Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владивосток Дело

№ А51-22391/2023

31 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 января 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока,

апелляционное производство №05АП-7244/2024

на решение от 14.11.2024 судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-22391/2023 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», общество с ограниченной ответственностью «Краевой центр оценки» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недостоверным отчета №601-23 об оценке рыночной стоимости, выполненного ООО «Центр оценки и экспертизы Метод»; обязании ответчика заключить договор купли-продажи с учетом протокола разногласия по цене, определенной на основании независимого оценщика,

при участии:

истец – ФИО1, лично, паспорт,

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 23.12.2024, сроком действия до 31.12.2025, служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС г.Владивостока, Управление, ответчик) о признании недостоверным отчета №601-23 об оценке рыночной стоимости, выполненного ООО «Центр оценки и экспертизы Метод», об обязании УМС г.Владивостока заключить договор купли-продажи с учетом протокола разногласий по цене, определенной на основании отчета независимого оценщика.

Определениями от 26.01.2024, 26.02.2024 суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН») и общество с ограниченной ответственностью «Краевой центр оценки».

Решением от 14.11.2024 Арбитражный суд Приморского края обязал Управление заключить с ИП ФИО1 договор купли-продажи №398-ППВ арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), определив в договоре стоимость недвижимого имущества (нежилого помещения общей площадью 17,1 кв.м, этаж: 1, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:020016:561, с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020016:546) в размере 1 944 000 рублей (без учета НДС), в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, УМС г.Владивостока обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В обоснование своей позиции указывает, что порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления. Отмечает, что Управлением предприняты все меры, направленные на установление достоверной величины стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения, общая площадь 17,1 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 25:020013:561, расположенного по адресу: <...> с земельным участком, площадью 378 +/- 10 кв.м, кадастровый номер 25:28:020016:546, с целью дальнейшего его отчуждения из муниципальной собственности в порядке, предусмотренном Законом №159-Ф3, во исполнение положений Закона УМС г.Владивостока с ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» заключен муниципальный контракт от 31.07.2023 №966/287-42/23, оценщиком ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» ФИО3 произведена оценка рыночной стоимости нежилого помещения и земельного участка, по результатам которой составлен отчет №601-23, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости составляет, с учетом НДС 2 743 000 рублей и без учета НДС 2 285 833,33 рублей. Считает представленный отчет надлежащим доказательством по делу, поскольку оценщик ФИО3 является членом Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков (свидетельство от 19.09.2022 №01368), на отчет подготовлено экспертное заключение №34/010923/113-02 от 05.09.2023.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2024 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение дела назначено на 28.01.2025.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель УМС г.Владивостока поддержал доводы апелляционной жалобы, ИП ФИО1 поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. Коллегией в порядке статей 158, 159, 268 АПК РФ приобщен к материалам дела представленный ИП ФИО1 в судебном заседании письменный отзыв.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном Главой 34 АПК РФ.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

В собственности муниципального образования г.Владивосток находится объект недвижимого имущества – нежилое помещение, общей площадью 17,1 кв.м, этаж: 1, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:020016:561.

Согласно данным ЕГРН указанный объект расположен в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 25:28:020016:78, который, в свою очередь, находится в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:020016:546.

Земельный участок с кадастровым номером 25:28:020016:546, площадью 738 +/- 10 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, находится в общей долевой собственности. Одним из правообладателей участка является Владивостокский муниципальный округ Приморского края, доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещения с кадастровым номером 25:28:020016:561.

13.12.2019 между УМС (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор №01-17588-001-Н-АР-9392-00 аренды недвижимого имущества, по условиям которого на основании протокола от 26.11.2019 №2 об итогах аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество – нежилое помещение, общей площадью 17,1 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 25:28:020016:561, расположенное по адресу: <...>, для использования в целях: общественное управление; деловое управление; социальное обслуживание; бытовое обслуживание; гостиничное обслуживание; коммунальное обслуживание с соблюдением требований раздела 3.4 главы III Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных распоряжением департамента градостроительства Приморского края №14 от 28.03.2018.

Указанный объект недвижимости передан ответчиком истцу по акту приема-передачи 13.12.2019.

Пунктом 1.3 договора от 13.12.2019 предусмотрено, что арендодатель предоставляет арендатору соответствующее недвижимое имущество во временное пользование на срок 5 лет с даты подписания договора.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В этой связи 16.08.2023 истец обратился в Управление с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>.

Решением Думы г.Владивостока от 26.10.2023 №264 утверждены условия приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно нежилого помещения, площадью 17,1 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 25:28:020016:561, расположенного по адресу: <...>, а также доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020016:546 под многоквартирным жилым домом, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир: многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: <...>, площадью 738 кв. м, пропорционально размеру площади нежилых помещений (25:28:020016:561). Согласно данным условиям приватизации общая рыночная стоимость выкупаемого имущества составила 2 912 833,33 рублей.

02.11.2023 МКУ «АПМЗН» истцу предложено заключить договор №398-ППВ купли-продажи арендуемого истцом имущества (нежилого помещения с кадастровым номером 25:28:020016:561 и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020016:546), и в его адрес направлены проекты договора купли-продажи.

