется.
ФИО1 представлял также в материалы дела копии иных документов, оформленных между ФИО3 и должником – копии предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, договора аренды недвижимого имущества, соглашения о расторжении договора возвратного лизинга, расходного кассового ордера от 13.11.2014 о получении ФИО3 1 443 000 руб. в кассе банка АКБ «Пересвет» (ЗАО).
Доказательства наличия у ответчика ФИО1 по состоянию на 15.12.2015 денежных средств, достаточных для оплаты по спорному договору, были представлены и ПАО «Сбербанк» (копия расходного кассового ордера от 15.12.2015 № 178-10 на сумму 2 038 000 руб. представлена 14.10.2025), и ответчиком (в «Картотеке арбитражных дел» по дате 25.02.2025). Ответчик представлял также копию договора аренды банковского индивидуального сейфа от 15.12.2015, использование которого было предусмотрено для расчетов по договору купли-продажи от 15.12.2015 (п. 5).
Исходя из изложенного апелляционный суд вынужден принимать во внимание, что сам должник ООО «Микрофинансовая организация «Ипотечная компания «Столица» получил право собственности в отношении трех спорных объектов недвижимости не по рыночной цене, которую указали конкурсный управляющий и конкурсный кредитор АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО), а за 2 000 000 руб. по договору купли-продажи у продавца ФИО3 И ответчик ФИО1 не приобретал спорные объекты на открытом рынке, а выкупал их на условиях договора лизинга, в котором лизингополучателем являлась его мать.
В материалах дела не имеется достоверных доказательств в отношении заявленных в апелляционной жалобе доводов ответчика ФИО1 о невыгодности для ФИО3 договора купли-продажи от 289.10.2024 и связанного с ним договора лизинга. Но коллегия судей полагает необходимым принимать во внимание, что в общем случае такого рода договоры заключаются вследствие недостатка у физических лиц денежных средств и физическое лицо является слабой стороной в такого рода правоотношениях.
Исходя из изложенного апелляционный суд пришел к выводу, что заинтересованность ответчика ФИО1 по отношению к должнику материалами дела не доказана, а при таких условиях предположения заявителей о злоупотреблении, мнимости, притворности сделки (ст. 10 и 168), сговоре представителя должника с
покупателем ФИО1 (п. 2 ст. 174 ГК РФ) противоречат представленным в материалы дела доказательствам.
Сам по себе факт передачи права собственности должником ФИО1 по договору купли-продажи от 15.12.2015 права собственности на три спорных объекта недвижимости с позиции апелляционного суда означает достижение с точки зрения должника (лизингодателя) необходимой нормы прибыльности от осуществленной серии сделок, то есть договор купли-продажи от 15.12.2015 подлежит признанию возмездной сделкой на условиях, удовлетворительных для обеих ее сторон.
АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) является заявителем по делу о банкротстве должника № А40-26833/17 и из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы от 18.07.2016 по делу № А40-36986/2016 следует, что задолженность должника перед банком возникла с 24.11.2014, то есть по состоянию на дату заключения спорного договора между должником и ответчиком ФИО1 задолженность должника перед банком уже существовала, то есть признаки неплатежеспособности уже имелись.
Но поскольку ФИО1 не может быть признан заинтересованным по отношению к должнику лицом, то нет оснований полагать, что сделка от 15.12.2015 может быть признана заключенной со злоупотреблением правом, притворной или мнимой, поскольку для признания сделки ничтожной или притворной суды должны установить наличие намерений у обеих сторон заключить мнимую или притворную сделку либо совершить сделку с целью причинения вреда другому лицу или иным образом заведомо недобросовестно осуществить свои гражданские права, такого из материалов дела судом не установлено.
Апелляционный суд пришел к выводу, что ФИО1 подлежит признанию добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.
Ответчиком ФИО1 заявлено о пропуске конкурсным управляющим и конкурсным кредитором АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) срока исковой давности по заявлению о признании сделки недействительной (том 3 л.д. 22 оборот). Данное обстоятельство подлежит исследованию, поскольку дело рассматривается по правилам суда первой инстанции.
Конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о признании сделки недействительной 19.12.2018 (том 2 л.д. 2, почтовый конверт – том 1 л.д. 7, прочесть дату в почтовом штемпеле в правом верхнем углу конверта невозможно). Конкурсный кредитор с аналогичным заявлением – 23.11.2018 (том 1 л.д. 2, почтового конверта нет). Процедура конкурсного производства в отношении должника введена 20.11.2017 (по дате резолютивной части решения суда). При этом годичный срок давности оканчивается 20.11.2018, это вторник, не являлся выходным днем, правовая норма ст. 193 ГК РФ применена быть не может.
При этом апелляционный суд полагает, что конкурсному управляющему достаточно одного календарного года, чтобы обратиться в Росреестр и истребовать копии документов по сделкам должника с объектами недвижимости и обратиться впоследствии в арбитражный суд с заявлениями о признании сделок недействительными.
Таким образом, и конкурсный управляющий, и конкурсный кредитор АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) обратились в суд с заявлением о признании сделки недействительной с пропуском годичного срока, предусмотренного п. 2 ст. 181 ГК РФ для оспоримых сделок.
Поскольку в настоящем случае не имеется доказательств притворности или мнимости сделки, ответчик ФИО1 не подлежит признанию заинтересованным лицом по отношению к должнику, и не имеется доказательств сговора между представителем должника и покупателем ФИО1 (п. 2 ст. 174 ГК РФ), коллегия судей пришла к выводу, что (1) трехлетний срок на оспаривание ничтожных сделок не подлежит применению, (2) срок для обжалования сделки составляет год и он пропущен
обоими заявителями – и конкурсным управляющим должника, и конкурсным кредитором АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО).
Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Таким образом, коллегия судей, рассматривая по правилам суда первой инстанции обособленный спор по заявлению конкурсного управляющего ФИО2 и конкурсного кредитора АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) о признании недействительной сделкой договора купли-продажи от 15.12.2015, заключенного между должником ООО «Микрофинансовая организация «Ипотечная компания «Столица» и ФИО1, установила (1) отсутствие оснований для признания сделки недействительной и (2) пропуск обоими заявителями срока на обращение с заявлением о признании сделки недействительной. Поэтому в удовлетворении объединенного заявления надлежит отказать.
В порядке ст. 110 АПК РФ уплаченная апеллянтом государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 10 000 руб. (доказательства уплаты – в «Картотеке арбитражных дел» по дате 09.12.2024) подлежит взысканию в пользу ФИО1 с конкурсной массы должника и конкурсного кредитора АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) в равных долях – по 5 000 руб. с каждого из заявителей обособленного спора.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации
ПОСТАНОВИЛ:
Определение Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2020 по делу № А40-26833/17 отменить.
В удовлетворении требования о признании сделки должника с ФИО1 недействительной и применении последствий недействительности отказать.
Взыскать с конкурсной массы должника ООО «Микрофинансовая организация «Ипотечная компания «Столица» в пользу ФИО1 5 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Взыскать с Акционерного коммерческого банка «Инвестиционный торговый банк» (ПАО) в пользу ФИО1 5 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья: А.Г. Ахмедов Судьи: А.А. Комаров Ю.Л. Головачева