Пятый арбитражный апелляционный суд
ул. Светланская, 115, <...>
http://5aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Владивосток Дело
№ А59-6057/2024
13 мая 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 13 мая 2025 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Е.А. Грызыхиной, Е.Н. Шалагановой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Донгис»,
апелляционное производство № 05АП-347/2025
на решение от 11.12.2024 судьи Е.С. Логиновой
по делу № А59-6057/2024 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску Администрации Поронайского городского округа (ОГРН <***> ИНН <***>)
к акционерному обществу «Донгис» (ОГРН <***> ИНН <***>)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №816 от 11.12.2023,
за период с 01.05.2024 по 31.07.2024 в размере 3 030 597 руб. 40 коп., неустойки за период
с 23.05.2024 по 30.08.2024 года в размере 608 593 руб. 94 коп.,
при участии – извещенные надлежащим образом стороны явку представителей не обеспечили
УСТАНОВИЛ:
Администрация Поронайского городского округа (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с заявлением к акционерному обществу «Донгис» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №816 от 11.12.2023 за период с 01.05.2024 по 31.07.2024 в размере 3 636 716 рублей 88 копеек, неустойки (пени) за период с 23.05.2024 по 30.08.2024 в размере 624 242 рубля 74 копейки.
В ходе судебного разбирательства администрация уточнила исковые требования от 25.11.2024 и просила суд взыскать задолженность по договору аренды земельного участка №816 от 11.12.2023 за период с 01.05.2024 по 31.07.2024 в размере 3 030 597 руб. 40 коп., неустойку за период с 23.05.2024 по 30.08.2024 года в размере 608 593 руб. 94 коп., уточнения приняты судом первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 11.12.2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, АО «Донгис» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Сахалинской области от 11.12.2024 отменить. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает на отсутствие возможности пользования переданным в аренду земельным участком в соответствии с видом его разрешенного использования ввиду нахождения на участке неучтенных договором сооружений, препятствующих пользованию участком, начиная с процесса проектирования и «посадки» жилого дома на местности с учетом имеющейся инженерной инфраструктуры, пересмотру ТЭП земельного участка и всей застройки, невозможность размещения требуемого количества парковочных мест, элементов благоустройства территории застройки и, как следствие, высокий риск отказа в получении разрешения на строительство и впоследствии - разрешения на ввод в эксплуатацию. Полагает, что невозможность использования земельного участка возникла по причине, за которую отвечает администрация, поскольку информация о нахождении в границах участка неучтенных сооружений стала известна обществу после установления границ земельного участка и в ходе освоения земельного участка и не могла быть известна ранее. По утверждению апеллянта, выявленные недостатки носят скрытый характер ввиду их неочевидности.
Стороны, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
Между Администрацией Поронайского городского округа (арендодатель) и АО «Донгис» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 11.12.2023 №816 (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренда земельный участок с кадастровым номером 65:17:0000009:6042, сроком на 5 лет с 11.12.2023 по 10.12.2028, площадью 3 079 кв.м, расположенный в г. Поронайске, Сахалинской области, ул. Невельская, в 74 м на запад от здания узловой ж/д поликлиники (категория земель: земли населенных пунктов), с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка» (далее – спорный земельный участок).
По условиям договора арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком. Сумма арендной платы согласно методике расчета (Приложение №2) за период с 11.12.2023 по 31.12.2023 составляет 836 943,06 рублей (пункт 2.1 договора).
Приложением №2 к договору сторонами утвержден расчет арендной платы, согласно которому ее годовой размер составил 14 546 867,50 рублей на основании положений пункта 12 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а месячный – 1 212 238,96 рублей.
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями от указанной в пункте 2.1 договора суммы до истечения 10-го дня следующего месяца, а за последний месяц не позднее 25 числа текущего года (пункт 2.3 договора). В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
По передаточному акту от 11.12.2023 земельный участок передан ответчику, а 22.12.2023 договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Претензиями от 26.04.2024 № 972, от 20.05.2024 № 1079, от 21.06.2024 № 1100, истец неоднократно требовал от ответчика погасить задолженность по арендной плате и пеням, неисполнение ответчиком требований истца послужило основанием для обращения администрации в Арбитражный суд Сахалинской области с настоящим иском.
Возникшие между сторонами правоотношения правильно квалифицированы судом первой инстанции как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), нормами ЗК РФ, а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.
Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В силу статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (пункт 2 статьи 39.7 ЗК РФ).
Представленным в материалы дела актом от 11.12.2023 подтверждается и ответчиком не оспаривается факт нахождения у него во владении и пользовании земельного участка по договору аренды №816 от 11.12.2023 в спорный период.
Учитывая отмеченные положения закона и условия договора, у общества возникло обязательство по внесению арендной платы в согласованные сроки и размере.
С учетом неисполнения обществом названного обязательства, признав обоснованным представленный администрацией расчет основного долга по договору, суд первой инстанции удовлетворил первоначальные исковые требования в указанной части в заявленном размере.
Возражая против требования о взыскании арендной платы, общество ссылалось на отсутствие возможности пользоваться земельным участком по целевому назначению (среднеэтажная жилая застройка) ввиду нахождения на участке неучтенных договором сооружений, что по мнению общества означает не исполнение администрацией предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, в связи с чем, учитывая взаимный характер договора аренды, у общества не возникла встречная обязанность по внесению арендной платы.
