АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ФИО1 ул., д. 45, <...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Хабаровск
07 апреля 2025 года № Ф03-668/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 апреля 2025 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи Луговой И.М.,
судей: Никитиной Т.Н., Ширяева И.В.,
при участии:
от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3, представитель по доверенности от 13.10.2023 № 28АА1436134;
от Администрации города Благовещенска – представитель не явился;
от Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска – представитель не явился;
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2
на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025
по делу № А04-7047/2024 Арбитражного суда Амурской области
по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)
к Администрации города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>,адрес: 675004, <...>)
третьи лица: Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 675000, <...>)
о признании незаконным уведомления
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением к Администрации г. Благовещенска (далее - администрация) о признании недействительным уведомления от 03.07.2024 № 1983/19 «Об отказе в рассмотрении заявления и дальнейшем проведении процедур, необходимых для предоставления муниципальной услуги «Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства».
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее – комитет).
Решением суда от 07.10.2024, требование предпринимателя удовлетворено, уведомление администрации признанно незаконным.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025 решение суда отменено, в удовлетворении требований отказано.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, предприниматель обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, просит судебный акт апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.
Предприниматель в жалобе и его представитель в суде округа настаивали, что выводы апелляционной инстанции о законности ненормативного правового акта ошибочны. Считают невозможным реализовать строительство объекта в параметрах, указанных в аукционной документации. И поскольку целью выкупа земельного участка являлось получение прибыли, то для получения максимальной продуктивности использования участка, уменьшение отступов от границ земельного участка (указанных для всей территориальной зоны, а не для планируемого объекта), необходимо и возможно. Тем более, что изменение параметров допускается градостроительными нормами, и не может быть связано с договором аренды земельного участка. Также отмечают, что вопреки выводам суда, для объекта «служебный гараж» процент озеленения территории значения не имеет, а положительное заключение допускает соблюдение санитарного разрыва до школы равное 6 метрам.
Администрация и комитет, отзывы на кассационную жалобу не представили, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции, не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для её удовлетворения.
Из материалов дела судами установлено, что комитетом на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о торгах https//torgi.gov.ru, на сайте администрации и на электронной площадке ООО «РТС-тендер» www.rts-tender.ru опубликовано извещение № 21000030170000000085 о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договоров аренды земельных участков, в том числе по лоту № 2: договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:210353:1893 площадью 232 кв.м. с разрешенным видом использования «служебные гаражи»; местоположением: <...> расположенном в юго-западной части квартала 250, ограниченного северной границей территории школы № 8 - территорией Мостоотряда № 64 - берегом р. Зеи - ул. Магистральной - ж/д веткой, в 96,3 м к западу от мастерской по ремонту технологического оборудования по адресу ул. Чайковского, 173.
Согласно извещению: предельные параметры разрешенного строительства: 1) Количество надземных этажей и высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка: 1.1. минимальное/максимальное количество этажей – для данной зоны не подлежит установлению. 1.2. минимальная/максимальная высота – для данной зоны не подлежит установлению. 2) минимальные отступы от границ земельного участка до стен зданий, строений, сооружения – не менее 3 м. Исключения установлены пунктом 3.1.3 статьи 16 Правил. 3) минимальная доля (%) озелененной территории земельного участка – 15%, в соответствии с пунктом 3.4 статьи 16 ПЗЗ. 4) минимальное количество мест на погрузо-разгрузочных площадках на территории земельного участка – в соответствии с пунктом 3.6 статьи 16 Правил. 5) Показатели плотности застройки земельного участка (максимальный процент застройки, максимальный коэффициент плотности застройки): максимальный процент застройки – 60%, максимальный коэффициент плотности застройки – 1,8 максимальная площадь застройки земельного участка 139 кв.м. максимальная площадь объекта капитального строительства на земельном участка – 418 кв.м. 6. максимальный класс опасности (по классификации СанПиН) объектов капитального строительства, размещаемых на территории земельного участка в пределах зоны – III.
По результатам аукциона, оформленных протоколом от 19.01.2024 № U2100003017000000085-3, победителем признан предприниматель.
01.02.2024 между комитетом и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:210353:1893 на срок 30 месяцев (с 19.01.2024 по 18.07.2026).
После, 17.06.2024 предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, указав, что конфигурация земельного участка имеет сложное угловатое строение, а приведенные в аукционной документации параметры объекта капитального строительства площадь застройки - 139 кв.м, возможно запроектировать исключительно при условии уменьшения отступов от границ земельного участка. Заявитель просил дать разрешение на уменьшение отступов от границ земельного участка с 3 метров на 1 метр с северной, восточной и южной стороны; уменьшить минимальную долю (%) озелененной территории земельного участка с 15% до 0%.
