АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-20078/2023
25 марта 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>; паспорт) и его представителя – ФИО2 (доверенность от 25.08.2022), от органа, осуществляющего публичные полномочия, – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО3 (доверенность от 27.12.2024), в отсутствие в судебном заседании представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – департамента имущественных отношений Краснодарского края, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2024 по делу № А32-20078/2023, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) о признании незаконным выраженного в письме от 23.08.2023 № 22163/26 решения об отказе в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:43:0101001:878 площадью 19 998 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, СХПК «Союзлекраспром», относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для ведения крестьянского хозяйства (далее – земельный участок), о возложении обязанности по предоставлению земельного участка в собственность за плату без проведения торгов путем заключения договора купли-продажи. Предмет иска изменен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс). К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2024, заявление удовлетворено. В качестве восстановительной меры администрация присуждена к подготовке и направлению предпринимателю проекта договора купли-продажи земельного участка в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу. Судебные акты мотивированы следующим. Ранее заключенный администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) на пять лет договор от 16.04.1998 № 505 аренды земельного участка, площадь которого составляла 2 га (далее – договор аренды) возобновлен на неопределенный срок. Предприниматель использует земельный участок для выращивания сельскохозяйственных культур. Им не допущены нарушения земельного законодательства и условий использования земельного участка. Земельный участок является тождественным земельному участку, предоставленному предпринимателю по договору аренды в 1998 году. Наличие в границах земельного участка лесозащитных полос, водных объектов, дорог общего пользования не выявлено. Оспариваемое решение администрации противоречит нормам земельного законодательства, нарушает права и законные интересы предпринимателя.
Администрация, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2024 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привела следующие основания проверки законности судебных актов. Правообладатели испрашиваемого предпринимателем земельного участка не установлены. Договор аренды заключен в отношении иного смежного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0101001:892 площадью 20 тыс. кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, СХПК «Союзлекраспром», относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для ведения крестьянского хозяйства (далее – смежный земельный участок). Договор аренды заключен без проведения публичных процедур и прекратил свое действие в связи с выкупом предпринимателем смежного земельного участка. Предприниматель, продолжающий фактическое использование земельного участка и вносящий платежи за такое пользование, не имеет права на выкуп земельного участка без проведения торгов. Цену выкупа земельного участка следовало определять в виде определенного процента от его кадастровой стоимости в зависимости от количества лет его нахождения в аренде. С заявлением о выкупе земельного участка предприниматель обратился 17.03.2023. Установленной восстановительной мерой судами фактически реализованы полномочия органов местного самоуправления. Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили 16.04.1998 договор аренды земельного участка, площадь которого составляла 2 га. Срок договора аренды установлен равным пяти годам. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 16.04.1998 в действовавшем в тот период порядке комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Краснодара.
Предприниматель обращался в администрацию в 2017 году с заявлением о предоставлении арендуемого им земельного участка в собственность за плату. Заявление возвращено предпринимателю с сопроводительным письмом от 20.11.2017 № 30948.26 в связи с неприсвоением земельному участку кадастрового номера. Письмом от 30.03.2022 № 6831/26 департамент уведомил предпринимателя об измененном порядке расчета арендной платы по договору аренды. В письме от 06.06.2022 № 13502/26 департамент подтвердил действие договора аренды и отсутствие у предпринимателя задолженности по арендной плате.
Письмом от 16.08.2022 № 27-13617-ГС/22 Федеральное государственное казенное учреждение «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю уведомило предпринимателя о наличии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельном участке (с кадастровым номером 23:43:0101001:878) как о ранее учтенном и о его обременении договором аренды в пользу предпринимателя.
Предприниматель неоднократно обращался в администрацию с заявлениями о предоставлении земельного участка в собственность за плату. С сопроводительным письмом от 07.09.2022 № 22563/26 одно из заявлений возвращено предпринимателю без рассмотрения в связи с неуказанием им своего индивидуального номера налогоплательщика. Письмом от 28.10.2022 № 26593/26 администрация уведомила предпринимателя о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в собственность в связи с подачей заявления по истечении срока договора аренды и неустановлением границ земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства.
По инициативе предпринимателя проведены кадастровые работы по уточнению местоположения границ земельного участка, департаментом согласован соответствующий акт согласования границ, кадастровым инженером изготовлен межевой план. В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об уточненных границах земельного участка и его площади (19 998 кв. м).
Предприниматель обратился в администрацию с заявлением от 17.03.2023 о предоставлении земельного участка в собственность за плату. Письмом от 23.08.2023 № 22163/26 администрация уведомила заявителя о принятом решении об отказе в предоставлении соответствующей муниципальной услуги. По мнению органа местного самоуправления, предприниматель являлся арендатором смежного земельного участка (с кадастровым номером 23:43:0101001:892), в последствии выкупленного им. В целях опровержения данного предположения по заданию предпринимателя кадастровым инженером подготовлено заключение от 11.03.2024 с выводом о тождественности земельного участка (с кадастровым номером 23:43:0101001:878) земельному участку, переданному предпринимателю по договору аренды. В собственности предпринимателя находится смежный земельный участок.
Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателяв арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
По смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении несоответствия этого решения нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения нормативному правовому акту, законности его принятия, наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на принявший его орган (статья 65, часть 5 статьи 200).
В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется нормами Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом (пункт 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).
Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у уполномоченных органов отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании этого участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).
Земельным кодексом к исключениям из общего правила о продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукционов (пункт 1 статьи 39.3), отнесен случай продажи земельных участков предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу. Эти лица по истечении трех лет с момента заключения с ними договора аренды либо передачи им прав и обязанностей по договору аренды вправе приобрести арендуемый земельный участок в собственность при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании такого участка. Заявление о заключении соответствующего договора купли-продажи должно быть подано до дня истечения срока договора аренды (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3).
По смыслу данных норм правом на приобретение в собственность без проведения торгов земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеющего сельскохозяйственное назначение и предоставленного в аренду для сельскохозяйственного производства, обладает его арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и не допустивший (устранивший) нарушения законодательства при таком использовании. Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя земельного участка в связи с общественным интересом, заключающимся в рациональном и эффективном использовании земельных ресурсов. Законодатель закрепил механизм, обеспечивающий защиту прав на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно тех арендаторов, которые на протяжении длительного срока (более трех лет) доказали свои компетентность и эффективность в землепользовании. Данный механизм преследует цели выявления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве. Орган, который уполномочен решать вопрос о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, может представлять доказательства того, что арендатор не использует участок по назначению. Рассмотрение спора о приобретении арендатором в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения должно осуществляться исходя из оценки всех фактических обстоятельств дела, в частности соответствия арендатора установленным требованиям. Иное толкование закона означало бы возникновение возможности получения права на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения по льготной цене без торгов для лиц, непосредственно не осуществляющих сельскохозяйственную деятельность, что является недопустимым и не соответствующим цели введенного законодателем ограничения (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2022 № 301-ЭС21-27876).
При заключении договора купли-продажи земельных участков, находящихся в региональной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов цена такого договора определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса).
Согласно статье 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за рядом исключений, в том числе в случае, приведенном в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.
Подпунктом 8 пункта 2.1 раздела 2 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226, до 31.12.2018 допускался выкуп земельного участка, арендуемого в течение 15 лет, по цене, равной 20% кадастровой стоимости. Расчет срока аренды земельного участка предусматривал совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором. После указанной даты выкуп такого земельного участка арендатором осуществляется по его кадастровой стоимости.
Абзац второй подпункта 8 пункта 2.1 раздела 2 названного Порядка, которым до 31.12.2024 сохранена возможность применения дифференцированного подхода при определении выкупной цены в зависимости от срока фактической аренды земельного участка по отношению к крестьянским (фермерским) хозяйствам.
Действовавшими до 01.03.2015 нормами земельного законодательства не исключалась возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды находящихся в публичной собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения. Положениями Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции также прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды такого участка, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование находящимся в публичной собственности земельным участком сельскохозяйственного назначения, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор также следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данный правовой подход сформулирован в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907 и нашел отражение в пункте 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции вправе были заключить о следующем. По истечении срока договора аренды, заключенного до 01.03.2015, в отсутствие возражений со стороны администрации этот договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Предприниматель в момент подачи заявления являлся надлежащим арендатором земельного участка. Заявление о заключении договора купли-продажи подано в условиях действующего договора аренды. Испрашиваемый предпринимателем земельный участок тождествен первоначальному объекту аренды по заключенному 16.04.1998 договору. У контролирующих органов отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании земельного участка. Предприниматель добросовестно использовал земельный участок по его назначению, не допускал нарушения законодательства при таком использовании. Он на протяжении длительного срока (более трех лет) доказал свои компетентность и эффективность в землепользовании. Доказательства обратного администрация не представила.
Цена земельного участка должна составлять его кадастровую стоимость на момент первоначального обращения предпринимателя в администрацию с соответствующим заявлением. В отсутствие у предпринимателя статуса главы крестьянского (фермерского) хозяйства сохраняющийся до 31.12.2024 дифференцированный подход при определении выкупной цены в зависимости от срока фактической аренды земельного участка в данном случае неприменим. Решение администрации об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка противоречит нормам земельного законодательства, нарушает права предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности.
Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.
Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2024 по делу № А32-20078/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
В.А. Анциферов
Судья
А.И. Мещерин
Судья
И.В. Сидорова