Так, в мае 2024 в ходе выполнения проектно-изыскательских работ на территории проектируемого объекта обществом было обнаружено нахождение на участке существующих сооружений. В частности, с северной части территории арендованного земельного участка располагаются забор и два металлических нежилых сооружения, общая площадь застройки составляет 335,09 кв.м.
Оценив названный довод, суд апелляционной инстанции отмечает, что на основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, при этом согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
При этом из пункта 2 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В соответствии с положениями заключенного договора (пункт 1.3) к передаче арендатору в пользование подлежит земельный участок с кадастровым номером 65:17:000009:6042. площадью 3079 кв.м, на территории которого отсутствуют объекты капитального строительства.
Согласно выписке из ЕГРН в отношении спорного участка ограничения, препятствующие использованию земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, не установлены.
В рассматриваемом случае отмеченные обществом недостатки спорного земельного участка не могут расцениваться как скрытые, в связи с чем они могли, а при необходимой степени заботливости и осмотрительности, которая требуется от профессионального участника градостроительной деятельности, проявляющего инициативу в части намерения возведения новых объектов недвижимости, должны были быть обнаружены обществом до заключения договора.
С учетом наличия на момент проведения аукциона и на момент заключения договора границ спорного земельного участка в ЕГРН, отсутствие таких границ на местности вышеуказанный вывод не исключает
Непринятие обществом своевременных мер для уточнения границ арендуемого участка является предпринимательским риском самого общества, последствия которого не могут быть возложены на администрацию.
При этом, неучтенные договором сооружения, которые общество расценивает как скрытые препятствия в пользовании земельным участком, в мае 2024 года фактически выявлены самим обществом.
В этой связи письмом от 06.05.2024 № ИП649-СТ/24 АО «СахалинТИСИЗ» (контрагент АО «Донгис» по договору №Д131-АОДГ/24 от 08.02.2024 на выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации на земельном участке с кадастровым номером 65:17:000009:6042 по объекту «Многоквартирный дом по ул. Невельская, г. Поронайск») обращалось в адрес ГКУ «Социально-реабилитационный центр для несовершеннолетних «Надежда» о выносе существующих сооружений, а АО «Донгис» письмом от 14.06.2024 № ИП1925-АОДК/24 уведомляло администрацию о наличии на спорном земельном участке неучтенных сооружений, предположительно принадлежащих ГКУ «Социально-реабилитационный центр для несовершеннолетних «Надежда».
Со ссылкой на пункт 4.2.2 договора апеллянт также указывает, что он обязался приступать к использованию земельного участка после установления границ участка в натуре (на местности), в то время как на дату заключения договора такие границы установлены не были, а в последующем Администрация их неоднократно изменяла.
Коллегия отмечает, что в пункте 2.4 договора стороны прямо установили, что арендная плата исчисляется с 11.12.2023 (дата заключения договора и подписания передаточного акта).
Также апеллянтом не доказано, что нахождение на спорном земельном участке отмеченных обществом строений фактически препятствовало пользованию участком в соответствии с его целевым назначением, в частности, выполнению инженерно-геодезических работ, подготовке проектной документации и получению разрешительной документации, в то время как согласно материалам дела проектно-изыскательские работы выполнены более чем на 80%, при этом действий, направленных на отказ от договора ввиду принципиальной невозможности пользования арендованным имуществом, общество не совершает.
Выявление на спорном земельном участке обозначенных обществом строений не исключает несения для общества дополнительных расходов, что не может свидетельствовать о невозможности пользования земельным участком в соответствии с его назначением и о наличии оснований для освобождения общества от внесения арендных платежей.
Судом первой инстанции верно, отмечено, что занятая спорными сооружениями часть земельного участка составляла незначительную часть от его общей территории (335,09 кв. м из 3079 кв. м).
При изложенных обстоятельствах администрация как арендодатель по смыслу пункта 2 статьи 612 ГК РФ не отвечает за недостатки спорного земельного участка в виде находящихся на северной части участка забора и двух металлических нежилых сооружения применительно к позиции об отказе от внесения арендной платы со стороны арендатора.
Истец как арендодатель вправе рассчитывать на получение арендной платы от арендатора, фактически владеющего земельным участком с учетом действующего договора аренды, в отсутствие возможностей распоряжения данным участком иным образом для целей пополнения муниципального бюджета.
Апелляционный суд также отмечает, что согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ даже в случае выявления недостатков сданного в аренду имущества, препятствующих пользованию им, за которые отвечает арендатор, одним из правомочий арендатора является соразмерное уменьшение арендной платы, но не освобождение от ее внесения.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании основного долга.
Администрацией также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 23.05.2024 по 30.08.2024 в размере 608 593 руб. 94 коп.
В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 5.2 договора, согласно которому в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Исходя из изложенного, принимая во внимание установленный факт нарушения обществом обязательства по внесению арендной платы, суд первой инстанции признал подлежащим удовлетворению исковые требования Администрации о взыскании неустойки в заявленном размере.
Проверив представленный администрацией расчет неустойки, апелляционный суд считает его обоснованным, арифметически правильным. Возражений относительно расчета неустойки ответчик не выразил, заявление о применении положений статьи 333 ГК РФ обосновано отклонено судом первой инстанции исходя из совокупности конкретных обстоятельств рассматриваемого спора.
При таких условиях требования о взыскании неустойки также подлежали удовлетворению в полном объеме.
С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения, не опровергают выводы суда первой инстанции, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 11.12.2024 по делу №А59-6057/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б. Култышев
Судьи
Е.А. Грызыхина
Е.Н. Шалаганова