К заявлению приложена проектная документация «проработка необходимости получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства», выполненная ОАО «АМУРРЕМПРОЕКТ» № 862-2024.
Письмом от 03.07.2024 № 1983-19 администрация отказала в рассмотрении заявления и дальнейшем проведении процедур, необходимых для предоставления муниципальной услуги «Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства», указав, что земельный участок предоставлен в аренду посредством проведения аукциона и в составе аукционной документации содержались предельные параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, которые включены в договор аренды, а изменение условий, имеющих существенное значение для определения цены на торгах, действующим законодательством не допускается.
Посчитав, что отказ администрации не соответствует закону и нарушает его права и интересы, предприниматель обратился с соответствующим заявлением в арбитражный суд, который придя к выводу об отсутствии оснований для принятия администрацией оспариваемого уведомления, требования заявителя удовлетворил.
Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласился, решение суда отменил, в удовлетворении требований предпринимателю отказал.
Суд округа, соглашается с апелляционной инстанции, принимая во внимание следующее.
Согласно статье 51 ГрК РФ разрешение на строительство здания выдастся застройщику при условии предоставления в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган власти заявления и пакета документов, в том числе: градостроительный план земельного участка и схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия.
В соответствии со статьёй 38 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.
Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений представляют собой один из предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 38 ГрК РФ), которые устанавливаются в соответствующих градостроительных регламентах применительно к определенной территориальной зоне (часть 2 статьи 38 ГрК РФ).
Пунктом 4 части 3 статьи 57.3 ГрК РФ определено, что информация о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства, содержится в градостроительном плане земельного участка.
Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (часть 1 статьи 40 ГрК РФ).
В силу части 2 статьи 40 ГрК РФ отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов.
В соответствии с частью 3 статьи 40 ГрК РФ заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства лицо направляет в комиссию заявление о предоставлении такого разрешения.
Согласно частям 4, 5 статьи 40 ГрК РФ вопрос о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых с учетом положений статьи 39 настоящего Кодекса (часть 4). На основании заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении такого разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет указанные рекомендации главе местной администрации (часть 5).
Глава местной администрации в течение семи дней со дня поступления указанных в части 5 настоящей статьи рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения (часть 6 статьи 40 ГрК РФ).
Суд апелляционной инстанции, согласился с выводами администрации о наличии оснований для отказа в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, указав на следующее.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска, утвержденными постановлением Администрации города Благовещенск от 14.01.2022 №149, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне предприятий III - IV класса опасности (П-2). Градостроительный регламент территориальной зоны П-2 определен статьями 16 и 20.2 Правил.
Предельные параметры разрешенного строительства установлены в соответствии с видом разрешенного использования, площадью земельного участка, категории земель, ограничения использования земельного участка.
Названные в аукционном извещении параметры застройки обусловлены обязательным соблюдением санитарного разрыва, основанного расчетами рассеивания загрязнений атмосферного воздуха и уровнем шума, определенного требованиями пункта 11.34 СП 42.13330.2016 и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, в связи с наличием расположенной в непосредственной близости от спорного земельного участка школой.
Также в извещении о проведении аукциона были указаны предельные параметры разрешенного строительства, к которым отнесено условие об обязательной минимальной доли (%) озелененной территории земельного участка - 15%.
При этом суд установил, заявителем не оспаривалось, что земельный участок был предоставлен в аренду предпринимателю посредством проведения аукциона; в составе аукционной документации были указаны предельные параметры разрешенного на участке строительства объекта капитального строительства – служебный гараж; с документацией предприниматель был ознакомлен, о чем выразил согласие.
В силу пункта 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.
Следовательно, по верным выводам суда, позиция администрации о том, что изменение параметров строительства и нарушение минимальных отступов от границ земельного участка в настоящем случае действующим законодательством не допускается, обоснованна, соответствует подлежащим применению к спорной ситуации нормам материального права.
Довод предпринимателя о праве на изменение предельных параметров строительства и не превышение процента допустимой, по его мнению, площади застройки земельного участка, были рассмотрены апелляционным судом и мотивировано отклонены. Равно как и доводы, повторно заявленные суду округа, о мотивах покупки земельного участка.
Выводы апелляционной коллегии соответствуют материалам дела, в связи с чем, в удовлетворении требований предпринимателю отказано правомерно.
Таким образом, доводы кассационной жалобы не нашли подтверждения при рассмотрении дела в суде округа.
Поскольку судом апелляционной инстанции правильно установлены все имеющие существенное значение для разрешения спора обстоятельства, верно применены нормы материального права, нарушений процессуальных норм, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемого постановления, не выявлено, кассационная жалоба удовлетворению, а постановление - отмене, не подлежат.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025 по делу № А04-7047/2024 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья И.М. Луговая
Судьи Т.Н. Никитина
И.В. Ширяев