ИП ФИО1 представил в МКУ «АПМЗН» протокол разногласий к договору №398-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке, в котором выразил несогласие с предложенной стоимостью указанного имущества и содержанием пункта 3.1 договора (с учетом отчета привлеченного истцом независимого оценщика – отчета ООО «Краевой центр оценки» от 29.11.2023 №220).

Согласно ответу МКУ «АПМЗН» от 12.12.2023 №23/2076 данный протокол разногласий был отклонен.

Учитывая непринятие ответчиком мер по подписанию договора №398-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке в редакции представленного истцом протокола разногласий, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 446 ГК РФ).

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом (пункт 1 статьи 3 данного Закона).

Согласно пункту 5 статьи 3 данного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом, которым в настоящем случае является Закон №159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ).

В статье 4 Закона №159-ФЗ определено, что уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 этого закона (часть 1).

В течение десяти дней с даты принятия такого решения, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 2).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4).

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (пункт 2 части 8).

При этом согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 №7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку сторонами в материалы дела представлены два противоречащих друг другу отчета об оценке рыночной стоимости, с целью определения действительной рыночной стоимости спорного имущества, судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Независимая экспертиза и оценка собственности «Гарант-Эксперт» ФИО4.

Согласно заключению эксперта ООО «Независимая экспертиза и оценка собственности «Гарант-Эксперт» от 22.08.2024, с учетом дополнительных пояснений от 09.10.2024, представленных экспертом в материалы дела, рыночная стоимость объекта оценки составляет:

- в отношении нежилого помещения общей площадью 17,1 кв.м, этаж: 1, находящегося по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:020016:561 – 1 974 000 рублей с учетом НДС и 1 645 000 рублей без учета НДС;

- в отношении доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020016:546, пропорционально размеру площади нежилых помещений с кадастровым номером 25:28:020016:561, приходящейся на оцениваемые помещения площадью 17,1 кв.м – 299 000 рублей.

Таким образом, общая рыночная стоимость объекта оценки (нежилого помещения с кадастровым номером 25:28:020016:561, с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020016:546) на основании заключения эксперта ООО «Независимая экспертиза и оценка собственности «Гарант-Эксперт» от 22.08.2024 и дополнительных пояснений эксперта от 09.10.2024 составляет 2 273 000 рублей с учетом НДС и 1 944 000 рублей без учета НДС.

В соответствии с частями 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Повторно изучив заключение эксперта от 22.08.2024 по правилам статей 71 и 86 АПК РФ, судебная коллегия установила, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы.

Каких-либо доказательств, опровергающие выводы, установленные судебной экспертизой, сторонами в материалы дела не представлено, ходатайства о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлялись.

В силу статьи 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании изложенного, а также учитывая положения статьи 12 Закона об оценочной деятельности, апелляционная коллегия признает экспертное заключение от 22.08.2024 надлежащим доказательством по делу, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд полагает, что выкупная цена спорного имущества, определенная в заключении эксперта от 22.08.2024, в сумме 1 944 000 рублей (без учета НДС), является обоснованной и соответствующей положениям действующего законодательства, в связи с чем разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества подлежат урегулированию применительно к указанной стоимости.

Доводы апеллянта о том, что представленный Управлением отчет оценщика ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» ФИО3 №601-23 является достоверным, в связи с чем установлению подлежит выкупная стоимость в размере 2 285 833,33 рублей (без учета НДС), отклоняются коллегией, поскольку покупатель публичного имущества, не согласный с предлагаемой ему ценой выкупа, не лишен права на предложение иной цены, которая, вместе с тем, определяется не им лично, а тем же способом, что и при подготовке проекта договора продавцом - на основании отчета независимого оценщика, отвечающего требованиям действующего законодательства, в соответствии с требованиями законодательства о приватизации. Оценка спорного имущества, определенная в указанном отчете, находится в противоречии с результатами судебной экспертизы. Более того, данный отчет был изготовлен по инициативе лица, заинтересованного в исходе судебного разбирательства - УМС г.Владивостока, самостоятельно, вне рамок судебного процесса.

Довод апелляционной жалобы УМС г.Владивостока о том, что порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, устанавливается исключительно органами местного самоуправления, отклоняется в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона №159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В силу части часть 2 статьи 5 Закона №159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Частью 1 статьи 9 Закона №159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 Закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Таким образом, требование истца о заключении договора купли-продажи спорного имущества с условием о рассрочке соответствует действующему законодательству.

Поскольку заключение эксперта ООО «Независимая экспертиза и оценка собственности «Гарант-Эксперт», представленное во исполнение определения суда от 08.05.2024 по делу №А51-22391/2023, принято в качестве надлежащего доказательства по делу, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 110 АПК РФ взыскал с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг эксперта в размере 22 000 рублей.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, следовательно, оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Вопрос о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе коллегией не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 14.11.2024 по делу №А51-22391/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

Е.Н. Шалаганова